观点网 华润有巢REIT交出了扩募后的首份中报，整体来看，这份成绩单可以用三个词概括：底盘扩面、现金增厚、运营稳健。

先看整体成色。上半年，基金实现收入6884.81万元，净利润736.47万元，基金EBITDA达到4512.64万元，同比上涨75%；经营活动产生的现金流量净额4520.21万元。真金白银持续进账，为后续分派筑牢了底座。

再看底层资产的运营情况。基金整体公寓出租率（按房间数）为94.95%，与年初持平；按面积计算，出租率为94.98%，较年初微增0.27个百分点。期内，公寓租金单价水平为2.12元/平方米/天，租金收缴率高达99.96%。

“核心经营指标延续了上市以来的稳健表现。”在9月10日召开的业绩会上，有巢住房租赁（深圳）有限公司董事、总经理陈嘉表示，华润有巢REIT上市至今已超过三年半，经历过完整的经济周期论证。

扩募兑现

华润有巢REIT这份中报，最核心的变量是首次扩募的兑现。

据了解，该基金于2025年12月18日完成第一次扩募，向原持有人配售，扩募发售金额11.329亿元，扩募份额于2026年1月12日上市。

而这次扩募的核心动作，是以7.16亿元收购有巢马桥项目100%股权，由此，华润有巢REIT的底层资产从上海松江泗泾、东部经开区两大项目，拓展至闵行马桥，资产组合进一步多元，规模效应随之显现。

底盘厚了多少？数据显示，期内可供出租房间数由上年的2612间增至5087间，可出租面积由9.04万平方米增至16.96万平方米，资产底盘的厚度，明显上了一个台阶。

华夏基金REIT财务负责人周俊伦在业绩会上提到，马桥项目纳入基金合并报表范围，带来收入、可供分配金额同比大幅增长。

数据也印证了这一点，上半年，基金合并口径总收入6884.81万元，净利润736.47万元，基金EBITDA为4512.64万元，同比上涨75%，完成全年目标值的102.58%，基金EBITDA Margin达到65.45%。

分派能力更是实打实地增厚。本期可供分配金额4530.46万元，同比增长86.17%，主因即为扩募新项目并表；单位可供分配金额0.0478元，对应2026年年化分派率3.48%，超过招募说明书预测的3.33%。

报告期内，基金实际分配金额3639.56万元、单位0.0384元。截至2026年6月30日的收益分配基准日，华润有巢REIT本年度完成2次分红工作，年内实际派利共4530.42万元，占可供分配金额100%。

整体而言，扩募落地带来的“并表红利”，已在中报中充分兑现。

从项目公司层面看，2026年上半年实现营业收入6842.31万元，EBITDA达到5084.45万元，对应的EBITDA Margin是74.31%，核心指标保持稳健。

再看二级市场。受多重因素影响，公募REITs二级市场整体承压，上半年走出震荡分化行情。仅就中证REITs全收益指数而言，该指数去年收盘时为1009.84点，今年1月29日盘中触及年内最高点1056.97点，后续震荡下行，并在6月25日盘中触及上半年最低点926.26点，较上半年盘中最高点下跌12.37%；截至6月30日收盘，该指数已逐步回升至970.51点。

对于二级市场的表现，该基金认为，项目租户主要来自于地铁九号线沿线、上海G60科创走廊及闵行产业人才群体，需求以刚需为主，租约稳定性高，抗周期属性强，不受短期消费与经济波动影响。

同时，公募REITs兼具股债属性，短期价格受资金面、情绪与利率变化影响出现波动实属正常现象；但从长期看，资产价值最终仍由底层资产经营质量与现金流稳定性决定。

出租率企稳

把视线拉到底层资产，华润有巢REIT当前持有有巢泗泾、有巢东部经开区、有巢马桥三个保障性租赁住房项目，均位于上海。

报告期内，不动产项目公司整体运营情况良好，底层资产底盘稳健依旧。从核心运营指标看，“出租率高、收缴率高、去化有亮点”构成上半年最鲜明的底色；但租金单价的微降与租约偏短，则是需要正视的变量。亮点与不足，并存。

截至报告期末，基金公寓整体出租率（按房间数计算）为94.95%，按出租面积计算为94.98%。虽较去年同期微降0.96和0.02个百分点，但较今年年初分别保持持平、提升0.27个百分点。

放在保租房行业普遍"以价换量"、供给集中放量的背景下，这一出租水平仍属稳健。

更值得关注的是政策性红利的落地。2026年4月，三个项目同时被认定为上海市首批"市级青年人才驿站"（获批房源5套、5套、15套）；6月，泗泾、马桥项目进一步入选"市级青年人才公寓"（各获批50套）。

经过集中选房，截至2026年7月31日，泗泾、东部经开区、马桥三个项目的公寓出租率（按房间数）分别回升至96.60%、95.03%和95.64%，政策赋能对去化的拉动效应，清晰可见。

其次，报告期末，底层资产车位整体出租率85.88%，同比提升7.93个百分点，其中马桥项目车位出租率达100%。商业配套方面，整体商业出租率79.82%，同比提升2.06个百分点，泗泾项目商业出租率更较去年同期提升21.10个百分点至70.70%，寓商联动的良性格局初步显现。

回款质量同样近乎“颗粒归仓”，报告期末，基金租金收缴率高达99.96%，同比提升0.16个百分点。

不过，上半年，华润有巢REIT的租金单价边际承压，量价未能同步。报告期内，基金公寓租金单价水平为2.12元/平方米/天，同比下降1.85%。

分项目看，泗泾项目2.40元/平方米/天，下滑8.05%；东部经开区1.81元/平方米/天，微降0.55%；马桥2.17元/平方米/天。

业绩会上，有巢住房租赁（深圳）有限公司战略管理部负责人李伯侨表示，上半年泗泾项目周边新增了兰亭公寓、新科祥园和贝壳海盐公寓等竞品，合计约三千多间。

这些项目产品较新，在入市爬坡阶段普遍采取低价出租策略，对泗泾项目的户型成交结构产生了一定影响；叠加一季度为传统淡季，导致收入和租金单价同比出现波动。

整体来看，在行业供给仍在放量的背景下，华润有巢REIT上半年的经营表现仍属稳健。

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