从“房东降租”到“租客抢房”，一线城市租赁市场正在发生微妙的变化。

过去几年，伴随着房地产市场调整，租赁市场也曾经历一轮租金下行。对于不少房东而言，主动降租、延长免租期，甚至为了留住租客接受一定程度的议价，并不罕见。

但今年春节后至今，这种情况正在发生改变。机构数据显示，自今年3月起，一线城市平均住宅租金已连续6个月环比上涨，上海涨幅更是连续5个月居50城首位。

在上海部分热门板块，甚至出现房源减少、租客抢房的现象。即使传统毕业季已近尾声，市场热度仍未消退。与还在筑底的住宅市场相比，租赁市场似乎正在率先修复。

热门房源“很快被租走”

近期，多位在上海工作生活的租客向记者讲述了自己的租房经历，几乎都提到了同一个关键词——涨租。而且，这轮租金上涨并没有随着传统毕业季的结束而明显回落。部分热门板块不仅租金上涨，甚至开始出现房源减少、看中的房子很快被租走的情况。

租客萧女士的经历是今年上海租赁市场变化的一个缩影。她目前租住在浦东新区川沙地铁站附近，一套小两房，距离地铁站比较近。

“去年房东甚至愿意把月租金降200元。”萧女士告诉记者。但到了今年，情况却完全反过来了——她目前租住的房子，租金已经从去年的4400元/月上涨至4800元/月。

萧女士原本没有打算续租，而是想趁着换租机会看看其他板块。但真正开始找房后，她发现，问题似乎已经不只是“租金贵了”。

“附近的张江板块现在就连房源都不多了。”她说。

她此前一直关注着闵行区浦江镇的房源——该镇位于黄浦江东边，与浦东新区为邻。按照她过去了解到的行情，两居室的租金大约在每月4500元至4800元，但今年再看时，不少房源的报价已经超过5000元/月。

近期她又找了中介机构看房，机构房源的价格甚至在5500元/月以上。中介给她的反馈是，浦东一些热门板块今年租金普遍有所上涨，同时市场上的房源也在减少。

这让萧女士不得不重新评估自己的换租计划。

如果说萧女士面对的是租金上涨，那么租客林女士遇到的，则是另一种变化：好房源正在变得更抢手。

今年8月，林女士换了新工作。此前，她在闵行区上班，住在相对远郊的位置，虽然通勤时间较长，但租金相对便宜，且租约一直比较稳定。

现在她的工作地点转移到了市中心，开始考虑把居住地目标锁定在普陀区。但找房的过程并没有想象中顺利。

前几天，她看中了一套一居室，整租价格约5000元/月。在实地看房之前，这套房源就已被其他租客抢先租走。“我已经在上海租房很多年了，今年的租房行情特别旺。”林女士说。

在她看来，今年租赁市场的热度上升尤其明显。

今年一个值得注意的现象是，毕业季的租房热度持续时间似乎更长。即便进入9月，林女士仍然能明显感受到市场的热度。

不过，由于市区房租已经超出自己的预期，她暂时打算继续住在郊区，等到11月、12月再观察市场情况。

市场上租房需求在增多

中指研究院数据显示，8月，一线城市普通住宅平均租金环比上涨0.23%，其中上海、深圳租金环比持续上涨，涨幅分别为0.61%、0.27%，北京、广州租金环比则小幅下跌。

记者梳理发现，自今年3月起，一线城市的平均住宅租金已连续6个月环比上涨。

今年3月，一线城市住宅平均租金为73.21元/平方米·月，环比上涨0.34%；此后的4月至8月，环比涨幅分别为0.26%、0.16%、0.38%、0.38%、0.23%。从年内累计涨跌幅来看，2026年1～8月，一线城市住宅平均租金累计上涨1.21%。

不过，具体到一线城市内部，情况则不完全相同：上海、深圳是本轮住宅租金回温的“领头羊”，北京市场同样有季节性小高峰，广州走势相对偏弱。

数据显示，自3月租赁旺季启动以来，上海、深圳的住宅租金已连续6个月环比上涨，上海涨势领跑全国重点城市，租金环比涨幅连续5个月居50城首位；北京则在3月至7月实现租金环比“五连涨”，到8月环比出现下跌。

在租房市场相对较热的上海，8月各辖区住宅租金普遍上涨，其中金山、闵行、普陀、浦东、徐汇等辖区租金涨幅较为突出。截至今年8月，上海住宅平均租金为84.39元/平方米·月，当月环比上涨0.61%，同比上涨1.25%。

深圳租房市场也实现“六连涨”，不过同比还未转正。8月，深圳住宅平均租金为83.05元/平方米·月，环比上涨0.27%，同比下跌0.11%；其中，光明、宝安、南山、福田、龙岗等区环比均上涨，同比仅光明、宝安、福田上涨。

租金上涨背后，是供需关系的变化。一名资深中介人员告诉第一财经记者，过去几年，房地产市场调整不仅影响了住宅买卖，也改变了部分居民的居住选择。一部分原本可能进入购房市场的需求，继续留在了租赁市场，这导致市场上的租房需求越积累越多。

与此同时，就业、通勤和人口流动，不断产生真实的居住需求。尤其对于新就业人群以及工作地点发生变化的人群而言，租房仍然是一种刚性程度较高的居住选择。

一线城市市场韧性较强

更多城市的租房市场还在调整中。同时，随着毕业季需求释放接近尾声，租房市场的上涨动能也有所减弱。

根据中指研究院数据，8月50城住宅平均租金为34.02元/平方米·月，环比上涨0.03%，但涨幅较7月收窄0.10个百分点，租金上涨动能减弱，同比则下跌2.45%。

当月，50城中住宅平均租金环比上涨的城市个数为15个，较7月减少9个。租金环比下跌的城市个数为34个，较7月增加9个；西安环比跌幅最大，为0.43%。

中指研究院研究主管程威表示，住房租赁市场具有显著的季节性波动特征。从历年走势看，3月“返工潮”、6到8月“毕业季”是租房市场传统旺季，9月以后随着季节性效应消退，市场通常进入需求相对平稳的常态化阶段。

即便在一线城市内部，租房市场也存在“冷热分化”的局面。

今年8月，北京住宅平均租金环比跌0.03%，同比跌3.33%；广州环比跌0.07%，同比跌2.46%。北京辖区内的海淀、石景山、门头沟、丰台、房山等区域租金实现环比上涨，同比则普遍下跌，跌幅最大的石景山回调5.84%。

对上海这类热点城市来说，租金上涨也将是其楼市中值得关注的信号。

在房地产市场进入调整期后，住宅投资属性明显减弱。但同时，房屋最基础的居住价值却并没有消失。目前，在上海的住房市场，一边是仍在筑底过程中的住宅价格，一边是率先恢复的租赁市场。这说明，上海市场出现了分化：住房的投资需求仍然承压，但居住需求正在率先走强。