2026年作为“十五五”规划的开局之年，房地产市场正处于新旧模式转型的关键期。随着“控增量、去库存、优供给”政策框架的全面落地，市场分化格局愈发清晰，核心城市优质资产韧性凸显，而低能级城市库存压力持续攀升。在此背景下，“咬牙买房”还是“趁早卖房”成为无数家庭的两难抉择。事实上，当前楼市早已告别“闭眼买都赚”的黄金时代，也并非“卖房必亏”的绝境，关键在于精准把握市场趋势。内行人结合政策导向与市场规律，给出三大核心建议，为不同需求群体的住房决策提供清晰指引。

要做出理性决策，首先需认清2026年房地产市场的底层逻辑变迁。从政策端来看，中央经济工作会议明确“因城施策控增量、去库存、优供给”，各地将结合人口流动、库存现状实施精准调控，收购存量商品房转化为保障房成为重要发力点。从市场端而言，行业已进入存量主导的新阶段，改善性需求成为市场主体，二手房交易占比持续上升，“好房子”与劣质资产的价值分化愈发显著。机构普遍预判，2026年市场整体趋稳，但核心城市与低能级城市、优质资产与劣质资产的“双重分化”将持续加剧，全国层面的量价调整幅度虽逐步收敛，但区域差异仍将主导市场走向。这种结构性变化，决定了无论是买房还是卖房，都不能再遵循统一逻辑，而需立足自身需求与资产属性精准判断。

内行人给出的第一大建议：按需定策，买房不盲目“咬牙”，聚焦“居住本质”与“政策红利”。在当前市场环境下，“咬牙买房”的合理性完全取决于购房需求与承受能力，不同群体的决策逻辑差异显著。对于刚需群体而言，2026年是相对友好的窗口期。当前首套房商贷利率降至3.5%-4%的低位，公积金利率低至2.6%，部分城市还提高了公积金贷款额度、降低了首付比例，切实降低了购房成本。内行人强调，刚需买房的核心不是追逐“房价最低点”，而是满足居住需求与风险可控。没有人能精准预判市场底部，而政策宽松的窗口期难得，只要月供不超过家庭收入的30%、通勤与配套满足生活需求，遇到合适的房源即可出手。毕竟刚需购房的本质是“安居”，而非投资增值，过度纠结短期价格波动反而可能错失政策红利。

对于改善型群体，2026年更是难得的换房窗口。一方面，政策持续支持“卖旧买新”，退税、二套商转公等措施降低了置换成本；另一方面，当前大户型库存充足，议价空间较大，核心城市现房销售占比已突破60%，能有效规避烂尾风险。内行人建议，改善换房应聚焦“品质提升”与“板块支撑”，重点关注户型设计、绿色低碳、智能物业等“好房子”属性，同时选择人口流入、产业扎实的板块，确保资产长期稳健。而对于投资群体，“咬牙买房”则需彻底摒弃“赚快钱”思维，仅聚焦核心城市核心资产。当前城市分化极为明显，一线及强二线核心城市人口持续流入、资源集中，房价具备韧性；而缺乏产业支撑、人口外流的三四线城市，房价仍存下行压力，远郊房、老破小等劣质资产更是面临“砸手里”的风险。

内行人给出的第二大建议：因“房”施策，卖房不急于“趁早”，区分资产“成色”精准处置。“趁早卖房”并非普适性原则，关键在于判断手中资产的“流通性”与“增值潜力”。内行人将存量住房分为三类，给出差异化处置建议。第一类是核心城市核心区的优质资产，如一线、强二线城市主城区具备地铁、学区、成熟商业配套的房源，这类房产需求稳定、流动性强，抗风险能力突出，无需急于出售。除非急需资金，长期持有反而能享受城市发展与品质住房的价值红利。第二类是普通城市的普通资产，如三四线城市主城区、二线城市近郊的房源，当前这类房产的挂牌量持续增加，买家选择空间扩大，流动性逐步变差。内行人建议，若有换房计划或想降低资产风险，这类房产可择机出售，避免等待市场进一步分化导致卖价下滑。

第三类是远郊房、老破小、缺乏配套的劣质资产，这类房产是当前市场中最难流通的品种，全国二手房挂牌量突破900万套的背景下，这类房源可能数月无人问津，且议价空间极大，部分三四线城市甚至出现“鹤岗化”趋势。内行人强调，这类资产必须“趁早卖房”，切勿抱有侥幸心理。随着“控增量、去库存”政策的推进，劣质资产的流通性将进一步恶化，未来可能面临“卖不掉、租不出”的困境，及时处置才能避免更大损失。此外，卖房决策还需结合资产配置需求，若出售后有更稳健的投资渠道，且房产本身增值潜力有限，也可主动优化资产结构。

内行人给出的第三大建议：锚定趋势，把握“存量时代”核心逻辑，避开转型期陷阱。2026年房地产市场的核心趋势是“存量优化”，无论是买房还是卖房，都需紧扣这一逻辑避开陷阱。从买房端来看，要避开三大误区：一是盲目追逐“低价房”，忽视配套与流通性，尤其是低能级城市的低价房源，可能成为“永久资产”；二是忽视“好房子”趋势，当前住房需求已从“有没有”转向“好不好”，绿色、智慧、优质物业的住房更具长期价值，而高周转低品质房源将逐步被市场淘汰；三是过度加杠杆，当前经济复苏仍需时间，收入预期存在不确定性，过高的房贷压力可能引发断供风险。

从卖房端来看，同样需避开三大陷阱：一是惜售劣质资产，寄望政策救市拉升价格，当前政策核心是“稳市场”而非“拉房价”，劣质资产的价值分化是市场规律，难以通过政策逆转；二是盲目跟风降价，核心优质资产无需因短期市场波动大幅让利，可通过优化挂牌时机、展示房源优势提升成交效率；三是忽视“卖旧买新”循环，若有换房需求，可同步关注新房与二手房市场节奏，利用政策红利实现“低买低卖”的平稳置换，避免因单边等待导致置换成本上升。

综上，2026年的房地产市场，“咬牙买房”与“趁早卖房”的选择，本质是对需求、资产与趋势的综合判断。内行人的三大建议，核心在于回归理性：买房以居住需求为核心，拥抱政策红利与品质升级趋势；卖房以资产成色为依据，精准处置不同类型房源；全程锚定存量时代的市场逻辑，避开转型期的认知陷阱。对于普通家庭而言，无需被市场情绪裹挟，买房前先明确“是否必需、能否承受、是否好卖”，卖房前先判断“资产成色、流通前景、配置需求”，方能做出契合自身利益的决策。在房地产从“增量扩张”转向“存量优化”的转型期，拼的不再是胆量，而是眼光与理性，选对方向才能让房子真正成为安心的家，而非沉重的负担。