就在国家统计局发布9月房价数据前一天，上海二手房出现一个看似相悖的市场信号：91%的小区挂牌价在降，成交量却突破1.8万套高位上行。

10月20日，国家统计局公布9月70城房价数据，各线城市商品住宅销售价格环比仍在下降。一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%。

与这份全国整体数据几乎同步，上海二手房市场呈现一个独特现象：挂牌价与成交价出现背离。

一方面，上海二手房挂牌端“以价换量”趋势强化，9月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点。

另一方面，成交端却显现止跌企稳信号，全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3%，且45%的小区成交价格实现环比上涨。

房价全景

国家统计局数据显示，9月份，各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅继续呈收窄态势。

一线城市新房价格环比下降0.3%，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0%。

二手房市场降温更为明显。一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。

二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均比上月扩大0.1个百分点。

从同比看，一线城市新建商品住宅销售价格下降0.7%，但降幅收窄0.2个百分点。上海同比上涨5.6%，成为一线城市中的另类。

上海现象

上海二手房市场正在发生微妙变化。

据CRIC数据，2025年9月上海91%的小区挂牌价环比回落，创下历史新高。这些房东正在主动下调心理预期。

近一年来，上海各小区挂牌价格平均下跌了13.6%，2025年下半年以来价格下调速度尤为显著。

但与此同时，市场成交量却在上升。9月上海二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3%。价格下调正在刺激需求释放。

更值得关注的是，上海二手房议价空间从8月的19%收窄至15%，创近一年新低。市场分歧正在减小，买卖双方心理价位趋于接近。

刚需入场

上海房价能走出止跌趋势，核心驱动力来自刚需。

“8.25”新政后，上海对房地产市场政策进行优化调整，涉及住房限购、公积金、住房信贷等方面。政策通过 “核心区严控、郊区松绑” 的差异化策略，释放了郊区购房需求。

数据显示，9月上海47%的刚需小区房价实现环比上涨，较上月增加6个百分点。改善类小区房价上涨占比为42%，仍低于刚需类小区。

从成交区域看，上海金山区和奉贤区在9月成交套数占比排全市前2位。总价200万以内房源成交套数占比为46.56%，环比上升2.79个百分点。

这些数据勾勒出清晰的画面：刚需购房者正抓住房价调整窗口期，在上海近远郊置业安家。

政策传导

上海“8.25”新政包括五大核心内容：外环外不再限制购房套数、调整单身人士限购政策、提高公积金贷款额度、统一商贷利率水平、完善个人住房房产税政策。

这些政策直接降低了购房成本和门槛。多子女家庭公积金最高可贷216万元，且允许公积金“又提又贷”，大大减轻了刚需家庭的资金压力。

政策传导需要时间，但已经初步显现效果。上海二手房市场交易活跃度提升，刚需购房者结束观望，加速入市。

全国层面，虽然房价整体仍在调整，但同比降幅收窄显示市场逐步企稳。一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，但降幅比上月收窄0.3个百分点。

市场新局

当前房地产市场正经历深刻变化，全国性普涨时代已经结束，分化成为新常态。

在上海，不同板块间出现显著涨跌差异。9月南桥、三林、金桥、松江新城等板块有超过六成的高频交易小区成交价下跌。

而同期共富共康、金山新城、周康等板块有超过六成的高频交易小区房价实现上涨。

未来，中高端改善小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量。刚需小区则受小区区位、配套、价格等综合因素影响。

各板块与小区之间难以形成统一的价格走向，微观市场的结构性机会与风险并存。

挂牌价下调，成交价却止跌——上海二手房市场的这种背离，揭示了市场底层逻辑的转变。

上海二手房挂牌价格指数从2024年9月的90.3（近一年最高点）下行至2025年9月的78。但与此同时，议价空间收窄至15%，创近一年新低。

买卖双方的博弈天平正在重新平衡：当91%的房东选择降价，而45%的小区成交价却能回升。

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