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（来源：中国地产基金百人会）

中国信达、长城资产集中处置恒大不良债权

11月19日，长城资产北京市分公司发布对恒大地产集团有限公司债权的营销公告，拟对相关债权进行处置。

债权总额约10.92亿元，其中债权本金约9.59亿，利息1.33亿，抵押物为广东省广州市天河区黄埔大道西128号1908房等25套。

据了解，黄埔大道西128号为恒大珺睿商住楼，由恒大地产开发，2016年完成主体建设。占地面积9570㎡，总建筑面积65815㎡，建筑形态为34层高层塔楼。

广州恒大珺睿2017年售价每平米6.5万，2018年7.5万，2019年达到最高的8.5万；但2019年12月降为7.5万，一路降至2020年初最低的5万，估计当时有一波促销活动；目前挂牌均价41717元。

11月12日，中国信达广东分公司发布一则对恒大地产集团有限公司债权项目的招商公告。根据最新公告，截至2025年10月31日，该笔债权本息总额高达16亿元。其中债权本金为12亿元。该笔债权设定了多项质押担保。具体包括深圳市吉厦房地产开发有限公司98%股权、惠州古堡湾婚庆文化产业园有限公司100%股权，以及惠州大亚湾粤珠实业有限公司100%股权。

AMC千亿地产不良加速出清

其实今年6月9日，长城资产北京分公司就已经将恒大集团旗下12家附属公司的不良债权集中摆上货架，债权总额约113亿元。项目涉北京、天津、广州、郑州、南昌、无锡、宁波、成都、贵阳等多个重点城市，涵盖住宅、商业及文旅等多个类型项目。

同日，长城资产上海分公司挂牌福晟前滩钱隆广场总额约14.03亿元的债权。

6月12日，中国信达在线上推介了近300项资产，合计超1000亿元，分布于全国28个省、市、自治区，类型涵盖酒店、住宅、写字楼、文旅项目、工业厂房和土地使用权等。

6月19日，中信金融资产将举办“商办类资产”联合推介会，250余户优质资产，债权总额超1200亿元，涵盖各类商业物业、办公楼及酒店资产，广泛分布于北京、上海、江苏、浙江、广东等地。

根据京东、阿里两大交易平台官网数据显示，东方资产、中国信达、长城资产、中信金融资产与平台之间的业务量在数百至数千笔之间不等。

大批地产不良已找到买家

6月11日，福州闽侯国企新邑历史文化街区保护开发有限公司以1.3亿元底价竞得甘蔗街道长江村一幅约合24.24亩的地块，成交楼面价4022元/平方米，其原为福建启航置业名下烂尾近10年的项目。

有意思的是，该项目曾于去年12月被拍卖过一次，彼时成交价仅为4017万元，今年再拿出来拍卖，半年时间已增值2倍。

近日，四川德阳市烂尾楼盘“城北福第”历经四轮流拍，五轮拍卖后被3位竞买人争抢，最终以1214万元成交，比第一次拍卖起拍价下降了70%。该项目只有两栋楼，均已封顶。1214万元成交折合来算，单价仅731元/平方米，而周边的房价均价却高达在5000元。

此外，停工多年的贵港平南县香江花园楼盘也是在经过4轮拍卖、耗时8个月时间、降价1.68亿元后，终于由地方国企接盘，成交价3.9亿元。

6月6日，上海中福古玩城98套商业不动产在经历两次流拍后，被来自苏州的国有企业以1.5亿元买下。

而曾经烂尾的合肥518米地标建筑恒大中心，上个月被中海地产以创新“续建换地”模式接盘，既要完成3.92亿元续建任务，又获得优质住宅地块开发权。

其实地产类不良资产本身并不乏利差空间，亦不乏优质资产，缺少的是上行的市场环境。

“此前因市场下行，不良资产交易受到影响，大量不良资产滞留在银行或资管公司手中。如今，随着楼市回稳，不良资产投资机会和价值正在显现，因多数不良资产交易价格较低，只要市场给力，就可以获得不错的收益。”一位从事不良资产盘活的人士称。原本无人问津的不良资产有望成为各路资本争抢的对象。

从2024年四季度以来，部分一二线城市不良资产包折扣率从30%回升至40%，资产流动性显著增强，不良资产的收益空间也相应提升。据了解，某AMC024年收购的深圳某停工项目，因房价回暖，抵押物评估价值较收购时上涨15%，通过司法拍卖实现回收率提升至70%。

2025年开年，司法拍卖市场也出现了四个关键性利好信号：成交价格连跌3年后明显上涨、一拍成交占比提升、成交量上涨、挂拍数量下降。不良资产流通速度加快、处置周期缩短，被抱怨了数年“处置难”的困境也将迎来转折点。也正因此，地产类不良资产包的价格也会水涨船高。