证监会发布REITs市场高质量发展新政 多项举措拓宽发展空间
【环球网财经综合报道】2025年12月31日，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以下简称《通知》），并同步出台《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。同日，沪深交易所修订发布公募REITs业务规则，进一步完善市场制度体系，护航REITs市场高质量发展。
《通知》指出，推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实党中央、国务院关于“盘活存量、做优增量”“提高直接融资比重”决策部署的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段，对促进REITs功能发挥、提升资本市场制度包容性和适应性具有重要意义。各单位需严格落实监管要求，激发市场主体活力，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，鼓励REITs整合业态相近、功能互补的资产组合，提升规模效应和风险分散能力；同时支持经营规范、治理健全的银行保险业资产管理公司等金融机构参与相关业务，有序拓展原始权益人范围。
在推动商业不动产REITs平稳健康发展方面，《通知》要求各证监局发挥属地监管优势，加强政策宣传与优质资产培育；证券交易所需提升上市审核质效与市场服务质量；基金管理人、财务顾问等机构要严格履行尽职调查与核查责任，确保信息披露真实、准确、完整，严把资产合规关、风险关和质量关。
针对市场扩容扩围，《通知》提出持续加大优质REITs供给，完善扩募制度安排与市场化定价机制，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，提升单只REITs资产规模和风险抵御能力；同时平等对待各类所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产、拓宽权益融资渠道。
二级市场建设方面，《通知》明确将丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品，进一步丰富投资者资产配置选择；加大引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，推动REITs纳入沪深港通标的范围，扩大高水平对外开放；同时推动专业投资机构加强投研能力建设，倡导关注资产基本面与长期投资价值。
在市场生态完善上，《通知》强调优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，规范推介、询价、配售等行为；结合不动产运营特点强化信息披露和市场约束；推动配套政策落实，加快推进REITs专项立法及部门规章制定，夯实法治基础；健全多层次REITs市场体系，完善申报注册制度机制。
审核注册流程优化方面，监管部门将健全规范透明、权责清晰的审核注册流程，统一标准、优化衔接，提升效率；强化公权力监督制约，建立质量控制与廉政监督机制；坚持“能公开、尽公开”原则，接受社会监督；同时强化证监会对交易所审核工作的指导与检查，一体推进质量、效率与廉政风险防控。
市场化标准体系建设上，《通知》坚持REITs作为资产上市平台的证券本质属性，持续完善不同业态资产的审核重点关注事项和信息披露要求，按“成熟一类、推出一类”原则公开相关标准；研究建立与无风险利率挂钩的灵活收益率要求；监督回收资金使用，重点支持盘活存量、鼓励扩大投资。
监管与风险防范方面，《通知》要求健全覆盖尽职调查、发行定价、交易、运营、信息披露的全链条监管制度，强化对资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管；证监局需做好日常监管与风险处置，交易所通过审核问询、现场督导等严把准入关；行业协会加强自律管理；强化科技监管应用，压实基金管理人主动管理职责与运营管理机构责任；依法打击违法违规行为，健全信息披露制度，加强交易监测与风险预警，维护市场平稳运行；同时强化预期引导与投资者教育，营造良好市场环境。
同日，沪深交易所根据证监会部署，修订发布《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》及配套指引，重点从三方面优化规则：一是完善基本规则，拓宽适用范围至商业不动产REITs，将上交所首次书面反馈时间由30个工作日缩短至20个工作日，新增约见问询、现场督导等监管手段，压实中介机构责任；二是优化标准规范，修订审核、发售、扩募等指引，缩短扩募间隔期至6个月，提升制度适应性和包容性；三是强化信息披露要求，完善定期与临时信息披露规则，规范商业不动产业态运营情况及回收资金使用披露，增强信息准确性、完整性和有效性，切实保护投资者权益。