近年受银行零售业务持续承压、抵债资产处置节奏加快的影响，参与直售房产的银行机构数量明显增多，线上挂牌的银行直供房整体规模也出现了显著增长

文｜《财经》记者 陈洪杰

编辑 | 张颖馨

从生鲜蔬果到家电数码，网购几乎承包了国民生活里的大部分需求。如今，更有意思的来了：银行在网上开起店铺，直接售卖房屋。

近日，某银行称，其京东官方资产店铺现已正式上线，银行直供房产线上即可选购。“全部房源均为本银行产权所有，产权清晰、无中介溢价，信息公开透明，干净交付。”

这便是“银行直供房”，其本质是银行的抵债资产直售房源：当借款人无力履约还贷，银行通过正规司法程序完成房产确权后，直接在官方资产平台公开挂牌，全程没有中间方层层加价，最终以低于市场价的折扣，直接卖给终端购房者。

据《财经》梳理，银行直供房的价格普遍比市价低20%-30%，在部分位置偏远、配套薄弱地区的房价甚至折扣更多。不过，大多数银行直供房以流拍而告终。

截至7月10日，京东资产交易平台显示，上述银行提供的直供房共有四个标的，拍卖价在55.7万元至623.3万元，这四套房子均无投资者出价。

直供房并非新鲜事物，多年来在不良资产处置领域一直存在。但和过去零散处置的状态不同，近年受银行零售业务持续承压、抵债资产处置节奏加快的影响，参与直售房产的银行机构数量明显增多，线上挂牌的银行直供房整体规模也出现了显著增长。

在国家金融与发展实验室副主任曾刚看来，银行线上卖房有几点值得肯定：产权透明度更高，银行直供房均为银行自有产权，来源清晰，相比传统法拍房，不存在原债务纠纷遗留问题，法律风险相对可控；去除中介溢价；银行直接对接买家，省去了中介费用，理论上价格更具竞争力；信用背书较强，交易流程规范，合同严谨性和资金安全性相对更有保障。

不过，曾刚还提醒，由于市场吸引力有限，大量房源位于需求疲弱的区域，或楼龄老旧、品相不佳，导致流拍率较高。部分标的以“债权转让”而非“产权转让”形式出售，买家拍得的并非房屋本身，而是债权凭证，后续仍需自行与债务人交涉，存在相当大的不确定性。此外，线上平台的购房流程对普通购房者而言较为陌生，存在信息不对称风险，腾退、过户等环节也可能遭遇现实阻碍。

银行试水网店直接卖房

刷手机也可以解锁买房新渠道。

近期，某西部的一家城商行称，该行在京东官方资产店铺现已正式上线，银行直供房产线上即可选购。“店内汇集银川及全区住宅、商铺、厂房等各类抵债房产，全部房源均为银行产权所有，产权清晰、无中介溢价，信息公开透明，干净交付。”

《财经》看到，上述银行挂牌销售的项目共有四个，价格普遍比市价低。以位于银川市兴庆区利群东路与中心巷西北角的一处标的为例，该房产面积195.95平方米，钢混结构；在房屋总层数6层的5层，复式结构；起拍价为55.7万元，测算后平均价格在2843元/平方米。

而某知名第三方平台显示，目前该小区建筑面积127平方米的住房，售价为60万元，大概4724元/平方米。

上述银行最高起拍标的房产总建筑面积2206.43平方米，房屋用途为商业服务，位于房屋总层数4层的2层-4层，价格为623万元。

“线上查看房源详情、预约看房、参与竞价，足不出户挑选优质不动产。海量优质房源持续上新，期待进店甄选。”该行还宣传称。

近年来，在房地产市场持续调整与银行不良资产规模压力凸显的背景下，包括在网上开店卖房等方式的直供房交易模式正逐渐兴起，出现了井喷之势。

“数据显示，2025年，西北某城商行挂牌直售的房产标的达1779个，较2024年的1130个增长超过50%；东北某城商行挂牌出售的房产超过2000个。农信系统的规模更为庞大，自2024年8月以来，东部某农信系统挂牌出售的房产标的共有12386个；2024年11月以来，西部某农信系统出售的房产标的数量达到24821个。”某城商行人士在《中国银行业杂志》发文称。

“与传统中介卖房相比，银行直供房产的优势在于信用背书强、交易链条短、价格透明度高。由银行作为卖方，能最大程度规避产权纠纷与交易资金风险，省去中间环节的加价与高额佣金，安全性更容易获得购房者信任。”苏商银行特约研究员薛洪言表示。

但其劣势则主要体现在服务颗粒度不足与营销场景单一，缺乏专业中介的带看撮合、按揭一站式办理等精细化服务。薛洪言进一步解释，线上展示难以替代实地看房的体验感，且银行在房屋修缮美化等环节存在天然短板，往往只能提供“毛坯”状态的资产，难以满足改善型客户的柔性需求。

银行加码抵债资产处置

银行“下场卖房”的直接动因，根植于信贷业务的运营逻辑：当借款人无力偿还贷款时，银行依法行使抵押权，将房产收归名下，形成所谓的“抵债资产”。

然而，《商业银行法》第四十二条明确规定，银行因行使抵押权取得的不动产，须自取得之日起两年内予以处分，这一法定时限形成了硬性的处置压力。

“在传统的处置渠道，要么将资产打包折价转让给资产管理公司，账面损失较大；要么走司法拍卖流程，周期漫长、效率低下，均难以满足快速出清的需求。”曾刚称，银行选择入驻京东等电商平台，开设官方资产店铺，直接面向终端购房者出售抵债房产，意在绕开中间环节、压缩折损、提升处置效率。

从政策层来看，监管部门多次要求，切实维护健康公平的金融秩序，牢牢守住不发生系统性金融风险底线，加大不良资产处置和资本补充力度，丰富处置资源和手段，保障金融体系稳健运行。

国家金融监督管理总局数据显示，2026年一季度末，商业银行正常贷款余额239.2万亿元；不良贷款余额3.7万亿元，较上季末增加1742亿元；不良贷款率1.51%，较上季末上升0.02个百分点。

不过各地银行业的资产质量差异较大，北京、上海、浙江等地的不良率低于1%，而部分经济欠发达地区的不良率超过2%。

此外，近年来中小银行整合提速，大量历史不良资产被集中归并，也进一步加大了整体处置压力，亦驱动更多银行寻求线上直供这一新出口。

就上述开网店的银行来看，截至发稿，该行正在销售的四个直供房项目，均无人出价。另外，《财经》在多家资产拍卖平台上观察到，大部分直供房以流拍而告终。

针对银行线上卖房屡屡流拍的困境，业内普遍建议采取多层次、组合式的处置策略。曾刚认为，核销是当前最主流的方式。2025年六大行合计处置不良贷款规模庞大，其中核销占比最高，通过直接从资产负债表中剔除不良贷款，快速改善账面资产质量，但需要足够的拨备储备支撑。

另外，批量个人不良贷款转让自2021年试点以来持续推进，已成为零售不良处置的重要渠道。“银行将分散的个人消费贷、信用卡不良打包，批量转让给持牌资产管理公司，实现规模化出清，参与机构数量和市场认可度逐年提升。”曾刚表示。

不良资产证券化则是另一条市场化路径，将不良债权转化为可流通的证券产品，引入社会资本参与分担风险，适合体量较大、现金流可预测的不良资产包。“自主清收与重组对于部分有还款意愿但暂时困难的借款人仍有效，通过债务重组、展期、以资抵债等方式，能在维系客户关系的同时逐步化解风险。整体而言，多种方式协同并用，才是加速不良出清的务实之道。”曾刚称。

薛洪言则建议，对于有运营价值的商业或住宅资产，探索“以租代售”或经营性重组模式，先通过租赁产生稳定现金流，待市场回暖后再行出售。同时，在司法处置前期引入“共益债投资”或允许原债务人在监督下继续运营资产，通过收益分成逐步化解债务，也是最大化资产残值、避免流拍的有益尝试。

暗藏风险，投资需审慎

银行直供房虽价格诱人，比市价低一截，但入手前建议把隐性风险排查透彻。

曾刚提醒，首先，务必厘清交易模式。当前银行直供房主要分为“产权转让”和“债权转让”两种形式。部分标的看似在出售房产，实则出售的是以该房产为抵押物的债权，竞拍成功后获得的是债权转让协议而非买卖合同，后续过户充满不确定性，风险较高，需格外警惕。

其次，对标的物进行全面尽调。购房者应在参拍前实地查看房产现状，核实是否存在出租、被占用情况，以及是否被其他法院查封或存在二次抵押，避免拍下后陷入腾退难题。

再次，综合评估真实购房成本。表面的低价并非全部成本，税费、腾退费用、维修改造费用等均需纳入核算。部分标的因楼龄久远或地处偏远，后期持有与变现成本较高。

另外，关注融资可行性。银行直供房是否支持按揭贷款，因房源情况而异，购房者应提前与银行确认融资方案，避免资金安排出现缺口。

一位城商行人士亦称，银行直供房的交易流程中暗藏不少税费与权责盲区：比如银行作为产权方持有的房产，是否会被税务部门认定为“二套”并额外增收税费，房源此前拖欠的物业费、水电费等历史欠费该由谁兜底，这些细节如果不在购房前厘清，后续极易推高整体交易成本。

在薛洪言看来，投资者在购买银行直供房时，需清醒认识到这是债权的物化体现，大多以现状交付且不附带品质兜底。必须重点核查租赁权未解除、欠缴高额物业费、多次查封等历史遗留问题，仔细研读银行披露的法律尽职调查文件，必要时聘请专业律师核实产权过户的可行性。

“无论线上展示多么周全，都必须坚持线下实地勘察房屋的实际采光、结构损伤及邻里状况，充分预估后续可能产生的修缮费用和腾退难度，避免因盲目追逐低价而陷入长期的法律纠纷或资金沉淀陷阱。”薛洪言建议。