REITs分派率视角下 -- 思考反弹预期
（来源：AdvancedForum）
2025年12月24日，中证REITs全收益指数单日上涨2.33%，涨幅达22.89点，创年内单日最大涨幅，一举逆转此前连续7个交易日单边回落的态势。
1、波动分析
当日，已上市的78支REITs全部红盘报收，其中涨幅超过3%的有21支，涨幅在2%以上的有49支，涨幅超过1%的有67支。
从当日涨幅前列的REITs近期表现来看，前期下探幅度较大的REITs在今日反弹中表现突出，引领涨幅。部分此前抗跌性较强的项目也借助本轮反弹大幅拉升。
2、交易提示
“博时津开产业园REIT”今日涨幅5.05%，盘后发布了《交易情况的提示公告》，“华夏深国际REIT”今日领涨，涨幅达5.66%，盘后同样发布了《交易情况的提示公告》。
根据2025年Q3财报披露，今日领涨的2支REITs项目存在一个共同特征：出租率持续下降，租金单价大幅下滑。尽管这两个项目资产属性不同，一个为产业园，一个为仓储物流，但均面临经营压力。“博时津开产业园REIT”出租率环比下降0.87%，租金单价环比下降幅度为4.25%；“华夏深国际REIT”租金单价环比下降4.66%，出租率环比下降幅度达12.57%。
假设按照预测的分派率以2025年12月24日收盘价计算，“博时津开产业园REIT”年化分派率约为3.74%，“华夏深国际REIT”为4.15%。
3、分派率分析
从上图可以看到今日涨幅前20支REITs的分派率情况。其中，最高年化分派率为15.36%，最低年化分派率为2.83%。需要注意的是，在考量经营权类REITs的分派率时，要关注本金摊销占比以及扣除本金摊销后的真实投资收益率。
不完全统计，假设不考虑业绩波动和可供分配金额完成度，78支已上市的REITs预期年化分派率低于4%的有27支；低于3%的有4支。以时点价格计算，在25支经营权类REITs中，扣除本金摊销后预期年化分派率低于4%的有19支；其中，有7支REITs扣除本金摊销后的年化分派率可能为负。（本轮回落的诱因中，不乏此前投资者为了某些利益而把经营权类REITs的分派金额全额计入收益；面对可能调整的规则，不得不调整所持REITs份额，在流动性不足的市场出现集中抛售，造成市场短期承接乏力形成踩踏现象）
就REITs长期发展来看，业绩是支撑二级市场稳定的基础，投资者在投资REITs时更应该关注业绩的完成度以及长期发展预期，减少短期博弈，维护市场长期平稳发展。