（来源：大公馆）

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老铁们，前两天彭博社的小作文又火了。

甭管某音、某手，还是某博、某头条，只要您削微关心一点儿财经和房地产，就肯定能刷到。

这几天很多朋友留言问，说你们怎么看这个事儿啊？彭博社这次的小作文到底靠谱儿吗？

水平有限，能力一般，咱们今天抛开小作文里说的事儿会不会落地、何时落地，就从技术角度来说说——

彭博社小作文里说的东西一旦落地，到底能带来多大影响。

按照彭博社的报道，据说住建部正考虑的三招主要包括以下内容：

1）对新增个人住房贷款提供贴息。

这一条无疑最受关注。

眼下买套新房，房贷利率大概在3.05%上下。公积金贷款利率在2.6%上下。

打个比方，如果贴息能贴到50-100个基点，那就意味着商贷利率能下探到2.0-2.5%之间。

与普降LPR相比，贴息是典型的“新人新办法、老人老办法”的划断工具。

定向刺激新增需求，避免了直接冲击银行来自存量房贷的巨额利息收入，保护了本就承压的银行净息差。

这符合当前“不搞大水漫灌”的顶层设计。

而针对新增房贷的贴息，主要是财政发力，对银行业净息差没有压力，且此举为财政精准发力，从当前情况看，收益大于支出。

更重要的是，之前已有先例：

个人消费贷和服务业经营贷的贴息政策已在全国铺开，为房贷贴息提供了成熟的制度流程和经验参考。

将这一已经运行的模式复制到房地产市场，阻力小、有经验、顺理成章。

2）提高房贷借款人专项税收扣除。

与前面那个贴息不同之处在于，这项政策能同时惠及新增和存量房贷的纳税人。

相当于是对老客户的一种安抚和补偿，有助于缓解社会层面因“新老利差”带来的某种情绪。

对于个人而言，这还是一个难得的修改退税政策的窗口期： 

一方面提高额度，另一方面也可借这个机会调整当前的房贷个税专项扣除规则，譬如说，将其调整为“同时只能抵扣一套”…

这样一来，很可能有效释放改善型住房需求，先前享受到房贷个税专项扣除的那批人，很可能当前楼市最具权重的需求来源。

从这个角度看，基于房贷加大个税专项扣除力度，这个事儿值得考虑。

从财政成本考虑，基于房贷的个税减免对整体税收收入影响也是非常有限的，毕竟这里面还涉及到信贷与购房的环节，财政端并非只出不进，但传递的政策信号却非常强烈。

3）进一步降低住房交易契税。

契税是地方税种，虽然税率范围由中央规定，但具体执行税率和减免政策，地方有较大自主空间。

目前许多城市已通过补贴形式变相减免契税，将其上升为全国性、制度性的降低，信号意味比前两点更为明显一些。

当然，我们需要承认，减免契税对于活跃房产交易是有积极的促进作用的。

譬如说，您买高档改善房，房子800万一套，契税减免能省下16万，很多人说“那不多！”

你问他存多少了瞅瞅实力，跑得比谁都快…

譬如说，我买200万一套的刚需房，契税可以减免2万，按照两成首付计算，首付钱又发了个九五折。

有这钱干点啥不好？

虽然现状和额度决定了，契税减免很可能成不了决定性因素，但有这么个友好姿态总比没有强吧？

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整体来说，无论是购房贷款贴息加大个税专项扣除力度、还是交易契税减免，整体可行性较高。

既不会损伤商业银行净息差，同时能够在刺激楼市的同时维护金融市场稳定，且财政支出成本并非不可接受。

但我们必须明确一件事：

尽管降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求，的确是当前政策发力方向，且小作文里的内容在逻辑上是成立的，但是具体情况仍须以官宣内容为准。

因此我们这里不去做预测，只是做理性分析。

一旦彭博社小作文真的落地，那么对楼市的潜在影响肯定是不容忽视的。

我们可以从短期、中期和长期三个层次整体来看——

一旦上述政策落地，未来3-6个月内，市场表现出一波热度反馈几乎是板上钉钉的事儿，整体感官大概率不输去年“9.24”。

特别是对于已经持币观望、有真实居住需求的潜在买家而言，房贷利率实质性进入“2时代”。

这会送他们两样东西，一个是强有力的心理支撑，房贷利率“2字头”是能够实现的；另一个是真金白银的实惠，这个不用赘言。

最后大家看到的，很有可能就是有效缩短大家的观望周期，促使一部分潜在买家积极入场。

此外，当房贷利率低于或接近当下租售比时，也会强化一部分不急于用钱的业主内心的“以租养贷”心态。

它有可能带来的另一个积极效果就是：

减少二手房的潜在抛盘规模，对稳定存量房市场的价格体系与预期体感产生更明显的积极作用。

这个情况越是在核心城市，效果就越是明显。

中期影响主要集中在筑底与市场加速分化两个方面。

咱们一个个来说：

只有筑牢政策底，才能加速推动市场底和信贷底的到来。

最显而易见的是，房贷一旦贴息，将实际房贷利率打到“2字头”，那么市场的关注焦点就会从“利率后续下行空间”全面转向“引导资产价格上行”。

咱们不否认，真金白银的实惠能促使有真实需求的人入场，但要吸引更广泛的改善型和投资型买家，还是需要形成持续的价格上涨预期。

政策在这一阶段的作用，在于通过持续的友好姿态，逐步扭转房价下行的单边预期，为市场注入稳定性。

一旦“政策底”被反复确认，部分持币观望的改善买家就会批量转向该出手时就出手。

另一方面，一旦小作文里的组合拳全面落地，城市间的分化很有可能进一步清晰。

贴息也好，退税也好，减免契税也好，本质上都是在通过降低交易成本的方式活跃交易行为，相当于无数城市和无数房源被注入流动性。

在短期普涨可能性不高的情况下，资金和人口拿到源头活水，很可能就会用脚投票。

那些拥有前沿产业和优质公共资源，且人口持续净流入的核心城市，其房产将率先企稳，并可能开启温和的复苏通道。

这些城市的资产底层价值，譬如就业机会、教育医疗、居住体验，完全撑得起“2字头”的当代成本；

这些城市能够提供的高薪行业更多，收入基数拉上去，基于房贷的退税效应才会明显，没到起征点不成；

一旦实行契税减免，减免的钱虽然不算多，但高低也是交给了交易成本，这笔钱究竟省了多少，最终由房产买入后的价值表现与生活质量共同决定。

从长期来看，我们必须清醒地认识到：短期政策很难对抗宏观的人口结构与经济转型这两股大趋势。

此番政策若能落地，其长期价值就在于为市场提供一个软着陆的缓冲垫以及为经济转型实现以时间换空间。

低利率环境将系统性地下调住房的持有成本，有助于在未来数年内，逐步消化部分高杠杆风险。

市场的整体波动性，很可能被长期低利率环境熨平，更有利于实现高层提出的“稳地价、稳房价、稳预期”的长期目标。

此外，当投机属性被持续压制，居住属性将被提到前所未有的高度。

大多数房产的金融属性与居住属性会呈现出一个此消彼长的关系。

这样一来，便会加速引导开发商在产品力与服务水平上集中火力，从而响应了“造好房子”的政策导向。

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所以你看，无论是短期刺激、中期影响还是长期导向，每一项都和我们当前的政策目标基本一致。

现在，让我们抛开政策本身的可行性和可能的后续影响来看这件事——

你就会发现，我们确实已经到了该政策系统性发力、加速促成政策底的关键节点。

我们可以从房地产与宏观经济两方面来看，答案就再清晰不过了：

1-10月份，全国房地产开发投资73563亿，同比下降14.7%，其中住宅投资56595亿，下降13.8%；

同一时期，新建商品房销售面积71982万㎡，同比下降6.8%；其中住宅销售面积下降7.0%。

新建商品房销售额69017亿，下降9.6%，其中住宅销售额下降9.4%。

但好消息是，截至10月末，商品房待售面积75606万㎡，比9月末减少322万㎡。其中，住宅待售面积减少292万㎡。

今年前10个月的表现，无不指向同一个关键事实：

当前商品房市场的库存压力的确在以肉眼可见的效率逐步缓解，但过程并不轻松。

国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖在近期的国新办新闻发布会上表示：

“从结构因素看，房地产投资在整个投资当中占比较高，房地产行业调整对投资增速下拉作用比较明显。”

以下这两组数据或许能体现得更为直观——

2025年上半年，全国土地出让金仅相当于2021年同期的41.4%；

2025年上半年，居民部门中长贷仅相当于2021年同期的34.11%。

土地出让金收入减少意味着支撑地方财政的“第二财政”削减，对地方实施逆周期调节来讲是个严肃的考验。

而居民部门中长贷的减少，不仅关联到银行资产负债表中最优质的那部分财富，更传达出公众的审慎态度。

近期，中财办原副主任尹艳林专访中直言：

房地产应成为增量政策的突破口，与资本市场相比，房地产带动效应更强，要尽快稳住房地产市场。

房地产调控的政策工具箱，就应该从“抑制房价上涨”转变为“支持房价上涨”。

有理由相信他的观点和态度，能在一定程度上代表高层的态度。

当我们再回过头来去看彭博社的小作文，或许会有新的认识。

作为普通购房者，无论是刚性需求还是改善需求——

面对今天这样的市场调整和利好性预期，不妨保持理性乐观的期待。