新华社记者 吴雨

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，对房地产贷款制度进行优化，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系，以更好满足房地产发展新模式合理融资需求。

为何对现有制度进行改革完善

我国形成商品房预售制度以来，逐渐建立了配套的房地产信贷制度，有效满足了房地产市场起步和增长阶段的融资需求。但在市场长期发展过程中，也积累暴露出一些问题，需要改革传统发展模式并推动行业转型。

“十五五”规划纲要提出，加快构建房地产发展新模式。中国人民银行有关部门负责人介绍，意见是商品住房销售制度改革的配套制度，立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。

如何更好满足项目开发建设合理信贷需求

在实践中，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，延迟交房、烂尾楼等现象时有发生。

为防止烂尾楼和资金挪用，意见明确房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。

根据当日住房城乡建设部等三部门对外发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。

在此背景下，为更好满足项目开发建设的资金需求，中国人民银行和金融监管总局延长了开发贷款实际使用期限。意见明确开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。

如何解决“没拿房、先还贷”问题

在制度改革完善之前，多数个人住房贷款遵循“封顶放款”的要求，一旦已售项目逾期交付，容易出现“没拿房、先还贷”等问题。

为更好维护购房人合法权益，意见明确所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

专家介绍，近年来，房屋建筑标准提高、施工流程拉长，很多项目主体结构封顶后仍有大量装修、绿化等工程，“封顶放款”的要求已不符合现实需求，延后个人住房贷款发放时点，旨在确保购房人“能拿房、再还贷”。

为加强与开发贷款衔接，意见还明确，购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。

另外，为适应经济社会发展需要，意见还将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。此举给予借贷双方更大灵活度，有助于提升购房人贷款能力。

意见还给予银行债务重组更大自主权。对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，商业银行可与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

如何强化金融风险防范

我国是国际上较早探索房地产金融宏观审慎管理的国家之一。此次意见专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，丰富宏观审慎管理工具箱。

意见明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，由中国人民银行会同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制。

房地产金融融资渠道多元，为准确反映房地产金融形势，中国人民银行还将会同金融监管部门，改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系。（新华社北京8月28日电）