8月31日，上海出让2宗涉宅用地，这是“8·28”房地产新政后上海首场土拍。

最终，备受市场瞩目的普陀区真如副中心巨无霸地块以150.19亿元底价成交，松江区泗泾宅地溢价16.41%成交，2宗地总成交金额156亿元。

业内人士认为，本批次出让紧邻“8·28”新政落地节点，市场正处于政策消化与预期重构阶段，新政对预售节奏、资金回款等环节的具体影响，仍有待细则完善后进一步显现，房企拿地决策整体保持审慎。

新政后上海首拍平稳落地

8月31日，上海2026年第八批次土拍共出让2宗涉宅用地，最终1宗溢价16.41%、1宗底价成交，总成交金额156亿元。这是“8·28”新政后上海首场土拍。

其中，备受瞩目的是普陀区真如副中心地块，用地性质为住宅用地、商业/办公用地，土地出让面积119160.99㎡（合178.74亩），规划建筑面积396954.18㎡，起始价150.19亿元，起始综合楼面价37835元/㎡。最终中海以底价150.19亿元竞得该地块，成交综合楼面价37835元/㎡。

溢价成交的是松江区泗泾宅地，土地出让面积19372.68㎡（合29.06亩），规划建筑面积23247.22㎡，容积率1.2，起始价5亿元，起始楼面价21500元/㎡。该地块吸引了4家竞买人参与现场竞拍，最终国贸和星狮联合体以总价5.82亿元竞得该地块，成交楼面价25028元/㎡，溢价率16.41%。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，从参拍情况来看，本批次共吸引5家企业（或联合体）参与，其中，备受市场瞩目的普陀区真如副中心地块仅中海报名。作为“8·28”新政出台后的首场土拍，本批次在预售要求、资金回款等方面仍有待进一步细则明晰，房企投资决策整体保持审慎理性。此外，真如副中心地块体量较大、资金沉淀规模较高，在当前环境下，企业对资金回款周期亦有综合考量，多重因素叠加，导致本批次参拍企业数量及参拍热度处于相对保守水平。

据她介绍，普陀区真如副中心地块由两幅居住用地和一幅商办用地组成，项目位于内中环成熟板块，紧邻轨交11、14号线真如站TOD枢纽，距上海西站仅900米，交通出行便捷；周边环宇城MAX、山姆会员店等优质商业综合体齐聚，上师大附属普陀科技学校、曹阳二中东校、中福会幼儿园等教育资源环绕，普陀区中心医院、同济医院等医疗配套完善；景观方面，真如港、桃浦河水系环绕，真如绿廊作为大型生态绿地贯穿板块南北，整体居住环境品质优越。

新政影响有待细则完善后显现

张文静认为，总体来看，本批次出让紧邻“8·28”新政落地节点，市场正处于政策消化与预期重构阶段。新政对预售节奏、资金回款等环节的具体影响，仍有待细则完善后进一步显现，房企拿地决策整体保持审慎。后续随着政策细则明确、市场反馈积累，上海土地市场的运行节奏与热度变化值得持续关注。

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文改革商品房销售制度，从加强预售监管、推行现房销售、完善土地和金融配套政策等方面作出制度性安排；央行、金融监管总局、证监会同日出台了金融配套制度。

改革后的商品房销售制度提高了预售门槛，要求单体建筑须完成主体结构封顶，同时加强预售资金监管，购房资金全额进入监管账户；预售项目按揭须在竣工备案后发放。同时，提出推行现房销售，以土地是否取得建设工程规划许可证为节点，新出让土地及已出让但未取证的项目，优先选择现房销售；已取证的项目，鼓励实行现房销售。房企须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款。

金融配套制度的重要举措是建立开发贷款主办银行制，开发贷款期限与项目建设、销售周期相匹配（预售项目最长5年、现房销售项目最长7年、商业地产项目最长7年），首次还本日期原则上应在项目竣工备案后；主办银行对项目资金实行封闭管理，同时延后个人住房贷款发放时点，实行现房销售的应在销售备案后发放；实行预售的应在项目竣工备案后发放。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次房地产基础制度改革给地方因城施策留出了空间，政策落地力度对市场的影响程度也会不同，房企投资更加聚焦优质地块，城市分化格局或进一步深化。

责编：杨喻程

排版：刘珺宇

校对：刘榕枝