2017 年，马云在杭州全球峰会上抛出 “八年后中国最便宜的就是房子” 的惊人预言，彼时楼市狂热之下，这一论断被视作天方夜谭。如今站在 2026 年的时间节点回望，随着中央 “房住不炒” 的坚定定调与 “十五五” 规划开局的政策红利释放，马云预判的 “去泡沫化”“价值回归” 趋势已然成为现实。2026 年的中国楼市，正迎来购房成本结构性下降与市场风险全面重构的双重转向，既为刚需群体带来实质利好，也对购房者的决策能力提出更高要求，尤其有 3 类人群需谨慎入市，避免陷入资产缩水的困境。

一、预言成真的底层逻辑：楼市从 “普涨时代” 迈入 “分化纪元”​

马云预言的核心并非单纯指向房价下跌，而是洞察到房地产行业 “去金融化、回归居住本质” 的必然趋势。2026 年楼市的 “大变天”，本质是政策引导与市场规律共同作用的结果。从宏观环境看，房地产对 GDP 的拖累已从 2025 年的 1.5-2 个百分点降至 0.5-1 个百分点，“利空递减” 成为一致预期，政策层面无需再依赖强刺激手段，转而通过 “短稳长改” 双轨并行策略，既用信贷、补贴政策缓解短期市场压力，又以现房销售、土地指标改革等制度创新构建长效机制。​

市场端的结构性分化则彻底终结了 “闭眼买房必赚” 的神话。2026 年，20-45 岁主力置业人群净减少 600 万，首次置业需求持续萎缩，而 35-55 岁 “卖一买一” 的改善型需求占比升至 45%，供需格局的重构直接导致 “核心坚挺、外围回调” 的市场格局。瑞银集团预测，缺乏产业支撑、人口持续流出的三四线城市房价可能再跌 10%，而一线及强二线城市核心区优质房产凭借稀缺资源成为抵御通胀的 “硬通货”，这种分化正是马云 “房子回归居住属性” 预言的具象化体现。​

二、买房成本腰斩：三重政策红利打造近十年购房窗口期​

2026 年，现金补贴、税费减免、信贷宽松形成的三重政策合力，让购房成本实现实质性 “腰斩”，成为普通购房者的重大利好。在现金补贴方面，政策呈现 “普惠覆盖 + 重点倾斜” 的鲜明特征，四川遂宁对 2026 年 6 月 30 日前网签的新房按合同总额 2% 发放补贴，最高可达 2 万元；武汉对三孩家庭购房补贴更是高达 12 万元，足以覆盖基础装修开支。更值得关注的是，雅安市将补贴范围扩大至快递小哥、外卖骑手等 14 类新就业群体，三孩家庭或放弃宅基地进城购房家庭最高可享 800 元 /㎡补贴，政策红利的覆盖面空前广泛。​

税费减免政策进一步放大成本优势。国家层面明确，2024 年 12 月 1 日起，140 平米及以下住房契税统一按 1% 缴纳，较此前标准最高节省一半；地方在此基础上叠加返还，苏州工业园区推出契税全额补贴政策，一套价值 200 万的房产可直接省下 2 万元税费。个税方面，2026 年底前 “卖旧买新” 可按房价比例退税，合理规划交易节奏成为省钱关键。​

信贷政策的 “降息 + 提额” 组合拳则让月供压力大幅缓解。2026 年，上海、杭州等大城市首套房公积金利率降至 2.6% 的历史低位，存量贷款自动降息后，每月房贷可少还数百元；额度方面，益阳三孩家庭公积金贷款最高可达 104 万，首付比例仅 15%，武汉更是支持异地公积金提取付首付。商贷市场同样宽松，首套利率普遍在 3.5%-4% 之间，部分城市对刚需额外下浮 20 个基点，武汉等城市重启的二套商转公业务，让购房者可将高利率商贷转为低息公积金贷款，长期下来节省数万元利息。叠加央行对疫情以来小额违约且已还款的个人实施征信豁免，数百万购房者重获贷款资格，购房门槛降至近十年最低。​

三、三类人群慎买：避开楼市分化中的 “价值陷阱”​

在成本下降与风险重构的双重背景下，2026 年的购房逻辑已从 “闭眼买房” 转变为 “精准择房”，以下三类人群需谨慎入市，避免陷入资产缩水或资金链断裂的危机。​

第一类是盲目布局三四线及远郊板块的投机者。楼市底层逻辑已转变为 “房子跟着人走”，人口与产业成为房产保值的核心支撑。2025 年数据显示，三四线城市人口净流出达 312 万人，而一线及强二线城市持续吸引人口流入，这种供需格局的重构直接导致楼市分化。中指研究院数据显示，2026 年新建商品房销售面积预计同比下降 6%，缺乏产业支撑的三四线城市土地出让收入可能再降 15%，配套设施难以维持，多数房源将陷入 “阴跌” 循环。即便是普通二线城市，远郊无配套的 “睡城” 房源也面临降价难卖的窘境，盲目投机这类房产大概率会遭遇 “买后即亏” 的困境。​

第二类是高杠杆加贷的收入不稳定群体。2026 年信贷政策虽宽松，但杠杆过高仍隐患重重。当前二套房利率比首套高出 0.5 个百分点，100 万贷款 30 年将多还 9 万利息，若收入不稳定，一旦遭遇失业或收入波动，极易陷入断供危机。更需警惕的是持有成本上升风险，2026 年房地产税试点有望扩围至 10 个城市，重庆已实行 0.5%-1.2% 的税率标准，一套 200 万的房子每年最多需缴纳 2.4 万税费，对收入不稳定的群体构成潜在压力。建议购房时将月供控制在家庭月收入的 30% 以内，同时预留 1-2 年的应急资金，收入波动较大的自由职业者、创业初期人群等，不宜盲目加杠杆购房。​

第三类是忽视产权与政策陷阱的盲目跟风者。2026 年 “老房新政” 全面推进，但并非所有老房都能享受政策红利。那些未被纳入改造清单、房龄超 30 年且结构老化的非核心区老房，不仅无法获得政策支持，后续维修成本高昂，还可能因不符合居住标准面临流通困难。产权问题同样不容忽视，部分危房改造项目存在产权模糊的情况，若未确认产权是否能升级为完整产权便贸然购买，极易引发法律纠纷。此外，部分小型民营房企开发的商品房可能存在质量问题，2026 年民营房企多转向代建、物业领域，资金实力不足的小型房企项目交付风险仍存，盲目跟风购买可能遭遇 “交房难” 困境。​

四、2026 年理性购房指南：把握红利，规避风险​

对于真正有居住需求的刚需和改善群体而言，2026 年确实是购房成本较低的窗口期，但关键在于 “选对城市、选对地段、选对房源”。在城市选择上，应优先聚焦人口净流入的一线及强二线城市，这类城市核心区库存去化周期仅 14-18 个月，优质房源具备一定抗跌性；在地段选择上，要坚守 “核心区域” 原则，优先选择地铁、学区、商业配套完善的板块，避开远郊无配套的 “价值洼地”；在房源选择上，现房或准现房是首选，既能实地考察房屋质量，又能杜绝烂尾风险，同时应优先选择国企、央企等资金实力雄厚的开发商项目。​

此外，购房者还需做好成本规划与风险防控。在享受政策红利时，要关注补贴申领的时限要求，如苏州 “卖旧买新” 补贴按时间梯度递减，2026 年 3 月底前购房可全退契税，年底前则降至 50%，错过节点将直接错失红利。交易过程中，要做到 “三查”：查产权（去不动产中心核实产权状态）、查质量（雨天看房 + 专业验房）、查资金（通过监管账户交易），避免陷入产权纠纷或资金风险。​

2026 年的楼市，正如马云当年预言的那样，彻底告别了 “房子是最好的投资” 的旧时代，回归居住本质。购房成本的腰斩为刚需群体带来了难得的机遇，但市场分化带来的风险也不容小觑。对于购房者而言，唯有摒弃投机心态，结合自身需求与财务状况理性决策，才能在这场楼市大变天中把握机遇、规避陷阱，真正实现 “居者有其屋” 的理想。