中央经济工作会议落下帷幕，住建部部长对2026年房地产市场的定调释放重磅信号，“稳市场、优供给、促转型”三大方向构成行业发展的核心框架。当前房地产市场正处于调整转型的关键期，库存高企与需求疲软并存，企业债务风险尚未完全出清，此次政策定调既锚定短期稳预期的现实需求，又着眼长期高质量发展的制度构建，为“十五五”开局之年的房地产行业划定了清晰路径。

稳市场是2026年房地产工作的首要任务，核心在于通过供需两端协同发力，破解当前“供强需弱”的结构性矛盾。从市场现状来看，行业调整压力仍在持续，国家统计局数据显示，2025年前10月房地产销售下降形势尚未有效扭转，11月全国百城新建商品住宅去库存周期已达27.4个月，远超12-18个月的合理区间，42城新房加二手房去化周期更是攀升至28.3个月，库存消化压力显著。在此背景下，政策明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，将去库存提升至更高优先级，且手段从以往的“消化存量”升级为多元协同处置。

稳市场的关键抓手在于需求激活与库存消化的精准联动。需求端将延续宽松导向，预计2026年将进一步放松限购政策，一线城市限购完全松绑的可能性提升，同时通过居民房贷定向降息、个税补贴、交易税费减免等方式降低购房成本。金融政策将持续发力，LPR仍有下行空间，叠加美联储降息预期，购房融资成本有望进一步降低。库存消化方面，“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”成为重要突破，这一举措既为存量房源提供了刚性消化渠道，又充实了保障房供给，形成“去库存+保民生”的双赢格局。据中指研究院监测，截至2025年11月末，全国各地拟使用专项债收购存量闲置土地金额已超6500亿元，2026年专项债在收储领域的发力将更为积极。

优供给是提升市场活力的核心支撑，重点在于从“有房住”向“住好房”转型，精准对接需求结构升级趋势。此次政策明确两大发力点：深化住房公积金制度改革与有序推动“好房子”建设。公积金改革已成为各地政策支持的重点，2025年全国超210个省市县出台约560条房地产支持政策，其中相当一部分聚焦公积金优化。2026年改革将进一步深化，预计在贷款额度提升、异地办理流程简化、使用范围拓展等方面实现突破，深圳已推行的提取公积金支付首付款、山东探索的商办用房“以旧换新”等模式将加速落地，切实降低刚需群体尤其是新市民、青年群体的购房门槛。

“好房子”建设进入规范化发展阶段，政策从以往的“大力推进”调整为“有序推动”，体现了系统性发展思路。2025年5月《住宅项目规范》实施后，“好房子”标准已逐步明晰，2026年将重点规范建设秩序，避免将“好房子”等同于“大房子”“贵房子”，而是强调安全、舒适、绿色、智慧与经济合理的多元平衡，实现普通住房、保障房、旧改住房等全品类的品质提升。城市更新的“高质量推进”成为优供给的重要载体，从“大力实施”到“高质量推进”的转变，意味着城市更新将更注重品质提升与存量盘活，通过老旧小区改造、城中村整治等工作修复存量住房价值，同时释放刚性购房需求，实现“存量提质+库存消化”的双重目标。

促转型是构建行业长效发展机制的必然要求，核心在于加快构建房地产发展新模式，推动行业从依赖土地财政的规模扩张转向高质量发展。政策明确提出要推动房地产与“人房地钱”及产业发展要素联动，实现从“建房子”向“运营城市”的转型。区域差异化转型路径已逐渐清晰：一线城市将重点优化供地结构，减少低效宅地供应，优先保障高品质改善型用地，强化“好房子”项目供给；三四线城市则聚焦库存消化，严格限制新增宅地供应，同步盘活闲置资产。

转型的关键支撑在于金融与土地政策的创新突破。金融端将探索专项借款、超长期国债等工具，支持城市更新和保障房建设，REITs市场有望进一步扩容，为商业地产等重资产提供长期低成本融资渠道，红土深圳安居REIT的逆势上涨已反映出保障房领域的政策关注度提升。土地端将合理控制新增用地供应，重点盘活存量土地和商办用房，探索商办改保障房等模式。企业转型方向愈发明确，招商证券等机构建议关注华润置地、中国金茂等转型能力强的企业，这类企业在绿色建筑、租赁市场、城市运营等领域的布局将契合行业发展新趋势。

风险防控是转型发展的底线保障，政策强调“积极稳妥化解重点领域风险”，将房企债务处置与地方政府债务化解统筹推进。一方面，深化债务重组专班机制，优化重组与置换办法，对出险房企实施差异化处置，截至2025年已有21家出险房企完成境内外债务重组，累计化债规模约1.2万亿元，2026年剩余债务处置将持续推进。另一方面，通过市场化手段改善房企现金流，依托REITs等渠道盘活成熟资产，重构行业信用体系。地方政府债务化解将优化财政结构，保障城市更新、存量房收购等工作的资金供给，避免风险跨领域传导。

总体来看，2026年房地产政策将形成“稳市场、优供给、促转型”的三维发力格局，政策工具将呈现“财政+货币协同、存量+增量结合、全域+区域联动”的特征。短期来看，随着限购松绑、利率下行、公积金优化等政策落地，市场预期有望逐步修复，库存压力将得到缓解；长期来看，“好房子”建设、城市更新提质、发展新模式构建将推动行业实现质的有效提升和量的合理增长。对于市场主体而言，房企需聚焦品质提升与运营能力建设，购房者可把握政策窗口期实现合理置业，房地产行业将在转型中逐步回归居住本源，为宏观经济平稳运行提供重要支撑。