（来源：新华日报）

□ 本报记者 白 雪

部分存量未售、在建住宅面临户型老旧、配套简陋、去化承压的现实难题。记者8月19日从连云港市住建局了解到，连云港近日在全省率先出台《连云港市存量住宅品质优化提升工作指引》，不突破核心规划指标，探索通过低成本“准改善型”迭代改造，让老楼盘焕发新活力，实现盘活存量资源与提升人居品质共赢。

“以往，部分县域存量楼盘存在层高不足、楼间距小、门窗隔音差、车位不足、社区配套单一等痛点，住宅产品跟不上群众改善居住的现实需求，陷入‘产品卖不动、百姓不愿买’的困境。”连云港市住建局相关负责人介绍，连云港立足本地实际，总结提炼出整体规划革新、保障房提质转型、全维度高端迭代、户型内核优化四类改造模式，把改造落点放在层高、户型、外立面、景观、车位、物业服务等老百姓关心的居住细节上，形成可复制落地的标准化改造流程。

每种改造模式已有落地样本供借鉴。

位于东海县的康泰美苑，是老城板块存量楼盘规划焕新的典型样本。提质前，该项目由于规划布局紧凑、空间压抑、景观单一、配套简陋，去化滞后。该项目不改动地块核心规划指标，主动降低容积率，将二期住宅层高提升至3.1—3.3米，拓宽楼间距至45米，增设下沉式庭院、社区食堂、托幼配套，地下车位升级为5.5米×2.5米大尺寸标准。提质改造后，项目扭转一期滞销局面，二期改造完成后累计销售超230套，实现刚需楼盘向准改善住宅的跨越升级。

安置房也能拥有改善商品房的居住体验。东海县中易悦府原本带有安置房项目标签，户型单一、交付标准不高。改造过程中，项目整合原有小户型，打造258平方米一梯一户大平层，洋房首层增设80—130平方米专属庭院，引入高端物业服务体系，补齐公共区域短板，升级服务标准与服务内容。改造后项目整体去化率达70%以上，保障属性与改善品质得以兼顾。

在灌云县云樾东方钰园，开发企业将容积率由2.2优化至1.8，洋房、叠拼等高端产品占比达77%，升级外立面、抬高窗墙比至60%，打造约3000平方米社区活动空间，配套恒温泳池、健身房、四点半学堂。项目拿到预售证后，相比一期每平方米单价上涨1000元，市场反响热烈。东海县香江柒号院则重构户型逻辑，把127平方米的刚需户型优化为255平方米大平层，补齐县域大平层产品空白，项目目前整体去化率达60%。连云港晶福置业有限公司总经理孙嵩说，改造须因地制宜，他们的改造提质市场反响较好，适配了东海大批从事电商的年轻人对品质住宅的需求。

“通过住宅产品升级撬动改善型需求释放，短期能够收获市场认可，但现实挑战不容忽视。比如，开发商拿地的成本已经考虑了销售价格和建设成本，追加改造投入，可能加大企业盈利压力。”南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，县域购房整体需求有限，推进存量住宅提质，既要鼓励产品创新，也要充分研判市场容量、企业承受能力，因地制宜稳妥推进。

“改造不是做表面文章，要瞄准采光通风、防水防渗、停车、物业这些群众最关切的痛点精准发力。”连云港市住建局相关负责人说，整套改造体系严守规划底线，严禁擅自突破容积率、建筑密度等硬性指标，坚持低成本改造，分类施策，杜绝千篇一律的同质化改造，引导房企从“建房子”转向“造好房”。

比如，连云港鼓励未预售项目创新产品形态，部分楼层可增设第四代住宅空中露台，顶层可规划空中花园，打造差异化产品优势，提升市场竞争力。按需增设社区食堂、托幼机构、健身场地等全龄便民配套，全面覆盖老人、儿童、青年全年龄段居住需求，部分配套设施可按政策不计容。

记者了解到，连云港在把成熟改造模式向各县域推广，下一步，将梳理本地区内合规存量商品住房房源，积极对接房地产开发企业，分类分级分场景对存量未售住房实施“准改善型”品质迭代改造，以存量焕新助力房地产市场平稳健康、高质量发展。