东论网友@坚辛岁月发帖：

这条帖子瞬间引发热议，网友@正立执绥调侃道：“房东不急你急什么”；而@万宝全书888则直言：“以后还要低，能有人接手已经算运气好了。”

市场分化

宁波楼市正上演“冰火两重天”。

新房市场迎来一波小阳春。据宁波住建委数据显示，2025年11月5日，宁波新房住宅成交68套，较昨日增加14套，环比上涨25.9%；成交面积更是达到8808㎡，环比猛增43.9%。

图源：房天下

然而，二手房市场却依然寒意逼人。同日，宁波二手房住宅仅成交214套，环比下降8.9%；成交面积21540.8㎡，环比下降13.3%。这种鲜明对比，勾勒出当前宁波楼市的复杂局面。

从月度累计数据看，这种分化更为明显。本月宁波新房住宅已累计成交242套，虽然环比上周期仍下降34.4%，但二手房市场的下滑幅度更为惨烈，累计成交751套，环比上周期下降48.4%。

有业内分析认为，这种分化格局在一定程度上与改善型需求集中释放有关。

价格探底

二手房价格持续探底，已成为不争的事实。

中国房价行情网最新数据显示，2025年10月，宁波住宅挂牌均价为1.88万元/㎡，环比下降8.67%，平均总价227万元。这一跌幅明显扩大，显示市场调整正在加速。

图源：全国房价行情

从今日房价数据看，宁波二手房均价已进一步下探至1.81万元/㎡。房价下行趋势已然形成，业主们不得不通过降价来加速变现。

网友@实体快乐的评论一语中的：“其实，一分带不走。”而@8348则感叹：“财与命相连！！！！”这些评论道出了房东们资产缩水的无奈。

面对这种市场状况，网友@走位回首掏表示：“形式就这样，谁能想得到，认了呗”。这种无奈接受的心态，反映出市场预期已发生根本性转变。

新房回暖

新房市场的回暖并非偶然，而是有着结构性支撑。

房天下研究院数据显示，2025年10月宁波楼市呈现“量缩价稳”特征，新房成交2234套/31万㎡，环比下降10.1%和6.8%，但均价维持33582元/㎡，环比零波动。

图源：房天下

市场分化加剧是十月宁波楼市的重要特征。一方面，高端改善项目依然热销；另一方面，刚需项目面临巨大压力。

改善型产品成为市场亮点。高新区盛元东江汇195㎡准现房、翠岚轩172-190㎡叠墅等高端产品，通过实景呈现和现房优势对冲市场下行压力，支撑整体均价。

358.2万㎡新房库存对应超1年去化周期，迫使房企调整推盘策略。10月下半月新推项目普遍采取“小步快跑”策略，如翠岚轩分批次加推控制供应节奏。

区域差异

宁波各区市的房价表现差异显著，市场冷暖不一。

从区域表现看，北仑区因青年公寓政策实施，新房成交量环比上涨164%，4个项目进入成交TOP10榜单。鄞州区以563套成交量占据市场46%份额，成为区域成交主力。

然而，镇海区涨幅达30%，而鄞州区则以13%的跌幅领跌全市。这种区域分化表明，宁波楼市已经进入了一个结构性调整的新阶段。

网友@糍饭嘎嘎分析道：“1人口减少 2好房子的标准来了 两个大因素 前面的1.0版本的房子还得下啊”。这一观点指向了影响房地产市场的两个长期因素：人口结构变化和住房标准的提升。

截至11月初，市六区二手住宅挂牌量高达92058套，巨大的库存压力将持续制约二手房价格走势。

趋势判断

面对市场的深度调整，业内专家指出，宁波楼市已进入筑底期。

新房成交面积较上半年峰值（3月36.9万㎡）缩减15.7%，但同比降幅较1月收窄6.3个百分点。这一数据可能意味着市场正在寻找底部支撑。

有业内人士认为，改善型需求释放和产品创新或将成为推动市场回暖的关键因素。随着镇海甬江实验室四代宅地块挂牌，以及地下储藏室新规的出台，宁波楼市正迎来产品升级的新阶段。

“四代住宅等高品质项目正成为市场新宠”。明湖之心·星洲连续5个月蝉联金额销冠，华润·知屿雲璟等低密项目也取得热销佳绩。

临近年末，预计房企将加大现房、准现房营销力度，部分项目或推出工抵房等特殊房源。改善型产品凭借低密属性、现房优势仍具竞争力，而刚需项目可能面临价格调整压力。

从宁波市房产市场管理中心的数据看，十一月宁波一二手房成交量虽有所波动，但整体市场仍处于探底过程中。在买方市场下，房东把房源挂牌价调至同板块同品质竞品房源中最低，依然是相当多二手房有可能优先成交的一个“必选动作”。

有房产中介人员提到，随着近年二手房价的深度调整以及房贷利率的大幅走低，目前有些小面积二手房按揭买下后的月供压力，已和租房的月租金额相差无几。

“原来租房的那批年轻人，现在反而有了上车的机会。”

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