来源：风财讯

京东物流园区上空的光伏板静默地收集能量，仓库内的机器人穿梭不息。这些承载着实体物流运转的重资产仓储物流园区，如今不仅仅是商品流转的中转站，更成为京东一系列精妙金融运作的底层基石。

2023年2月，京东完成了首单民企仓储物流公募REITs“嘉实京东仓储基础设施REIT（508098）”的发行；2025年12月初，其与高和资本联合申报的机构间REITs项目（持有型不动产ABS）又获受理。这一连串动作，标志着京东在资产金融化的道路上，正向着更深、更广的维度探索。

齐头并进

公募REITs 私募REITs怎么选

12月3日，上交所债券项目信息平台显示，“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持专项计划”正式获受理，拟发行金额21亿元。项目预计于近期上会评审，若顺利，12月23日左右可获得通过。

读者一定好奇，这一单京东为何不选择扩募呢？这需要理解公募REITs与机构间REITs（即持有型不动产ABS，常被称为私募REITs）的区别。为便于对比，睿和智库制作了以下表格：

从表格中，我们可以看到私募REITs对比公募REITs有几大显著优势：

优势一：审批流程高效，资本落地“加速度”

公募REITs因其公开募集属性，须经历从公司内部合规、资产重组到国家发改委审核、证监会注册乃至交易所上市的漫长流程。即便是已有公募平台的发行人进行扩募，整套流程也极为复杂，仅发改委层面的审核周期就可能长达一年以上。相比之下，私募REITs交易结构相对简化，信息披露要求更具针对性，因此从项目启动到完成发行，通常仅需数月时间。

优势二：估值机制更为宽松，潜在提升融资规模

公募REITs的估值需要在严格的监管合规要求下进行，强调谨慎性与标准化，估值方法（如收益法）的参数选取往往趋于保守。私募REITs面向专业的合格机构投资者发行，双方可以在更市场化的框架下，基于资产未来的增长潜力、运营提升空间等综合因素进行价值判断与协商。

优势三：资金用途不受限，赋予发行人高度自主权

据监管要求，公募REITs募集资金的用途，必须用于同一领域的扩大再生产、新增投资或偿还特定债务。而私募REITs通过实现资产出让或融资后，所回收的资金用途不受特定限制，可灵活安排。

优势四：基础资产范围广，成为公募上市的“战略储备库”

公募REITs的资产类型虽在稳步扩围，但当前仍主要聚焦于基础设施及部分新近试点纳入的商业不动产，且在任一时期都有明确的准入资产清单限制。相比之下，私募REITs的资产范围不仅完全覆盖公募REITs现有的所有类型，更早已将各类商业不动产，如写字楼、购物中心、酒店、长租公寓等成熟物业纳入其中。

更重要的是，对于那些暂时不完全满足公募REITs的基础设施或新兴资产（如数据中心的运营年限稍短、物流园区存在可解决的产权瑕疵等），私募REITs为其提供了一个较好的培育和盘活的平台。

睿和智库总结，私募REITs凭借其高效快捷的发行流程、更具弹性的估值空间、更广泛的基础资产范围以及完全自由的资金用途，成为公募REITs市场之外一个不可或缺的互补性金融解决方案。它适合那些拥有大量不同阶段不同类型资产、追求融资效率、希望兑现资产价值、或对资金安排有特定灵活需求的企业与机构。

结构之变

为何引入高和资本？

“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持专项计划”的特别之处，体现于京东携手高和资本，创新性地在资产支持计划与底层项目公司之间嵌入了私募基金结构。透过这一精妙的设计，不难发现其超越单纯融资的深层战略意图。

首先，这个结构最大的实用性，体现在税务筹划层面。通过私募基金搭建的股债结构更为灵活，在私募基金有足够存量负债的情况下，这个结构能够抽取项目产生的现金流，以利息等税法允许的费用扣除来合法减少应纳税所得额，从而降低税收成本，形成“税盾效应”。简单来说，税盾就像一面“盾牌”，用合规的支出“抵挡”掉一部分原本需要交税的收入。这样一来，或可省去新设SPV和反向吸收合并操作（若无足够存量负债则需要反向吸收合并），这是实打实的省钱。

其次，得益于高和资本在资产证券化方面的专业性，其在资产选择、投资、入池等方面，提升了资产运营管理能力。本计划名称中“现代化基础设施”的表述，通过一揽子的储架式发行模式实现一次申报获批，后续分批发行。这一设计既能提升发行效率，也便于灵活匹配京东未来多资产的证券化需求。

最后，从京东的战略视角看，私募REITs为其提供了更加多样化的资产退出路径。公募REITs如同“主板上市”，对资产的成熟度和现金流稳定性要求极高；而私募REITs则像“预备板”或“定制通道”，能够容纳更多处于培育期或资产结构相对特殊的项目。这意味着，京东遍布全国、处于不同发展阶段的仓库与园区，都有了被提前纳入资本化视野的可能性。

模式不同

京东的生态VS普洛斯的平台

同为仓储物流领域的巨头，京东与普洛斯有何不同？

观察中国仓储物流REITs市场，京东与普洛斯作为两只具有代表性的REITs产品，基于双方不同的底层资产和运营模式，选择了截然不同的发展路径。

京东REITs的发展路径，深度依托其独特的平台生态。

其底层资产实质上是作为一个开放的平台空间在运营——京东物流承租仓储后，其服务的众多下游企业与品牌商才是最终的空间使用者。

理论上，这种模式会带来平台溢价能力：出租率相对稳定，租约期限通常有5—6年，超过行业平均水平，并且在历史续租过程中实现了较好的租金延续性。

这构建了一个较为强韧的循环：电商生态滋养物流平台，平台化的资产运营产生持续收益，进而支撑REITs的收益基础。

但必须提示的是，租户过于集中也容易造成一定的风险。

与之相对，普洛斯则采用了经典的多租户市场化模式。其REITs合作客户超过65家，像一个面向全社会的“物流空间提供商”。这种模式使其租金收入来源高度分散，更直接地反映市场的广泛供需，并能灵活捕捉多元化客户，特别是本土化与中小型客户增长所带来的机遇。

京东和普洛斯分别代表了“生态平台”与“开放市场”两种战略选择的具体实践。京东凭借其强大的生态体系，将物流资产深度整合为供应链中的平台化枢纽；而普洛斯则通过专业的资产运营和多元的客户组合，敏锐响应外部市场的结构性机遇。

关键拼图

稳定币的桥梁作用

时间退回到2024年7月，京东旗下京东币链科技成功入选香港金融管理局公布的首批“稳定币发行人沙盒”参与者。这一布局看似与物流地产证券化毫不相干，实则暗含京东构建完整金融生态的深远谋略。

在RWA（现实资产代币化）趋势下，支付型稳定币作为继传统支付系统、证券结算系统以外的金融新基建，通过与现实货币（法币）1:1挂钩，以实现现实资产与数字货币挂钩，增加现实资产，尤其是重资产的流通性。

京东即将发行的稳定币其核心价值在于，解决跨境支付结算中的诸多痛点。传统SWIFT跨境结算需要2～3天时间，而基于区块链的稳定币可实现秒级到账，且手续费降低70%以上。对京东而言，稳定币的发行能够优化全球业务的支付基础设施，不是仅仅用于服务自身电商生态，而是面向全球企业和个人，提供高效、低成本、安全的支付方案。

但它的想象空间远不止于此。

试想，如果未来全球投资者能够使用与人民币挂钩的京东稳定币，直接、便捷地认购或交易京东REITs份额，会发生什么？这将瞬间打通全球资本投资中国优质实体资产的“最后一公里”。反之，REITs所产生的那份稳定、可预测的现金流，也可以成为支撑稳定币价值信用的优质储备资产之一。这样一来，稳定币便与REITs形成双向赋能。

除此之外，稳定币发行还能为京东金融科技板块带来资源和利益。例如获得用户沉淀资金的利息收益、提升交易数据积累等。据行业估算，如果京东稳定币能够在其全球业务中广泛应用，可能激活数千亿美元级别的内生交易量。

当然，睿和智库并非过分赞誉京东的领先性，而是提示行业可以仔细研究京东的“金融乐高”的深远意图。

资产、资本与货币的三层流动

现在，我们将京东的私募REITs布局、公募REITs运营和稳定币牌照申请放在同一框架下思考，一个清晰的“资产－资本－货币”三层战略架构便能浮现出来。

底层是物流地产，包括已经装入公募REITs的三处物流园区和可能纳入私募REITs的更多“现代化基础设施”。这些实体资产产生稳定现金流，为证券化产品提供价值基础。

中间层是多样化的证券化工具，包括公募REITs、私募REITs以及可能的其他资产支持证券。这些工具将实体资产转化为标准化金融产品，吸引不同类型的投资者参与。2023年京东REIT上市时，战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购金额达718.16亿元，网下投资者认购金额超126倍，显示了市场对这类资产的高度认可。

顶层则是稳定币这一金融基础设施，它不仅优化了京东全球业务的支付结算效率，更可能成为连接实体资产与数字货币世界的桥梁。在RWA（现实资产代币化）趋势下，物流地产这类产生稳定现金流的资产天然适合与数字货币体系对接，最终成为资产上链、实现更广泛数字化流转的入口。

在这个闭环中，资金、资产与信用得以形成正向循环，即通过数字金融工具吸引全球资本，反哺实体物流网络建设；成熟的资产通过REITs上市回笼资金，并持续产生收益；这份稳健的收益又能增强相关金融工具的底层信用。而像高和资本这样的合作伙伴，在其中扮演着价值“发现者”与“锻造者”的角色，通过专业评估和市场化运作，高和能够帮助京东挖掘资产潜力，设计更优的资产化路径，实现价值最大化。

展望

从资产证券化到资产数字化

未来，京东的不动产金融版图，有望沿着这一路径继续向纵深拓展。

随着技术融合，区块链或许能让REITs的管理与信息披露更加自动、透明；依托香港的创新监管环境，或许会诞生融合REITs收益权与数字货币流动性的全新混合型金融产品；京东旗下数十座“亚洲一号”及上千个仓库，构成了一个庞大的、有待持续资本化的资产池。

在此基础上，随着稳定币业务的成熟，京东可能形成一个从实体物流、到证券化产品、再到数字货币的完整价值链条。在这个链条中物流地产正从其电商业务的“成本中心”，演变为一个兼具稳健收益与金融创新潜能的“价值中心”。与此同时，稳定币等数字金融基础设施，正试图为这些实体资产在日益数字化的全球经济中，架设起“投实入虚”的通道。

本次京东与高和的联手，其意义已远超单纯的财务操作，不仅让我们窥见了京东的这条从“砖头”到“数字”的全链条设计思路，更让我们窥见了一个商业巨头是如何为其核心资产谋划下一个时代的生命周期。

来源： 风财讯

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