观点指数 春节致指数短期回调，政策培育供应链领军企业 2026年1-2月，受春节假期影响，仓储、物流、电商、快递指数普遍回调，行业活跃度阶段性放缓，但企业预期显著回升，行业韧性较强。同期国家与地方密集出台政策，聚焦培育供应链领军企业，推动智慧物流、跨境电商、多式联运发展，助力产业链供应链提质升级。

仓储物流企业盈利回升，头部加码跨境与智慧物流国内仓储市场租金平稳、空置率小幅波动，高标仓需求放缓。行业成本压力得到缓解，深圳国际、中国外运、中储股份等头部企业营收与利润双双回升。京东、菜鸟、中创物流加速布局跨境物流与海外仓，加大投入智慧物流、无人车、具身智能等技术，驱动行业提质增效。

定制化冷链投资提速，物流上市企业资本运作有序报告期内，定制化冷链、智慧物流成投资热点，华润医药、明品福、京东、Shein等加大项目投入，聚焦高端冷链与智能物流建设。安能物流、德邦物流优化资本结构，选择退市，世盟股份上市、京东产发推进IPO，多家企业发债融资。可以看到，行业的资本运作进退有序。

首单物流设施储架发行，港口REITs申报助力存量盘活 国内首单物流设施储架式REITs获批，98亿元储架发行简化流程、降本增效，为物流资产证券化开辟新路径。国内首单港口码头REITs正式申报，助力港口资产盘活升级。国内外资本积极布局跨境及国内物流资产，行业资产证券化与全球化配置同步提速。

春节致指数短期回调，政策培育供应链领军企业

2026年1月份仓储指数为51.9%，较上月下降0.5个百分点，仍位于扩张区间，业务量指数、平均库存周转次数指数、业务活动预期指数有所下降，降幅在1.4至3.1个百分点之间，指数运行呈现收缩态势。

2月份仓储指数为46.7%，较上月回落5.2个百分点，新订单、设施利用率、平均库存周转次数等主要分项指数均有明显回落，显示受春节假期影响工作日减少，开工率和人员到岗率下降，终端需求明显收缩，仓储业务活动显著放缓，货物周转速度大幅减慢。

而2月业务活动预期指数为57.5%，较上月大幅回升7.9个百分点，达到两年来高点，显示仓储企业对节后行业恢复普遍持乐观态度，后市行业恢复可期。

数据来源：国家邮政局、中物联，观点指数整理

2026年1月份，中国物流业景气指数为51.2%，较上月回落1.2个百分点，随着春节假期，企业生产安排和预期均有所回调，物流业务活动整体有所放缓，需提升供应链复苏韧性，在扩大需求、巩固预期等方面持续发力。

2月份中国物流业景气指数为47.5%，较上月回落3.7个百分点，1-2月份受天气和节日因素影响，有效工作日较往年明显减少，物流活跃度稳中放缓，但物流对国民经济平稳运行的保障力度持续增强，行业韧性进一步提升。2月下旬，春节长假结束后，企业开工和员工到岗率虽略低于往年同期，但地区间活跃度呈现先中东部、后西部的梯度回升特征。

2026年1至2月中国快递发展指数为374.1，同比提升1.5%。其中发展规模指数、服务质量指数和发展能力指数分别为537.9、465.6和222.9，同比分别提升3.6%、0.2%和0.7%。发展趋势指数为61.5。

1月份，中国快递企业市场规模稳步增长，日均业务量超5.9亿件，在元旦假期、年货节、消费补贴等因素叠加推动下，积极支撑线上消费。2月份，受春节假期影响，行业规模呈现“节前蓄势上扬、假期短暂回调、节后强劲反弹”的周期波动特征，韧性较强。

2026年1月份中国电商物流指数为112.7点，环比回落0.9点，受到春节员工返乡及1月需求下降等因素影响。但，满意度指数创新历史新高，成本指数继续下降。

2月份，中国电商物流指数为109.0点，环比回落3.7点。东部地区电商物流总业务量指数回落5.7点，幅度最大。从需求端看，智能音箱、扫地机器人、AI玩具等成为消费亮点。

政策方面，据观点指数不完全统计，共录得4项重磅政策，国家及地方层面密集出台多项政策，聚焦培育壮大供应链领军企业，从技术赋能、模式创新、政策保障等多维度发力。

1月28日，《加快培育交通物流领军企业提升产业链供应链服务保障能力行动方案》明确提出，到2030年打造100家左右综合物流集成商。方案明确支持企业研发应用先进技术装备，参与智慧港口、智慧机场等基础设施建设，协同推进基于各类交通物流场景的企业大模型开发应用，同时推动交通物流企业信息系统与上下游企业系统衔接贯通。

近期2026年两会政府工作报告中，针对仓储物流领域提出多项重点任务，包括新建一批智慧供应链、推动“跨境电商+海外仓”模式扩容升级、加强国际寄递物流体系建设、深化拓展“人工智能+”与现代物流结合，进一步细化了领军企业培育的重点方向。

此外，三部门联合发布跨境电商出口退运商品税收优惠政策，降低跨境电商企业运营成本，助力企业拓展国际市场；海关总署明确表示，将大力促进跨境贸易便利化，营造一流口岸营商环境，助力中间品贸易、跨境电商、绿色贸易创新发展。

与此同时《铁路货物运输规则》提出鼓励铁路运输企业之间、铁路运输与其他运输方式之间深度融合、优势互补，开展多式联运和全程物流等服务，推动物流运输模式优化，提升供应链整体效率。

地方层面，广东省印发《广东省人工智能赋能交通运输高质量发展若干政策措施》，聚焦人工智能技术在物流领域的应用，明确提出加强人工智能在需求整合、运力调配等方面的应用，实现物流全链条智能决策与动态优化，加速“一单制”、“一箱制”多式联运服务，提升多式联运协同效率，同时明确将于2026年协同推进跨境贸易便利化专项行动。

总体来看，在政策赋能和市场驱动下，供应链领军企业将进一步发挥示范引领作用，带动行业整体服务质量和运营效率提升，推动物流行业与制造业、零售业、跨境贸易等产业深度融合，构建“龙头引领、协同发展、韧性强劲”的产业链供应链体系。

仓储物流企业盈利回升，头部加码跨境与智慧物流

期内，国内传统仓储市场供需关系持续优化，核心指标呈现小幅下降的态势。据物联云仓数据，1-2月全国仓储平均租金为23.14元/㎡·月，与上月持平；1月全国仓储空置率为16.40%，持平；2月全国仓储空置率为16.42%，较上月略有上升。

数据来源：物联云仓，观点指数整理

而41个重点城市超半数租金有所下降，空置率有所上升，其中1月苏州受新增供应影响，空置率环比升幅最大，达1.12个百分点；2月佛山空置率升幅最大，环比上升3.80个百分点；嘉兴空置率降幅最大，环比下降2.41个百分点。

据世邦魏理仕2026中国房地产市场展望数据，2025年高标仓净吸纳量同比增长近40%，突破1000万平方米并创历史新高；2026年净吸纳量将回落至800万平方米左右。2026年跨境电商高标仓需求仍有适度扩张，但扩张幅度将进一步放缓，华南区域将承接整合需求。

此外，2025年第三方物流高标仓新租面积同比增长57%，2026年“以旧换新”对租赁需求的直接拉动将有所减弱。预计今年各市场租金走势分化，华东和华北租金跌幅将显著收窄，华南租金将加速下跌。

据观点指数跟踪统计，2025年以来国内仓储物流行业逐步摆脱此前成本压力与需求波动的影响，头部企业大部分实现营收与利润双增长，彰显行业发展韧性。

深圳国际2025全年营收达66.70亿港元，股东应占盈利4.90亿港元，依托核心物流枢纽布局与精细化运营，实现盈利稳步提升；中国外运表现突出，全年营收1450亿元，同比增长5.2%，归母净利润45亿元，同比增幅达8.3%，业务规模与盈利质量同步提升，其前三季度销售毛利率稳定在5.71%左右，展现出较强的经营韧性。

中储股份同样交出亮眼成绩单，得益于大宗商品物流需求复苏与资产运营效率提升，全年营收680亿元，同比增长3.1%，归母净利润12亿元，同比大幅增长15.6%，增速领跑行业。国际头部企业也保持稳健盈利态势，美股上市企业安博（PLD）2025年营收达87.90亿美元，净利润35.65亿美元，凭借全球优质仓储资产布局与专业运营能力，持续实现高额盈利。

企业利润回升的背后，是行业需求持续复苏、成本控制成效显现与运营效率提升的共同作用，随着物流行业规模化、集约化发展，头部企业的盈利优势将进一步凸显。

此外，头部物流企业纷纷将跨境物流作为重要增长极，通过品牌自建、战略合作、海外仓布局等方式，不断完善全球物流网络，提升跨境服务能力，抢抓全球贸易复苏机遇。

2月10日，京东集团宣布自建欧洲快递品牌JoyExpress上线，专门为京东欧洲线上零售业务Joybuy的用户提供高品质、高时效的物流服务，填补了京东在欧洲本土快递服务的空白。与此同时，京东与DHL集团签署谅解备忘录，双方将在创新物流与电商领域展开深度合作，携手为德国品牌进入中国市场、中国品牌拓展欧洲业务提供一站式物流与电商解决方案，实现优势互补、互利共赢。

目前，京东在海外已运营超130个各类型海外仓，总管理面积超130万平方米，成功构建了全球多个核心市场“2-3日达”时效圈，大幅提升了跨境物流履约效率。此外，京东产发与西邮物流达成出海战略合作，首个合作项目落地英国莱斯特园区，进一步完善了京东在欧洲的物流基础设施布局。

本月产业赛道项目表现方面，菜鸟与中创物流则聚焦跨境物流细分领域。

3月2日，菜鸟运营的全国首个跨境电商零售出口“前置监管仓”在山东威海正式启用，创新将海关监管嵌入企业生产作业全环节，实现“仓储、分拣、申报、查验、装箱、转关”一站式办理，约30%的商品可提前一天发运，包裹平均通关时间压缩超3个小时，国内物流成本压缩超20%，为跨境电商企业降本增效提供了有力支撑。

此外，中创物流则与地中海航运旗下MEDLOG以50:50的股权比例，共同搭建以冷链为主的综合物流平台公司，注入上海、天津、宁波梅山保税区的优质冷链资产，聚焦进口生鲜、冻品、预制菜、医药冷链等细分品类，依托“海铁联运+保税仓储+全程温控追溯”的模式，支持跨境中转集拼，进一步完善跨境冷链物流服务体系。

头部企业正持续加大智慧物流技术研发与应用投入，无人物流领域迎来重要突破，优必选智慧物流子公司UQI优奇宣布，其自主研发的无人物流车Chitu赤兔α在富士康郑州新能源汽车研发中心完成首批PVT车辆下线，标志着该车正式进入量产交付前的关键验证阶段，后续投用后将有效填补工业场景、园区场景等末端无人配送的空白。

具身智能领域同样成果显著，具身装卸货机器人企业赛那德获得大额融资，由阿里巴巴、长石资本、达晨财智、深投控、中国外运联合投资，老股东初辉资本、硅港资本、招商局创投继续超额跟投2亿元。

运营模式创新方面，2月6日京东物流打造了行业首个覆盖货品全要素的高质量数据集，目前已在仓储管理、分拣处理、商家计费、运输配送、客服体验等五大关键场景中完成验证，实现了从数据生成、分析到决策执行的无缝闭环，仅单季度就带动运营增收降本超千万元，充分彰显了智慧技术对物流行业高质量发展的赋能作用。

定制化冷链投资提速，物流上市企业资本运作有序

报告期内，共录得6起投资事件相关动态，随着消费与产业需求升级，定制化冷链、智慧物流成为投资热点。企业布局细分赛道，实现投资效益与产业价值的双提升。

2月28日，华润医药启动总投资约9.36亿广州花都供应链物流枢纽建设，项目集成AS/RS自动化仓储、多穿密集存拣、数字孪生管控等前沿技术，重点强化急抢救药与冷链药品的供应保障能力，同时为“港澳药械通”跨境服务提供坚实物流支撑。

与此同时，重庆明品福集团打造的全国最大冷链物流园落地郑州，总建筑面积达320万平方米，填补区域大型高端冷链设施空白，提升农产品、生鲜、医药等品类的冷链流通效率，冷链物流领域投资持续加码。

智慧物流与前置仓布局同步提速，京东物流多点发力，其陵水智能物流港项目分拣厂房顺利封顶，为海南自贸港现代物流业高质量发展注入强劲动能。

京东在西南五省市布局的宜宾前置仓开仓，依托成熟的酒水、食品物流解决方案，可帮助当地商家节约30%的送仓成本，发往川滇黔结合部的订单实现当日达，切实助力商家降本增效，彰显定制化物流服务的核心价值。

此外，快时尚巨头Shein也加大物流领域投入，传闻其拟投资35亿元在广东建设物流中心，预计2026年上半年投运；依托广州数千家合作制造商，Shein还计划在广东其他地区追加投资超100亿元，通过近距离布局物流设施，缩短供应链半径，降低物流成本，提升快时尚产品的流通效率。

物流上市企业围绕资本优化开展一系列动作，退市、上市、融资并行，资本进退节奏有序，彰显企业聚焦核心业务、提升竞争力的战略考量。

退市方面，安能物流除牌相关安排正式落地，自2月9日起撤销上市地位。此次私有化估值约为18.4亿美元，交易拟定每股12.18港元。退市后，公司将无需承担维持上市地位的相关行政、合规成本，可即时节省费用，并可将公司资源重新分配至核心业务运营。

同期，德邦物流拟主动撤回A股上市股票，进入现金选择权申报阶段，同样是基于优化资本结构考量，解决与京东物流之间的同业竞争问题，协调整合京东物流体系内的物流资源。

上市方面，首程控股旗下世盟股份在深交所主板正式上市，公司专注于为跨国制造企业提供定制化、一体化及嵌入式供应链物流解决方案，此次上市募资净额达5.58亿元，将用于供应链运营拓展、运营中心建设、信息化升级及补充营运资金。

与此同时，京东产发再次启动上市申请，截止目前企业旗下包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施，开发、持有或管理庞大的现代化基础设施资产组合，上市持续推进资本运作，助力业务扩张与全球化布局。

融资方面，多家企业通过债券发行补充资金，保障业务发展。极兔完成发行46.5亿港元零息可换股债券，其中70%的资金用于海外扩张，具体而言60%投向海外分拣中心升级、干线运输能力扩充及绿色运营转型，10%用于升级自主设计的JMS系统，助力提升海外运营效率；

象屿集团拟发行2026年度第二期超短期融资券，规模20亿元；上港集团完成2026年度第一期及第二期中期票据发行，合计规模30亿元；厦门国贸发行2026年度第五期超短期融资券，规模20亿元，多元融资为企业拓展业务提供充足的资金支撑。

首单物流设施储架发行，港口REITs申报助力存量盘活

期内，中金国驿仓储物流持有型不动产1-6期资产支持专项计划获上交所正式批复，储架发行总额达98亿元，成为国内首单采用“储架发行”模式的机构间REITs，产品沿用“股+债”结构，填补了物流设施储架式证券化产品的市场空白。

本次储架发行模式，核心优势在于“一次申报、多次发行”，即发行人完成一次完整申报审批后，后续各期产品仅需向交易所报备即可发行，无需重复履行审核程序。

相较于传统ABS产品，该模式大幅简化了注册流程，有效缩短了发行周期，不仅提升了企业融资灵活性，更能显著降低融资成本、提升市场运作效率。

此次储架发行落地精准适配物流资产分批成熟的行业特性，既能实现成熟资产的快速证券化变现，也为后续尚未成熟的物流资产预留了对接公募REITs的空间，为物流企业盘活存量、扩大投资提供了全新路径。

与此同时，2月25日建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金正式向深交所申报，这也是国内首单申报的港口码头类REITs产品。

该REITs旗下运营着14个码头泊位，涵盖粮油码头、件杂货码头、液化码头等多种类型，具备完善的港口运营体系和稳定的业务收入来源。据悉，该REITs从意向合作签署到完成申报材料提交用时不到一年，推进效率显著。

其募集资金将重点投向港口及配套基础设施的提档升级，完善港口物流功能、提升运营效率，形成“盘活-投资-提升-再盘活”的良性循环，助力港口物流实现高质量发展，同时为投资者提供稳定的投资回报。

此外，国际资本对物流资产的布局热度不减，多家企业纷纷开展跨境收购。凯德腾飞房托公告显示，其以1.854亿新元收购西班牙6个物流资产，该批资产第三方市场估值为1.97亿新元，交易对价较估值折让5.9%，目前出租率达100%，具备稳定的租金收益，此次收购也是凯德腾飞REIT首次进军西班牙市场。

国内资本也在加速布局物流资产，周大福创建宣布收购华东三项工业物流物业，可出租总面积约16万平方米，此次收购后，其在内地及香港持有的物流资产数量将增至12项，契合其聚焦刚需消费相关基建的长远投资策略。

同时，新世界前行政总裁参与创立的C资本，收购了澳洲维多利亚州Beveridge北部货运区内的507公顷地皮，计划联合合作伙伴开发物流、工业及数据中心资产，项目预期开发价值达45亿澳元，彰显了资本对全球物流基础设施领域的长期看好。

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