主要财务指标：首季营收3135万元 净利润368万元

华夏中海商业REIT（基金简称）于2025年10月20日成立，报告期为2025年10月20日至12月31日，首季实现营收3135.62万元，净利润368.39万元，经营活动产生的现金流量净额1374.47万元。本期现金流分派率0.77%，年化现金流分派率3.87%，反映项目具备稳定的现金流生成能力。

注：本期收入包含营业收入、利息收入、投资收益等合并报表数据；年化现金流分派率按基金合同生效日至报告期末实际天数年化计算。

可供分配金额1300万元 暂未实施分配

报告期内，基金可供分配金额为1300.18万元，单位可供分配金额0.0433元/份。截至报告期末，尚未实施实际分配，主要因基金成立时间较短，后续将根据合同约定进行收益分配。

不动产项目运营：出租率99.27% 租金收缴率99.85%

基金持有唯一不动产项目佛山映月湖环宇城，报告期内运营指标表现稳健。项目可供出租面积6.97万平方米，实际出租面积6.92万平方米，出租率达99.27%；平均租金单价161.63元/平方米/月，租金收缴率99.85%，显示项目租赁需求旺盛，租户履约能力强。租约加权平均剩余租期4.10年，为未来现金流稳定性提供支撑。

项目营收2383万元 EBITDA 1207万元

佛山映月湖环宇城报告期内实现营业收入2383.39万元，主要来自租金（占比74.69%）、物业管理费（占比10.09%）及推广费（3.76%）等。营业成本/费用2019.15万元，其中物业运营成本占比44.90%，折旧摊销成本占比25.45%。息税折旧及摊销前利润（EBITDA）1207.08万元，毛利率39.74%，息税折旧摊销前利润率50.65%，盈利水平符合商业零售物业特性。

资产负债结构：总资产7.18亿元 长期借款1.93亿元

截至报告期末，项目公司总资产7.18亿元，其中投资性房地产5.83亿元（占比81.30%），货币资金1.17亿元（占比16.34%），资产结构以不动产为主。总负债2.48亿元，主要为长期借款1.93亿元，资产负债率34.54%，处于合理水平。

投资组合：100%配置货币资金 流动性储备充足

除基础设施资产支持证券外，基金剩余资产全部配置于货币资金和结算备付金，金额727.02万元，占比100%，未进行债券、股票等其他投资，流动性储备充足，可满足日常运营及潜在资本性支出需求。

基金份额稳定 无申购赎回变动

基金合同生效日份额总额3亿份，报告期末份额总额仍为3亿份，期间无申购赎回变动，份额结构稳定。作为封闭式基础设施证券投资基金，其存续期限为24年，上市交易场所为深圳证券交易所。

风险提示：租户集中度与区域竞争需关注

尽管项目当前出租率和收缴率表现优异，但需注意潜在风险：一是租户集中度方面，租赁面积前五大租户合计占比30.21%，若单一租户经营波动可能对收入产生一定影响；二是区域竞争风险，虽然报告期内周边无新增竞争性项目，但长期需关注商业格局变化；三是债务偿还压力，1.93亿元长期借款需按约偿付，需持续跟踪项目现金流对债务覆盖能力。

投资机会：首店经济与会员运营驱动增长

项目通过“首店经济”与“旗舰店效应”优化业态结构，报告期内引入4家佛山首店、2家区域全新形象店及2家城市旗舰店，成功落地华为等品牌活动，带动销售额提升。会员总量达59万人，同比增长11.51%，客流与消费粘性持续增强。随着品牌调整完成及新店开业，有望进一步释放业绩潜力。

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