戴德梁行《2025年第二季度大中华区物流地产市场回顾报告》，通过多维度数据与区域分析，呈现该季度市场供需、租金、空置率及行业动态，为市场参与者提供参考。

从整体经济与行业景气度看，2025年第二季度中国内地物流业景气指数保持扩张态势，四月为51.1%、五月50.6%、六月50.8%，均高于50%荣枯线，显示物流行业整体运行稳健，需求端具备支撑力。同期，制造业PMI（采购经理指数）于五月录得49.0，虽处于收缩区间，但物流地产市场受消费与电商需求带动，仍保持相对活跃。外贸方面，五月集装箱吞吐量达560万TEU，同比微增0.6%，较2021年同期增长22%，反映跨境物流需求平稳，对港口周边物流地产形成一定支撑。

供需层面，供应端呈现区域分化特征。2025年第二季度大中华区物流地产新增供应量达157,732平方米，部分区域如上海、广州等核心城市新增供应较为集中，上海单季新增供应729万平方米（数据单位待进一步确认，推测为区域内重点板块贡献），而部分二三线城市新增供应相对有限。需求端，核心城市租赁活动活跃，重点城市优质物流地产净吸纳量表现亮眼，其中3PL（第三方物流）企业为主要租赁群体，典型成交案例包括某3PL企业租赁72,000平方米仓储空间，Lotus Fine Arts租赁25,400平方米、某企业租赁33,900平方米等，租赁面积多集中在20,000-72,000平方米区间，反映大租户对优质物流设施的需求仍较旺盛。

租金与空置率方面，核心城市租金保持稳中有升态势。2025年第二季度，重点城市优质物流地产平均租金达138.6元/平方米/月（推测单位），环比上涨8.3%，其中上海、深圳等一线城市租金涨幅显著，分别为21.6%、24.5%，主要因核心区域优质物流设施稀缺，且需求持续释放；部分二三线城市租金涨幅相对温和，维持在3.5%-6.0%区间。空置率方面，整体市场空置率环比下降0.1个百分点至14.0%，核心城市空置率表现更优，上海、广州等城市空置率低于区域平均水平，部分热点板块空置率甚至低于10%，而部分新增供应集中的非核心区域，空置率略有上升，市场分化加剧。

区域市场表现上，上海作为核心枢纽城市，市场热度领跑，新增供应与租赁需求双高，租金涨幅与净吸纳量均居前列，港口周边及临空经济区物流地产受跨境电商与高端制造企业青睐；粤港澳大湾区内，深圳、广州依托外贸与消费优势，物流地产需求稳健，3PL与电商企业租赁活跃，租金保持稳步上涨；长三角其他城市如杭州、苏州，受益于区域产业协同与供应链优化，物流地产市场逐步升温，空置率持续走低；而部分中西部城市及非核心区域，因新增供应释放，短期面临一定去化压力，空置率相对较高。

行业趋势与展望方面，市场呈现“核心稀缺、非核心去化”的特点，优质物流设施（如高标仓、冷链物流中心）更受资本与租户青睐，2025年第二季度高标仓租金涨幅较普通仓储高出5.6个百分点。同时，物流地产与产业融合加深，电商、生鲜冷链、高端制造等行业需求成为市场主要驱动力，且绿色物流地产项目占比逐步提升，低碳、智能仓储设施更具市场竞争力。未来，随着消费升级与供应链效率提升，核心城市优质物流地产仍有增值空间，而二三线城市需通过产业导入与基础设施完善，提升市场吸引力。

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