转自：三亚发布

海南省住房公积金管理局

关于印发《海南省商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知

各住房公积金缴存人，各受委托银行，各处室、市县管理中心：

《海南省商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》已经海南住房公积金管理委员会四届六次会议审议通过，现予以印发，请遵照执行。

海南省住房公积金管理局

2025年11月25日

海南省商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为进一步发挥住房公积金制度保障作用，减轻缴存人购买自住住房商业贷款的利息负担，根据《住房公积金管理条例》、海南省住房公积金个人住房贷款的有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法所称商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称商转公贷款），是指本省住房公积金缴存人，将本人用于购买自住住房且尚未结清的本省原商业性个人住房贷款（以下简称原商贷），转为住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）。

第三条 商转公贷款方式包括“带押直转”和“自筹结清”两种方式。“带押直转”方式商转公贷款应在原商贷银行办理,“自筹结清”方式商转公贷款可跨行办理。

第四条 商转公贷款承办银行为在本省已开展公积金贷款业务并签订商转公贷款业务合作协议的受委托贷款银行。

第五条 本办法适用于海南省行政区域内商转公贷款的申请、审批、担保、发放、回收、贷后等管理工作。

第二章 贷款对象和条件

第六条 商转公贷款的对象为在本省连续正常缴存住房公积金的原商贷主借人或作为共同借款人的配偶，且为原商贷所购住房的产权人。

第七条 借款人申请商转公贷款时，需同时满足以下条件：

（一）符合本省公积金贷款政策规定的贷款基本条件。

（二）原商贷已还款12个月（含）以上，且近12个月（含）连续正常还款，无贷款逾期记录。

（三）原商贷所购住房在本省已经取得不动产权证书（或房屋所有权证），且权属明晰。除向原商贷银行设定抵押外，未设定其他抵押、居住权登记事项；不存在司法查封、冻结等权利限制情形。

（四）原商贷银行同意提前全部结清原商贷余额。

第八条 借款人申请“带押直转”办理商转公贷款时，除满足第七条申请条件外，还需同时满足下列条件：

（一）主借人在本省连续正常缴存住房公积金24个月（含）以上。

（二）原商贷所购住房是家庭名下（含未成年子女）本省唯一住房或在全国首次使用公积金贷款。

第九条 出现以下情形之一的，不予贷款：

（一）原商贷借款人已离异，经法院判决或裁定或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在商转公贷款借款人名下的；

（二）存在采用欺瞒手段，提供虚假证明材料情形的；

（三）原商贷已办理组合贷款的；

（四）其他可能影响商转公贷款安全的情形。

第三章 贷款程序和材料

第十条 商转公贷款按下列程序办理：

（一）“带押直转”方式。商转公贷款经住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）审批通过后，借款人办理对应房产第二顺位抵押登记，贷款资金直接划转到原商贷银行指定账户，专项用于偿还原商贷。

1.贷款申请。借款人征得原商贷银行同意提前结清商业贷款后，向原商贷银行发起商转公贷款申请并提交贷款申请材料。

2.贷款受理审核。贷款银行人员受理贷款申请及相关材料，经审核，符合条件的提交公积金中心审批，不符合条件的告知原因并予以退回。

3.签订借款合同并落实抵押。贷款审批通过后，受委托贷款银行与借款人签订借款合同，办理房产第二顺位抵押登记。

4.发放公积金贷款。公积金中心将贷款资金划转到原商贷银行指定还款账户。

5.偿还原商贷。银行收到贷款资金2个工作日内结清原商贷。实际结清中所需资金与贷款资金的差额，借款人应在结清前补足。

6.注销原抵押权登记。在结清原商贷后5个工作日内，原商贷银行办结房产第一顺位抵押权注销手续。

（二）“自筹结清”方式。商转公贷款经公积金中心审批通过后，借款人须自筹资金先结清原商贷，注销原商贷房产抵押登记，并重新办理对应房产抵押登记，贷款资金划转到借款人个人账户。

1.贷款申请。借款人征得原商贷银行同意提前结清商业贷款后，向具备商转公贷款业务资格的受委托贷款银行发起商转公贷款申请并提交贷款申请材料。

2.贷款审核。贷款银行人员受理贷款申请及相关材料，经审核，符合条件的提交公积金中心审批，不符合条件的告知原因并予以退回。

3.结清原商贷并注销原商贷房产抵押。贷款审批通过后，借款人于30个工作日内完成原商贷结清和房产抵押注销登记。

4.签订借款合同并落实抵押。受委托贷款银行与借款人签订借款合同，重新办理房产抵押登记。

5.发放公积金贷款。公积金中心将贷款资金直接划转到借款人个人借记卡账户。

第十一条 申请商转公贷款需提供下列材料：

（一）借款人及配偶（含共同借款人及配偶）有效身份证件、婚姻状况证明、个人信用报告；

（二）原商贷所购住房的不动产权证书（或房屋所有权证）、购房合同（协议）、全款增值税发票；

（三）原商贷的借款合同、近一年银行还款明细单；

（四）原商贷银行出具的《银行同意商转公贷款意见书》；

（五）办理公积金贷款要求提供的其他材料。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十二条 商转公贷款额度按下述四款规定核定的最低值确定额度：

（一）不高于本省公积金贷款最高贷款基准额度；

（二）不高于原商贷剩余本金；

（三）不高于按还贷能力和贷款公式计算的贷款额度；

（四）不高于所购住房房屋价格的60%；

第十三条 商转公贷款期限不超过公积金贷款最长规定期限，同时不超过原商贷剩余贷款期限和不动产权证书上载明的用地使用权剩余年限。

第十四条 商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。

第五章 资金控制和风险管理

第十五条 商转公贷款实行与住房公积金资金个贷率联动。当个贷率达到95%时，商转公贷款启动按月限额和轮候机制，每月受理限额为5亿元。当综合个贷率（含贴息贷款）达到110%时，暂停受理商转公贷款。本办法实施过程中，海南省住房公积金管理局可根据资金流动性风险情况及时采取防控措施。

第十六条 商转公贷款受委托贷款银行应在本行开设专用还款账户，用于接收和划转、结算商转公贷款资金。该账户不存在被冻结、查封等限制使用的风险，并在公积金信息系统进行登记。

第十七条 受委托贷款银行海南省级分行或总行与海南省住房公积金管理局完成签订商转公贷款业务合作协议前，商业贷款银行分支机构不得开展商转公贷款业务。

第六章 附则

第十八条 本办法未尽事宜按海南省公积金贷款有关规定执行。如遇政策调整，按最新政策执行。

第十九条 本办法由海南省住房公积金管理局负责解释。

第二十条 本办法自2025年12月1日起施行，有效期五年。原《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款管理办法》（琼公积金贷〔2019〕26号）同时废止。

《海南省商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》政策解读

一、制定目的

为进一步发挥住房公积金制度保障作用，支持住房公积金缴存人享受住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）优惠政策，帮助减轻缴存人购买自住住房商业贷款的利息负担，加强商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称商转公贷款）管理工作，结合本省实际，特制定《海南省商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》）。

二、重点内容解读

（一）商转公贷款申请条件

1.基本条件：（1）具有完全民事行为能力，持有合法有效的身份证件；（2）申请贷款时连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上，灵活就业人员连续正常缴存住房公积金12个月（含）以上，且账户状态为正常；（3）尚未达到国家法定退休年龄；（4）家庭收入稳定，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（5）已支付或投入不低于规定比例的首付款或首期资金；（6）符合规定的房屋套数和贷款次数认定；（7）能够及时落实贷款担保。

2.商转公贷款还需满足下列条件：（1）原商贷已还款12个月（含）以上，且近12个月（含）连续正常还款，无贷款逾期记录；（2）原商贷所购住房在本省已经取得不动产权证书（或房屋所有权证），且权属明晰。除向原商贷银行设定抵押外，未设定其他抵押、居住权登记事项；不存在司法查封、冻结等权利限制情形；（3）原商贷银行同意提前全部结清原商贷余额；（4）“带押直转”办理商转公贷款的，主借人在本省连续正常缴存住房公积金24个月（含）以上；（5）“带押直转”办理商转公贷款的，原商贷所购住房是家庭名下（含未成年子女，下同）本省唯一住房或在全国首次使用公积金贷款。

（二）商转公贷款申请材料

1.基本材料：（1）申请人相关材料。借款申请人及配偶（含共同借款人及配偶）有效身份证件、婚姻状况证明、个人信用报告；（2）房屋的相关材料：原商贷所购住房的不动产权证书（或房屋所有权证）、购房合同或协议、全款增值税发票；（3）原商贷的相关材料：原商贷的借款合同、近12个月贷款还款明细；（4）原商贷银行出具的《银行同意商转公贷款意见书》。

2.其他材料：婚姻及产权变化相关生效的法律文书、缴存基数与实际收入相差较大时提供的收入流水明细、个人所得税明细等。

以上材料能够通过联网共享获取的，可不提供。

（三）商转公贷款申请流程

1.带押直转方式：借款人征得银行同意提前结清原商贷→贷款申请→贷款受理、复核和审批→签订借款合同→办理顺位抵押→发放商转公贷款→全部结清原商贷→注销原商贷房产抵押权登记。

2.自筹结清方式：借款人征得银行同意提前结清原商贷→贷款申请→贷款受理、复核和审批→借款人自筹资金结清原商贷→注销原商贷房产抵押登记→签订借款合同→办理房产抵押登记→发放商转公贷款。

三、问题解答

1.“自筹资金”和“带押直转”模式的主要区别？

答：（1）缴存期限不同。“自筹资金”方式，主借人需连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上，属灵活就业人员的，需连续正常缴存住房公积金12个月（含）以上。主借人曾在省外连续缴存的月份可合并计算；“带押直转”方式，主借人需在本省连续正常缴存住房公积金24个月（含）以上。

（2）房屋套数和贷款次数认定标准不同。“自筹资金”方式，商转公贷款所购住房不属于借款人家庭名下本省第三套住房（含）以上或全国第三次（含）以上使用公积金贷款的均可办理；“带押直转”方式，商转公贷款所购住房属于借款家庭名下本省唯一住房或在全国首次使用公积金贷款的予以办理（详见问题解答3）。

（3）贷款流程不同，具体见第二项重点内容解读“商转公贷款申请流程”。

2.商转公贷款支持哪些住房类型？

答：购买本省自住住房（包括购买新建商品自住住房、二手自住住房、保障性住房、拆迁安置房、棚户区更新改造安置房）可申请办理商转公贷款。法拍房、自建房（含过户交易的自建房）及大修自住住房除外。

3.如何理解“带押直转”商转公贷款申请条件“家庭名下本省唯一住房或在全国首次使用公积金贷款”？

答：即“带押直转”商转公贷款房屋套数和贷款次数认定应符合以下三种情形之一：

（1）家庭在本省除商转公贷款所购住房外无其他自住住房且全国未使用过公积金贷款，适用首套房贷款政策；

（2）家庭在本省除商转公贷款所购住房外已有一套自住住房且全国未使用过公积金贷款，适用二套房存贷挂钩政策；

（3）家庭在本省除商转公贷款所购住房外无其他自住住房且全国使用过一次公积金贷款并已结清，适用二套房存贷挂钩政策。

4.借款申请人在省外缴存，是否可以作为商转公贷款主借人？

答：不可以。商转公贷款主借人应满足在本省开立住房公积金个人账户并连续正常缴存的条件。购买二套房适用“存贷挂钩”计算可贷额度时，对于缴存时间的认定，统计期内曾经在省外缴存的月份数可以累加计算。对于账户余额的认定，省外住房公积金个人账户余额转入本省的可以累加纳入额度计算。

5.主借人本省缴存，配偶在省外缴存是否可以共同申请商转公贷款？

答：可以。无论配偶是否缴存住房公积金，均应作为共同借款人。

6.如何认定商转公贷款所购住房房屋价格？

答：按照购房合同成交价格、住房增值税发票载明房屋价格两者孰低原则认定房屋价格。

7.如何理解商转公最高贷款额度？

答：商转公最高贷款额度不超过本省公积金贷款最高贷款基准额度，不享受最高贷款额度上浮。

8.商转公贷款主借人是否可以与原商贷不同？

答：可以。主借人可以是原商贷主借人或原商贷主借人配偶，但申请贷款时需满足已经是原商贷的借款人且为原商贷所购住房的产权人，以借款合同（含补充签署的借款合同）和不动产权证载明信息为准。

9.组合贷款公积金贷款已结清，商业贷款部分是否可以办理商转公？

答：不可以。对于申请前已是组合贷款的，无论公积金贷款部分是否已结清，其中的商业贷款部分均不能办理商转公贷款。

10.申请前是纯商业住房贷款，能否转为商业贷款和公积金贷款的组合贷款？

答：不可以。当前仅支持将商业贷款转为纯公积金贷款。

11.商转公贷款是否计入借款人家庭住房公积金贷款次数？

答：计入贷款次数。如果当前原商贷余额偏少，应综合考虑公积金贷款使用次数及利率的影响，以免影响后续再次使用公积金贷款时的贷款次数认定。

12.本人申请商转公贷款，是否需要终止本人及配偶已办理的商贷约定提取业务并如何办理？

答：商转公贷款审批后原商贷约定提取业务自动终止。借款人及配偶需重新办理约定提取或对冲业务的，可通过海易办、柜面渠道再行办理。

13.夫妻离婚借款人产权份额转让的，归属方是否可以办理商转公贷款？

答：可以。原商贷借款人已离异，经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权全部归属另一方，归属一方可以申请商转公贷款。申请贷款时归属方需满足已经是原商贷的借款人且为原商贷所购住房的产权人，以借款合同（含补充签署的借款合同）和不动产权证载明信息为准。

14.如何理解商转公轮候机制？

商转公贷款轮候制是指月受理限额使用完毕，新增商转公贷款实行按顺序申请贷款的制度。轮候申请期间，住房公积金管理局通过住房公积金信息系统自动生成轮候申请顺序号。轮候贷款申请人可通过“海易办”APP和短信告知等途径查询轮候顺序。

四、办理渠道

商转公贷款可通过线上和线下渠道申请办理。线上通过“海易办”APP、“海南政务服务网”平台进行申请办理（具体以系统办理情况为准）；线下可前往各市县住房公积金服务大厅、受委托贷款银行网点、政务服务中心住房公积金窗口申请办理。

五、实施时间

本办法自2025年12月1日起执行，有效期为五年。