文/上海进深 严明会

中铁置业在杨浦滨江的地王项目，还是打出了经典的“高低配”组合拳。

今年9月的七批次土拍中，经过75轮竞价，中铁置业击败了华润置地、招商蛇口、中海等一众实力房企，以27.36亿元的总价拿下N090601单元I4-01地块，溢价率28.1%，楼板价92225元/㎡，一举刷新了上海杨浦区楼面价的纪录。

按公租房占比5%扣除后，可售面积约28185㎡，折算下来，可售楼板价约97079元/㎡。

这场胜利的代价是沉重的。

时隔不到一年，这个楼面价比一街之隔的明星项目高出了一万元。

11月24日，地块总平图公示。

根据方案，地块拟建12栋4-7F住宅产品，东侧为7栋4F住宅，以及1栋7F住宅；西侧为4栋6-7F住宅产品，以及西北角1栋8F保障房。

简而言之，就是洋房搭配叠墅。

这块地的自身条件不错，形状方正，合理排布之下，楼间距没有被过度压缩。

22米高的小高层，楼间距做到了22米；12.9米高的叠墅，楼间距也做到了12.9米。

下沉庭院位于10#楼前方，该楼栋首层局部架空，预计会用作泛会所。

从建筑轮廓来看，小高层户型预计会有多阳台，都是一梯两户；叠墅有退台设计，上叠预计会有露台赠送；下叠有地下室赠送。

双面夹击

它的周边，有已经立稳的标杆，有虎视眈眈的强敌，有挑剔成熟的市场。

地块右边，是已经完成市场教育的外滩序BUND98。它用纯粹的中低层产品线和12.8万元/㎡的均价，两开两罄，为板块树立了一个清晰的价格与品质标杆。

中铁置业I4-01地块与外滩序BUND98地块，规划条件一致：容积率1.8，限高24米。然而，其楼面价却比后者高出约1万元/㎡。

这意味着，在装修标准、公共区域和园林景观需达到同等水准的前提下，项目的售价必然要迈上一个新台阶。

中铁置业面临的挑战十分直接，它必须拿出更贵的理由。

南面，是来势汹汹的新入局者。紧邻地块南侧的I9-01，案名“中建壹品·外滩元境”，项目展厅近期已开放。

这个“退台洋房新物种”未开先火，一层带地下室、私家花园、采光花园，二层有露台，三层则坐拥阁楼与露台。一圈送下来，一层和三层的部分房源实得率要到150%甚至200%了。

这迫使中铁置业的叠墅产品，不仅要对标BUND98的售价，更要拿出足以抗衡外滩元境产品力的独特价值。

更大的挑战或许源于操盘者自身。

项目的建设单位是上海中铁浦宸置业有限公司，成立于今年10月17日，法定代表人、董事长为马福宪，该公司由中铁置业集团上海有限公司、江苏润皋置业集团有限公司分别持股85%、15%。

对于中铁置业及其合作方润皋置业而言，在上海核心区操盘顶级豪宅，是一次经验层面的闯关。 

中铁置业在上海的项目，如中铁湖光逸景、中铁峯汇里、中铁虹桥逸都等，基本是刚需或普通改善盘。

近年来，部分项目被维权，如中铁虹桥逸都，曾被业主投诉存在降标减配、货不对板等问题。

跨度到10万 /㎡的豪宅，其间需要跨越的不仅是成本投入，更是设计审美、工艺细节、服务体系的全面升级。

转战高端局

九批次土拍拿地，是中铁置业今年首次出现在集中土拍市场，也是上海土拍恢复价高者得后首次参与。

高价拿地背后，中铁置业在上海的项目已经不多了。除了还剩尾盘的古美阅华之外，仅剩的就是即将面世的东外滩I15-01风貌地块。

今年1月，中铁置业通过协议出让方式拿下该地块，总价14.3亿，成交楼板价7.5万/㎡。

8月中旬，总平图公示，拟建6栋4F叠墅、13栋2-3F合院，以及1栋3F保障房性住房，另需建设社区配套等。10月中旬，案名定为中铁·云绣外滩。

根据目前剧透信息，别墅中设置了大平层户型，且有独立地下室、独立花园、独立电梯，具体以开发商公示为准。

这意味着，中铁置业需要同时在杨浦滨江运营两个定位高端、但产品迥异的项目，这对其客群把握、资源调配和品牌叙事的精度提出了更高要求。

2024年，中铁置业明确将“优质地段高品质产品”及“核心地段高端豪宅”作为重点突破领域。

当年10月，中铁置业上海公司总经理、党委副书记王伟东曾表示，公司一直致力于城市综合开发运营，在历史文化风貌区更新方面，紧跟城市更新发展战略，在上海市风貌类城市更新项目研究上取得了一定成果，未来将继续推动上海城市更新和历史风貌保护工作取得实质性进展。