（来源：山海新财经）

昔日“不良资产”深圳冰雪城如今已成“现金奶牛”，融创欲夺回已出售的股权，能成功否？

徐凡淋 付珊珊丨文

融创的一纸回购通知打乱了华发的资金回笼节奏。

近日，珠海华发实业有限公司（以下简称“华发实业”）发布公告，全资子公司珠海华发房地产开发有限公司（以下简称“珠海华发”）收到融创文旅产业发展集团有限公司（以下简称“融创文旅”）的《关于附条件回购深圳冰雪城项目的通知函》（以下简称“回购通知函”）。

通知函显示，2023年1月，珠海华发收购融创文旅持有的深圳融华置地投资有限公司51%股权并签署相关协议（以下简称“收购协议”）。协议约定，融创文旅有权在2025年11月23日前回购标的股权及标的债权。

两年过去，昔日“不良资产”深圳冰雪城蜕变成为“优质资产”，已到收获之际。

在约定回购到期前两日，11月21日，珠海华发收到融创文旅的回购通知函，融创文旅明确告知行使回购权并提出“原方案中的回购方式、实施时间、交易价格等核心内容已不适用当前情况，诚望就回购方式、回收价格及回购时间等事宜重新展开讨论”。

对于谈判进展，截至12月4日，据融创相关人员透露：“谈判还在推进，双方分歧较大。”华发方面则表示，回购事项及相关细节及回购能否实施存在不确定性。

01

曾是“地产CP”

融创与华发从昔日盟友到“贴身肉搏”。

当时间回到2020年，那时的融创和华发是“报团取暖”的“地产CP”，同年11月19日，融创联合华发以127.1亿元的底价成功竞得深圳前海冰雪世界地块。根据合作协议，融创在项目中持股51%并主导项目开发和运营，华发持股49%主要负责资金监管和本地资源协调。

公开资料显示，该项目位于深圳宝安空港新城，是深圳市重点文旅工程，规划设计极具前瞻性，规划总建筑面积超120万平方米，包括10万平方米全球最大室内冰雪世界、30万平方米人才房社区、74万平方米办公集群以及10万平方米的主题商业等7大业态。

孙宏斌曾在项目发布会上宣布，项目总投资金额将高达367亿元，打造全球最大室内冰雪世界文旅综合体，是融创布局文旅战略的重要落子。融创高管也曾信心满满的表示，这将是融创在粤港澳大湾区的标杆性项目，预计将创造超过3万个就业岗位，年吸引游客量可达千万人次。

然而，好景不长。2022年3月，融创美元债出现违约迹象，公司股价接连下挫，信用评级被多家机构下调。融创中国陷入流动性危机，因无力支付项目后续地价款，前海冰雪世界项目陷入全面停滞。

历经数月谈判后，2023年1月15日，华发发布公告，宣布以35.7亿元现金收购融创持有的前海冰雪世界项目51%股权及相关债权，当时融创正处于债务重组关键期，这一价格相较融创初始投入折让超过10%，出售股权意在回笼资金缓解流动性压力。

根据收购协议约定，融创文旅在一定时间内拥有回购权，前提条件包括：

1.融创文旅在确认回购日起的30个工作日内取得融资机构书面同意股权转让的文件，或据协议约定按51%比例提供借款至项目公司偿清相应的融资贷款本息；

2.足额支付回购对价等各类款项，视为融创文旅完成标的股权及标的债权回购，否则视为确定不回购。

双方约定融创回购权保留至2025年11月23日，回购价格的具体计算方式和调整机制上显示“按照公平合理的原则协商确定”，此模糊表述也为日后争议埋下伏笔。

02

已是“现金奶牛”

华发接手深圳前海冰雪城项目后，展开了大刀阔斧的资产重组和运营优化，先是调整项目总体规划，压缩原本过于庞大的商业办公板块，然后调集集团优质资源，聚焦冰雪核心业态。

2025年7月29日，华发宣布，公司全资子公司融华置地收到深圳市土地储备中心函件，深圳市土地储备中心拟以44.05亿元收回收购融华置地持有的前海冰雪世界项目7块商业用地。

这宗交易，让华发成功“减负”完成了资产处置现金回笼，也从侧面印证了核心冰雪业态的价值潜力。

2025年8月底，冰雪世界主体工程全面竣工。

2025年9月29日，深圳前海冰雪世界举行盛大开业仪式。

2025年11月19日，华发在投资者互动平台透露，冰雪世界目前运营状况良好，试营业首月累计接待游客超40万人次，单日最高客流量突破4万人次。

冰雪世界门票收入方面，周一至周五定价368元，周六日票定价468元，VIP套票最高达888元。根据国金证券发布的研报预计，项目进入成熟期后，年接待游客量可达300万人次，年营业规模约6.5亿元，净利润贡献约1.3亿元，将显著带动周边商业、酒店等配套收益。

华发相关负责人还透露，计划在2026年引进国际冰雪赛事，助力大湾区冰雪运动的推广与发展。然而，项目渐入佳境之际，剧情出现反转。

2025年11月5日，融创中国约96亿美元的境外债重组方案获得香港高等法院正式批准，意味着融创境外债务问题基本得到解决，财务状况显著改善，股票也开始回升。

2025年11月25日，融创文旅向华发发出《关于附条件回购深圳冰雪城项目的通知函》，欲重新夺回已蜕变为“现金奶牛”的深圳前海·华发冰雪世界项目。

此时的华发冰雪世界早已走过前提投资、收购、开发，进入了“收获期”，这一回购通知函无疑打乱了华发对该项目的“收成”计划。

03

花落谁家？

在这场博弈中，融创境外债债重组方案获批，成功实现“债转股”，剩余债券变成“零成本资金”，此番轻装上阵，让他有了重回牌桌的筹码。

而两年过去，华发不仅结清了项目土地款，早已不是当年的“小股东”，而是拥有项目100%股权的一方，按照原条款回购，可能面临与当前资产价格不匹配的问题。

融创方面认为，原协议签订处于“特殊时期”，交易条件本身带有“纾困”性质。当初的“不良资产”变为“优质资产”，华发也通过土地收储和人才房销售获得大量现金收入。认为原收购价格明显不公，合理的回购价格应综合考虑华发的实际投入和当前项目的公允价值，同时要求变更回购方式与实施时间。

公告虽未披露原回购价格，但参考35.7亿元收购成本及两年资金成本，原回购对价预计不低于40亿元。

另一方面，对华发而言，100%控股意味着全额责任，项目成功与否全压在自己身上。虽然可以拒绝融创的回购要求，但失去融创的运营支持，独自操盘如此庞大复杂的项目也非易事。

在企业营收方面，华发股份2025年前三季报显示，华发股份前三季度实现营业收入517.5亿元，同比上升64%，归母净利润为1.02亿元，同比下降92.3%；扣非归母净利润为8154万元，同比下降93.5%。

华发实业2025年前三季度母公司综合收益总额4.06亿元，较2024年前三季度综合收益总额减少7136万元。

融创方面，11月6日，融创中国发布截至2025年10月末未经审核运营数据显示，截至2025年10月底，集团累计实现合同销售金额327.7亿元，累计合同销售面积108.9万平方米，合同销售均价约30090元/平方米。

综合上述数据，华发虽然在冰雪世界中取得初步运营成果，但归母净利润大幅下滑，盈利压力势必影响华发在谈判中的决策，若谈判陷入僵局，也将直接影响华发2025年末的资金回笼计划。

这对昔日“地产CP”，从拿地时的“保暖取暖”到如今的“贴身肉搏”，博弈仍在继续。当价值回升，这种模式是否公平合理，抑或是行业转型期资本与资源重新匹配的缩影，融创的“反悔”将不是个案。

责编：徐汇清