（来源：上观新闻）

杨浦区隆昌路468弄，保利物业的开荒保洁进场。久不清理，楼道玻璃窗上的灰已积成石灰垢。保洁人员小心地用干抹布擦拭。但抹布不能上药水——架空线层层叠叠，最怕没绞干的药水滴落。

距此步行不到五分钟的隆昌路532弄小区，小区居民第一次看到物业公司张罗的市集。“小修小补”摊位上，保利物业的适老化产品宣传页很受欢迎。居民小张指着宣传页中的防滑把手、面盆扶手、马桶助力器等，拉着居民区书记葛振平问：“这些我父母都特别需要，到时候找物业做，价格能不能再打低点？”

变化，源于一次创新的“团购”。

保利物业，是定海路街道为12个小区共同引入的专业物业服务企业。各小区物业费普遍从每月0.18元/平方米调整至0.8元或0.6元（无固定门卫）。12月1日，保利物业正式进场。

12个小区11个业委会，且小区之间并非“背靠背”相邻，如何做到“异口同声”？接下来，对于部分小区可能出现的定制化需求，物业公司如何满足？

全市范围内，“团购”物业已有探索。杨浦区房管局副局长金振士告诉记者：“相较而言，该街道试点小区涉及四个居委会、地理位置相近但不相邻，且12个小区这样的‘团购’规模在全市范围内也比较鲜见。能够在居民区获得高同意率实现‘团购’并走通‘一本标书管全域’的招商模式，本身就是一种有益探索。未来，街道可以尝试形成一个非固定议事协调机制，通过例会解决相互交叉或者超过物业公司权限范围的问题。”

感受度提前、价值可视化

定海路街道现有66个住宅小区，其中31个小区长期依赖托管物业托底管理。引进专业物业公司是一个“从无到有”的过程，居民疑虑重重：“钱花了，效果不理想怎么办？”

定海路街道提供了一种解法：先投入一笔经费实行民生微更新，给居民打开想象空间、解开心结——“引入专业物业，就能享受类似的利好。”

建于1982年的九棉小区，是此次“团购”成员之一。隆昌居民区党总支书记杨朝辉告诉记者，街道利用九棉小区的一块空地，给居民们搭建了一个非机动车充电车棚，并且安上电子门禁，优先照顾该小区居民的需求。“我向居民说明，今后这类需求可以直接向物业公司反映。”

“此举是用诚意换取群众信任，为后续理性协商铺平道路。”杨浦区委社会工作部副部长查蓓莲解释：“价值可视化破冰也是此次探索关键的工作法。街道通过算清服务对比账、成本效益账、长远利益账，用可视化的图表将抽象的质价相符原则，转化为居民可感知可比较的利益权衡，普及了一种消费行为观念。”

比如，“服务对比账”呈现了0.18元和0.8元可享受服务的差别；“成本效益账”则公示了成本测算表，说明规模运营如何降低管理成本；而“长远利益账”用周边小区调价案例进行阐释，佐证物业服务对房屋保值增值的作用。

海州路105弄小区居民王秀华感触颇深。

该小区是上世纪80年代建的老房子，共有384户人家。“里子”的烦恼不断：楼道里杂物堆得到处都是。夏天味道重、蚊虫多；管道隔三差五出问题，不是堵就是漏；绿化也没人修剪。居民们心里都盼着长效管理。

但当街道和居委开始推动“团购”物业时，邻里街坊又议论纷纷。“街道以及居民区党总支、居委会不是简单下通知，他们专门请了第三方专家把方案讲得明明白白。”王秀华说，业委会和志愿者们拿着本子上门记录居民们几乎每一条意见，并且一趟趟地解释，专业物业进场后，卫生会有人每日打扫、维修会有快速响应、安全会有专人巡逻……这些烦心事都会有人管。“这个过程，让我真切地感到，这件事不是‘要我们做’，而是‘为我们做’。”

临到投票环节，该小区的同意率超过82%。

记者获悉，此番12个试点小区整合为总面积11.2万平方米的“物业服务综合体”统一招标。而在试点小区召开的物业选聘业主大会中，平均参与率达92.65%、同意率超77.94%。

未来的可能性

海州路105弄小区，保利物业进场交接门岗工作时，王秀华就在现场。看着门岗的新面孔，她心中生出了具象的期待：楼道能长久的清爽畅通；打一个电话，维修师傅就能及时上门；夜里回家，能看到保安值守的灯光。“我们交的物业费，买的是这份日复一日的安心和舒心。”

日复一日，这不是一件容易的事。不少居民区书记在做群众工作时提过：“如果像保利物业这样的企业中标，我们就能用8毛钱享受到人家9元、10元物业费才能享受的专业维修服务，是不是稳赚不赔？”

保利物业服务股份有限公司上海分公司总经理伍妞介绍，按照街道制定的“四保三优”标准，“我们做实保清洁、保秩序、保维修、保绿化这‘四保’基础服务的同时，也将在优便民服务、优安全保障、优文化建设上发力。坦率说，前期运营存在成本压力。但保利物业更看重社会效益与长期市场培育，而非单纯计较短期经济收益。”

杨朝辉向记者透露，以小区公共收益为例，“现在与保利合同约定公共收益分成比例是物业拿49%，业主拿51%。业主所得部分将用于补充专项维修资金，按面积分摊到每家。大家都以为至少是五五分成，目前来看，物业公司这1%的让利令居民颇有好感，也为项目的长期化开了一个好头。”

“‘团购物业’模式取得了阶段性成效，但它长效发展还需面对居民参与的持续性、服务质量、监管精准性等方面的挑战。”查蓓莲提出。

尤其在物业企业的动力“续航”方面——不少居民区书记告诉记者，保利物业跟他们说过一些增值服务，“这些小区他们而言也是一个增量市场。另外小区居民也在观望服务质量，因地制宜地阶梯性涨价也是一种可能的选项。”

在市集现场，望着咨询适老化产品的居民，葛振平这样说：“我们的居民是否愿意花钱、花多少钱，还是取决于能否将购买物业服务真正作为一种消费行为来理解。”

原标题：《物业费从0.18元到0.8元，同意率近八成！沪上12个小区如何做到？》

栏目主编：王嘉旖 文字编辑：单颖文

来源：作者：文汇报 苏展