主要财务指标：净利润275.83万元 年化现金流分派率4.36%

报告期内（2025年10月1日-12月31日），华夏深国际REIT实现本期收入24,620,378.20元，本期净利润2,758,346.15元，经营活动产生的现金流量净额18,039,624.82元。现金流分派率方面，本期为1.11%，年化现金流分派率达4.36%。

不动产项目运营：整体出租率89.35% 贵州租金单价同比降25.55%

整体运营指标：出租率同比下滑2.93% 租金单价持续承压

报告期末，基金持有杭州一期、贵州两个仓储物流项目，总可出租面积354,313.77平方米，实际出租面积316,590.80平方米，整体出租率89.35%，较上年同期下降2.93个百分点。租金水平方面，报告期末有效租金单价27.92元/平方米/月，同比下降17.45%；报告期内平均租金单价27.35元/平方米/月，同比下降19.25%。

分项目表现：杭州出租率下滑6.4% 贵州创历史最高出租率

杭州一期项目：报告期末出租率86.50%，较上年同期的92.41%下降6.4个百分点；有效租金单价31.90元/平方米/月，同比下降11.63%；平均租金单价30.84元/平方米/月，同比下降14.55%。运营管理方面，四季度通过把握消费类客户短期扩租需求，对到期面积进行及时去化，并针对重点租户潜在扩租意向采取灵活租赁策略。

贵州项目：报告期末出租率达93.35%，创基金成立以来最高水平，较上年同期提升1.98个百分点。但受市场租金下滑及上年同期签约租金较高影响，有效租金单价22.76元/平方米/月，同比大幅下降25.55%；平均租金单价22.83元/平方米/月，同比下降25.51%。园区客户以头部快递快运、电商为主，租户粘性高，稳定性强。

收入与利润：整体营收降19.6% 杭州其他收入激增942%

整体财务表现：营业收入2399万元 EBITDA同比降20%

报告期内，不动产项目公司整体实现营业收入23,993,096.24元，同比下降19.60%；营业成本/费用37,336,034.28元，同比下降2.26%；EBITDA（息税折旧摊销前利润）17,592,252.03元，同比下降20.03%。

分项目收入：杭州其他收入增长9倍 贵州租赁收入降22.8%

杭州一期项目：报告期内营业收入15,878,890.49元，同比下降19.63%。其中，租赁收入11,190,224.29元（同比-25.86%），管理费收入3,804,417.24元（同比-16.91%），其他收入884,248.96元，同比大幅增长942.16%，主要系新增电力增容业务收入55.04万元及水电费收入改善（注：该变动不具有可持续性）。

贵州项目：报告期内营业收入8,114,205.75元，同比下降19.54%。其中，租赁收入6,377,586.19元（同比-22.80%），管理费收入1,705,461.15元（同比-6.50%），其他收入31,158.41元（主要为净额结算的水电费收入）。

资产负债与现金流：总资产9.4亿元 可供分配金额1890万元

资产负债情况：总资产同比降3.28% 负债基本稳定

报告期末，项目公司总资产939,786,460.00元，较上年末的971,687,158.07元下降3.28%；总负债1,078,612,480.03元，较上年末的1,082,718,284.03元下降0.38%，负债规模基本稳定。主要资产科目中，杭州项目投资性房地产537,350,044.96元（同比-3.70%），贵州项目316,227,756.85元（同比-3.55%）；主要负债科目为长期借款，杭州项目675,175,604.84元，贵州项目320,524,395.16元，均与上年末持平。

现金流与收益分配：可供分配1890万元 实际分配1818万元

报告期内，可供分配金额18,909,619.40元（单位可供分配0.0315元），实际分配金额18,179,999.81元（单位实际分配0.0303元）。本年累计可供分配金额74,401,200.00元，累计实际分配72,149,995.93元。现金流方面，报告期初货币资金余额44,945,987.95元，报告期内累计资金流入66,978,979.53元，累计资金流出32,219,480.17元，主要用于支付股东借款利息（21,332,531.51元）及税金（3,861,992.24元）。

投资组合与份额变动：货币资金占比100% 份额保持6亿份

报告期末，基金资产组合中货币资金和结算备付金合计2,494,282.32元，占除不动产支持证券外投资组合的100%，无固定收益投资、买入返售金融资产等其他投资。基金份额方面，报告期期初及期末份额总额均为600,000,000.00份，期间无变动。

行业展望与风险提示：杭州租金承压 租户集中风险需警惕

市场展望：杭州竞争加剧 贵州供应压力缓解

管理人指出，杭州市场受同质化竞争影响，单边库和电梯库租金水平下降明显，单层双边库因稀缺性租金较为坚挺；贵州市场2026年一季度预计新增6.9万平方米供应，但距离项目约56公里，无直接竞争，“空港-龙里”子市场平均出租率已达92%以上，供应压力缓解，租金趋于稳定。

风险提示：租户集中+租金下滑 运营现金流存波动风险

报告显示，前五大租户租金收入合计占比71.32%，租户集中度较高，若主力租户调整租赁需求，可能短期内影响出租率及现金流。同时，宏观经济不确定性导致客户扩张意愿减弱、决策周期拉长，市场租金呈平缓下滑趋势，可能进一步影响项目收入及利润水平。此外，基金需承担基础设施项目特有的投资环境、标的差异等风险。

运营管理动态：分布式光伏项目启动 探索绿色收益增长点

报告期内，深国际集团关联公司已与项目公司签署《分布式光伏电站合作协议》，计划在杭州、贵州项目投资开发分布式屋顶光伏电站。此举有望满足园区客户绿电需求，降低运营成本，同时为基金开辟新的收益增长点，提升项目长期价值。

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