来源：环球网

去年，总投资20亿元的南沙海洋装备产业园在大岗镇放马村正式动工。这片占地约185亩、将建成现代化载体31万平方米的区域，曾是低效运转的村镇工业聚集区，如今已提前吸引了海洋装备制造领域的重点企业入驻。作为南沙“百千万工程”的“关键之举”，这个项目正重塑着镇域的经济版图，改写村民的生活图景。

产业升级引凤来栖：

科创型企业落地，激活发展新动能

自上世纪70年代缘起，村镇工业集聚区是广州“三来一补”对外工贸经济的重要载体，但随着时代发展，这些集聚区逐渐陷入产业低端、效率低下及效益不佳的困境，大岗镇的老旧村级工业园也不例外。

坐拥百年工业底蕴的大岗镇，村级工业园等老旧载体曾是工业化起步的“功臣”。然而时移世易，这类园区普遍暴露出建筑形态落后、资源配置零散、产出效益不高的问题，沦为镇域经济高质量发展的“拦路虎”，放马工业园便是典型缩影。

这片园区有村镇工业集聚区的共性短板与弊病，不仅用地效率低，毛容积率仅0.65，单层厂房和简易堆场杂乱散落；产出效益也持续低迷，以木材加工、物流仓储等低附加值产业为主，2021年产值仅2573万元，亩均产值不足14万元；村集体收益更是常年在低位徘徊，年租金收入仅147万元。

2022年8月，广州颁布《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》，旨在通过试点项目探索出一条转型升级的道路。在针对性政策推动下，村集体、改造企业等多方积极性被有效激发，放马工业园的改造升级被“提上日程”。

2022年9月，放马工业园获批广州市村镇工业集聚区更新改造首批试点项目，后又被纳入2023、2024年省重点项目，拉开南沙区低效用地盘活的序幕。

面对用地手续不完善、规划不符合要求、权属关系复杂、利益平衡难等改造痛点，大岗镇以“百千万工程”为抓手，紧扣市“工改工”政策导向，创新推出“部分地块完善集体用地转用手续+部分地块挂账收储国有出让”模式以探索试点改造：部分用地由村集体完善转用手续，并由合作企业负责代建物业和返租运营；部分用地采用挂账收储模式，与政府土储机构签订协议，由村集体承担前期土地整理费用。通过“一二三级联动开发”实现产业版“货币+物业”平衡，成功推动旧园区“破茧重生”。

如今，在原集聚区即将建起的南沙海洋装备产业园，聚焦海洋先进装备制造、卫星互联网应用示范等前沿领域，规划四大功能区，致力于打造生产、生活、生态相融合的现代化产业园区。

项目前期还坚决突破固有“先改空间、后引产业”的传统开发思路，预先启动项目产业策划与产业项目导入，同时引入国家、省等层面重大产业支持平台，获工信部电子一所授予广东省首个“硬科技企业培育(广东)基地”，为导入企业的发展壮大提供有力支撑，也为前期招商形成有力的比较优势。

目前，该产业园已通过预招商引入多家海洋装备制造领域的重点企业，预计三年内竣工投产，将成为科技成果转化与产业高质量发展的重要支撑平台。

村集体经济跃升：

年增收超5倍，发展基石更坚实

作为南沙现代化产业园区开发重点区域，放马村村镇工业集聚区是“百千万工程”中“强镇兴村”的典型实践，成为全市首个按照“货币+物业”兑现村集体存量工业用地更新改造的项目。

“工改工”腾挪的不仅是物理空间，更是高质量发展的新动能。数据显示，2025年前三季度，大岗镇规上工业产值（可比价）增速14%，排名全区第二；固定投资同比激增159.63%，排名全区第三，其中工业投资同比增长120.09%，增速同样表现抢眼。

改造过程中，区、镇两级工作专班全程统筹，积极争取完善历史用地手续、用地指标和规模支持，用足用好全程绿色通道审批服务等一揽子利好政策；还为项目“量身定制”实施流程、资金专项补助等多份制度性文件，有效处理权属复杂、成本过高、利益难平衡等历史遗留问题。

全面改造后，该区实现容积率由0.65提升至2.0-4.0，从“低端无序厂房”变身“高标准产业载体”，从“单一落后产业”转向“多元聚集发展”，逐步带动区域产业链完善、基础配套提升与城市品质风貌改善。

放马村“工改工”实践有效实现了村集体、企业、政府三方共赢。合作企业承担了改造成本并要对村集体返建物业返租运营，但从企业所得的国有可售物业中得到有效弥补；村集体在不花钱的情况下有效处理了历史用地问题，新获得了集体权属物业以及未来20年稳定租金收入；政府不需要付出土地整备成本，改善了片区面貌，提升土地价值并兼顾各方利益诉求，也有利于缓解政府资金压力。

据大岗镇相关负责人介绍，项目全部建成后，预计引入企业80—100家，实现达产年产值超30亿元，村集体年租金收入较改造前增长5倍，后续还将通过运营实现持续经济收益增长与税收贡献。

从旧厂房到科创高地，从低效用地到产业绿洲，大岗“工改工”实践，既是破解土地瓶颈的生动样本，更是“百千万工程”在基层落地生根的鲜活注脚。