广州的乾锦，现在后悔死了。

6年前，他被好友拉入买了广州东部碧桂园云顶的房子，当时开盘单价3万8，最高涨到过4万5，当时觉得自己捡了个宝。

可现在呢？

小区二手房单价连1万都不到！

他这套房子，加上装修一共花了410万，现在同小区的放盘价只有160万，就算挂这个价，也不一定卖得出。

现在，他只能把房子租出去，月租1500块，连每个月房贷的零头都不够。

对于接下来房价走势，业主群里有2派：

一派说“房价已经跌到谷底了，再不抄底就没机会了”；

另一派说“还会跌！现在买就是往火坑里跳”。

到底谁说得对？房价跌到什么程度，才真的能抄底？

今天就给大家说两个关键数据，看懂了就不会踩坑！

1

先看看现在的楼市：跌了多少？还能跌吗？

这四年楼市跌得有多狠，只有买房的人最清楚。

以上海为例，二手房成交均价比高点跌了32%，有的小区甚至跌了40%，直接把首付都跌没了。

不少城市的房价，已经回到了2017年以前的水平，相当于白涨了八年。

可就算跌成这样，市场还是没个准话。

看多的人说“跌够了，政策肯定会救市”，毕竟以前跌幅到这个程度，政策都会出手；

看空的人却拿出数据打脸：

2025年9月，上海二手房挂牌量还在13万套以上，一套房子从挂牌到成交，平均要等100多天。

这么多房子等着卖，买家挑都挑不过来，房价怎么涨？

更让人灰心的是，政策效果越来越弱。

2025年8月上海出了“沪六条”，刚开始二手房找房的人多了点，可没几天就凉了，热度还不如2024年9月的“沪七条”。

现在的楼市，就像在谷底徘徊，你以为到了底，可能只是个开始。

2

第一个关键数据：年投资回报率

判断房价能不能抄底，先看“年投资回报率”，说白了就是租金能覆盖多少成本。

举个例子：你花200万买套房，一年能收4万租金，那回报率就是：

4万÷200万×100%=2%。

而回本年限则是：

1÷2%=50年

现在一线城市的平均回报率才1.38%，还不如把钱存银行稳。

潘石屹曾在一次接受采访时，说过他公司的SOHO办公楼租售比才3%，可融资成本年化超过5%，收益连通胀都跑不赢，根本不值得投资。

那多少回报率才值得入手？

我们对比国内外数据，认为至少得超5%，最好能到10%以上！

为什么是5%？

因为只有这个数，才能覆盖你的房贷利息、物业费，还能有点赚头。

比如一套100万的房子，每月租金能到4000块以上，年回报率就超5%，这样的房子买了才不亏。

可现在能达到这个标准的房子太少了。

根据2025年8月的数据，四个一线城市里，只有个别老破小能勉强到3%，离5%还差得远。

按现在的趋势，估计到2027年底，一线城市的回报率才可能摸到5%的边。

没到这个数，别想着抄底，不然就是给银行打工。

3

第二个关键数据：小区挂牌率低于5%

除了回报率，还要看“小区挂牌率”。

就是小区里正在卖的房子，占总户数的比例。

比如一个有500户的小区，有25套在卖，挂牌率就是5%。

这个数越高，说明想卖房的人越多，供大于求，房价肯定还得跌；

反之，挂牌率低，说明大家都不想卖，要么觉得卖亏了，要么是自住的多，房价才稳。

现在很多城市的挂牌率高得吓人：

杭州二手房挂牌量超18万套，光贝壳平台每月就有3万套房子降价；

成都有的小区，挂牌率甚至超过10%，10户里就有1户在卖房。

这样的小区，就算价格跌了，也不能买。

因为还有一大堆房子等着甩卖，你买了就可能被套。

什么时候才算安全？

挂牌率必须低于5%，最好能到3%以下。

比如北京西城区有个老小区，一共800户，只有15套在卖，挂牌率不到2%。

这样的小区供需平衡，房价不容易跌，买了才放心。

4

为啥这两个数据最靠谱？

很多人抄底失败，就是被“房价跌了30%”“成交量放大”这些假象忽悠了。

其实这些都不算数，只有回报率和挂牌率才是硬指标。

回报率看的是“真金白银”，不管房价怎么涨涨跌跌，只要租金能覆盖成本，你就不怕亏；

挂牌率看的是“真实供需”，就算销售说“这套房很抢手”，只要小区里还有一大堆房子在卖，那就是供过于求，房价还得跌。

就像乾锦住的碧桂园云顶，现在小区挂牌率超过15%，回报率连1%都不到，这样的房子就算再便宜，也不能买。

那些喊着“抄底”的人，要么是没算明白账，要么是想忽悠别人接盘。

别听业主群里吵得有多凶，也别信中介说的“最后一套”，抄底楼市就看两个数：

年投资回报率超5%，小区挂牌率低于5%，两个都达标了，再出手也不迟！

现在的楼市，不是“跌多了就该涨”，而是“没到合理区间就还得跌”。

乾锦的教训就在眼前，410万的房子现在只值160万，一辈子的积蓄都打了水漂。

抄底不是“赌一把”，而是“算明白账”！

不然你以为的“底”，可能是别人给你挖的“坑”！