楼市供给侧改革将进一步聚焦“控增量、去库存、优供给”

构建房地产发展新模式需要建立在“去库存”和“稳楼市”基础上。为此，明年楼市供给侧改革将进一步聚焦“控增量、去库存、优供给”，把存量房盘活与保障房建设工作相结合。与此同时，高质量的城市更新有望成为“稳楼市”的新抓手。

12月10日至11日，中央经济工作会议在北京举行。“着力稳定房地产市场”被列入“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”这一明年经济工作要抓好的重点任务中。

会议指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。

“相较于去年9月份中央政治局会议中‘严控增量、优化存量、提高质量’的提法，今年中央经济工作会议在展望明年房地产工作中提出‘控增量、去库存、优供给’。从‘优化存量’到‘去库存’，意味着在当地楼市总体需求偏弱的背景下，去化压力仍然较大。明年需要以更大力度推动楼市去化，以实现房地产供求关系形成新的平衡。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波对第一财经表示。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，明年楼市政策的关键词是“去库存”。“从库存指标来看，当前全国百城去库存周期处于历史新高，去库存压力非常大。易居研究院全国百城库存报告显示，11月全国百城去库存周期已为27.4个月，为历史新高，且超过了去年高点。”

近一年来，多地在楼市去化过程中，将存量商品房收购与保障房建设相结合，明年该项工作将继续推进。根据会议，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。

“换句话说，保障房的新增供给工作未来会有较大的调整，保障房房源会更多来源于转化的存量商品房。目前，这些存量商品房主要来源于开发商的新房项目，不排除后续拓展至二手房领域的可能性。”严跃进补充说。

冯波还提到，除了去库存，在各地有序推动好房子建设的过程中，也应该秉承内涵式发展的理念，因地制宜，不能一味求大。

在楼市供给侧改革中，会议还提到，“要高质量推进城市更新”，并将其作为“坚持内需主导，建设强大国内市场”的重要政策内容。

“所谓‘高质量’，就是要让民生福祉有改善，城市面貌有提升，商业模式可持续，政府投入财政可负担。”冯波说。

中国社科院国家未来城市实验室副主任、研究员王业强则提出，在城镇化进入后半程，城市更新正成为“稳楼市”的新抓手。

他对第一财经解释说，高质量推进城市更新是当前中国城镇化发展的重要战略方向，其核心在于转变城市发展方式，从规模扩张转向内涵提升，它是一项系统工程，需要统筹规划、分步实施，在保障民生需求的同时，推动城市结构优化、动能转换和品质提升。

王业强还提到，要想让城市更新实现“高质量”的发展目标，关键之一在于治理效能提升‌，即通过建立“体检-更新-评估-提升”循环推进机制，优化城市更新工程建设项目审批程序，实现城市治理体系和治理能力现代化。

12月3日，国务院召开以“深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新格局”为主题的专题会议。会议也提到，展望“十五五”时期，新型城镇化发展空间仍然很大，“要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展”。

除了供给侧改革外，今年中央经济工作会议也对楼市需求侧改革作出部署——深化住房公积金制度改革。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，住房公积金制度是地产领域主要的普惠金融，但在部分城市，住房公积金的个贷率还较低，故而须加快投放或调剂余缺，优化异地贷款的营商环境，支持扩大租购并举的新模式。“这些都不是传统业务所能解决的，迫切需要制度性改革。尤其是在‘做大保障房，推动租购并举’的背景下，这个普惠金融应该发挥更大作用。”

展望后市，王业强认为，在政策引导下，2026年房地产市场将呈现“政策稳改双轨并行、市场分化加剧、预期理性回归”三大特征。政策发力将兼顾短期市场稳定与长期模式转型，以差异化策略推动行业高质量发展，同时通过大力实施城市更新，建立健全房屋全生命周期安全管理制度，引导市场预期从“买房致富”转向“理性居住”。对于购房者而言，应重点关注核心城市优质改善房源，避免盲目等待政策“强刺激”。对于房企，需加快适应新发展模式，聚焦产品品质提升。