每经记者｜陈荣浩    每经编辑｜陈梦妤    

新年伊始，深圳楼市迎来新的观察窗口期。

自2025年8月以来，深圳市龙华区民治街道鹏宸云筑西区地块的多栋房源陆续加推，刚需购房者陈磊在中介推荐下，趁2026年元旦假期前往项目看房。

日前，陈磊接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前，其一家五口人租住在宝安沙井片区的一套小三居室，套内面积约50平方米，房屋略显拥挤，且其对学位需求也愈发迫切，过去大半年断断续续在看房。

“我的购房预算在500万元内，之前主要在看龙华和宝安两大片区的新房，但一直没有选定合适房源。”陈磊提到，去年有段时期，他差一点就“上车”了，看中了龙华片区“中洲迎玺”项目一套82平方米房源，总价约411万~457万元，折合单价约4.97万~5.57万元/平方米，但因当时抢购人数太多，他未能选到合适的房源。

2026年1月1日，《每日经济新闻》记者陪同陈磊实地探访了“鹏宸云筑”“联发臻著雅居”“招商雍境二期名邸”等多个楼盘项目；其中，鹏宸云筑和招商雍境均为加推房源，联发臻著雅居正陆续交房，仅剩几套尾房。

“看房大半年依然纠结”

《每日经济新闻》记者了解到，陈磊看房大半年的购房经历，是当下不少深圳刚需购房者的缩影。

据陈磊介绍，其在福田梅林片区上班，其爱人在南山科技园上班，目前他们两人都已缴满7年社保，在深圳买房不受限制。

“龙华的房源离南山、福田都比较近，附近生活配套等都很成熟。宝安沙井的房源则单价更低。500万元的预算，与这两个片区的新房相对更适配。”陈磊进一步介绍称。

2026年1月1日，在《每日经济新闻》记者陪同下，陈磊看房的第一站选择了“鹏宸云筑”项目。

据“鹏宸云筑”项目的置业顾问介绍，目前，该项目能满足陈磊需求的是鹏宸云筑西地块7栋，该栋总楼层为47层，3梯6户，其中一套中高楼层房源，面积约89平方米，总价约555万元，折后总价约499.5万元，折合均价约5.6万元/平方米，首付约75万元，月供1.8万元。

随后，陈磊看了离“鹏宸云筑”项目约7公里的“联发臻著雅居”项目。“鹏宸云筑”为在售期房，项目交房时间为2027年底，而“联发臻著雅居”系准现房项目，仅剩为数不多的几套尾房在售。

从价格来看，“联发臻著雅居”项目三房两卫的中高楼层房源，面积91平方米，总价约578万元，单价约6.35万元/平方米。

2026年1月1日下午，记者和陈磊驱车前往宝安沙井片区看了“招商雍境二期”“前海未来城”项目，此后又前往福田上下沙片区看了“红树家邻”小区的二手房。

“我盯‘红树家邻’的二手房很久了，之前高峰时，该小区的房源要卖到8万~9万元/平方米。目前，该小区的两房，面积55.7平方米，总价不到350万元，折合均价约6.3万元/平方米。”陈磊感叹道，该项目所处地段不错，但50多平方米的房子还是不够他一家人住。

元旦当日看房结束，陈磊仍未做出决策，他还多次向记者表达其预算与需求错位的问题。

陈磊表示，500万元预算内能买得到的大户型，所处小区都相对偏远，比如宝安沙井、龙华观澜等片区的新盘，其自驾上班的通勤时间约1小时，如果优先考虑地段，就只能牺牲居住面积，他一家的居住环境会相当拥挤。

可以说，陈磊的“纠结”，正是深圳大批刚需群体的缩影。房价与配套、通勤等购房者实际需求的权衡，正成为影响他们购房决策的核心。

“新房市场供应在减少”

“不出意外的话，我们今年上半年会把买房的事敲定。”陈磊说。据《每日经济新闻》记者了解，陈磊之所以能下这个决心，一个比较重要的原因在于，他认为深圳楼市正在筑底。

陈磊告诉《每日经济新闻》记者，过去大半年，不少在售新盘没有太大的价格变化，甚至不少新盘加推房源价格较前期有所上调，价格下跌的通常是二手房，而且现在新盘入市的节奏也有所放缓。“新房市场需求一直都在，但供应在减少”。

《每日经济新闻》记者了解到，机构统计的市场数据，也能在一定程度上印证陈磊的上述说法。

深圳贝壳研究院的统计数据显示，2025年，深圳住宅供应量为36641套，同比下降34.6%；分区域来看，龙岗、宝安、龙华为住宅供应主力区域，三个区域占比达到六成。

贝壳研究院发布的报告分析称，深圳新房供应节奏趋于理性，房企摒弃了此前集中推盘、冲高让利的策略，转而以均衡推售、精准定价适配不同客群，避免了市场因供需失衡出现大起大落；同时，高端改善与刚需产品的成交形成互补，在结构性支撑下，市场运行的稳定性进一步增强。

“值得关注的是，2025年末，四大顶级豪宅项目的集中入市与热销，更为平稳的楼市行情添上了翘尾注脚，凸显出深圳新房市场结构性分化的核心特征。”贝壳研究院在报告中进一步指出。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，深圳楼市典型的房价上升期为2015年~2021年，彼时是深圳补齐保障房短板、培育内需的关键时期。2019年开始，深圳启动补齐保障房短板、培育内需等相关工作，一般来说，保障房供需周期约3年，2022年大规模供应时恰逢楼市下行，形成供需双向冲击。

“当前，深圳楼市挤泡沫已近尾声，但内需培育尚处起步阶段，市场刚需、刚改力量不足，导致难以承接投资需求退潮的盘子，但高端需求又集中在部分明星项目上，这就是现阶段的一些困境。”李宇嘉最后指出。