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（来源：观点）

本文为钱滨强先生在2025观点商业年会之不动产资管峰会发表的演讲。

钱滨强（万物梁行总裁）：各位商业的小伙伴，大家下午好，非常荣幸收到观点的邀请，和大家来做主题分享。我本次演讲主题围绕着智慧和低碳，这应该也是当下的潮流和趋势。

我这里有一张云图，基本上罗列了当下比较时尚、热门的一些词语。

我想说核心的三个词，第一个是AI。我相信大家应该也在朋友圈刷到了李飞飞发布的一篇火爆硅谷的长文，它主要讲的是“空间智能是AI的下一个前沿”，围绕的是三个点：生成式、多模块、交互式。

回过来看空间智能，未来AI在商业、办公等等各种空间载体里面的应用，其实更多的是智能化和智慧化。

第二个关键词是资产，过去大家一直说的是数据资产、金融资产，这些其实是一个衍生，实体资产才是本质。所以，如何来打理好不动产，让资产更加的增值保值，可能是一个常态化的趋势。

第三个就是可持续对应的低碳。双碳的政策下面，其实不光是我们现在在做的一块业务，更多的是一个可持续的责任。

围绕着这几件事，主要有两个议题。第一个是在AI时代下，如何围绕着“智慧”来形成提效和降本，也是现在我们大部分的landlord都会去关注的一件事情。第二个就是在双碳下面，如何实现可持续。

我先来以我的视角来跟大家分享一下。第一张图是关于我们现在在做的一个空间智慧化产品，叫“灵石”，其实它是一个AI的智慧大脑，核心是几个模块，这展示的是其中一个安全的模块。

举个例子，在设备房里面，我们现在用了更多的传感器，把配电间的设备通过红外摄像仪的摄像头，做了相关的温控抓取，超过60度以上进行预警提醒，派遣工单，然后形成管理闭环，未来这种无人化的高效运行机房应该是一种常态。

另外举一个车库的场景，智慧停车。其实前面我跟江总也在聊，阳光海天是非常资深的一个智慧停车平台。我们基于空间地下，有这样一个空间管理的需求，所以我们装了很多的摄像头，核心是摄像头能够抓取到车与车之间的距离，以此评判是不是发生刮蹭，构成刮蹭以后，更加智慧化的让我们的安全人员迅速到这个平台上去解决问题，形成管理闭环。

再说一下资产端，我觉得从租赁端、租户端，大家知道怎么样来提升出租率，怎么样来做一些运营商的分析等等。

在智能端，我们的智能摄像头与闸机系统的核心功能在于人员身份识别与客流统计。系统可精准区分内部员工与已完成线上登记的访客，并分别统计其入场数量。

它的核心逻辑在于，如果一个企业的员工数量在逐步降低，那一定程度上代表这个企业的经营性受到了一些不稳定影响，或者潜在的预警。从整个动态平衡来说，如果访客量有明显下降，那也可以说企业的生意上可能也受到一些挑战，可以此来评价这个租户的稳定性。

这里是物业监管的视角。原本业主方会向物业来拿这些报告，每天要手绘完成，1到2天来登记各类的设备、人员进出、考勤等等，现在则能够自动通过数据来生成报告。

在企业服务端，这个B2B、B2C最终服务到的是企业里或者是商场里的消费者，或者是里面的员工。如何让员工和周边的商户形成一个线上的联通，能够享受到周边的咖啡店的折扣，享受到便利店的优惠等等，可以把整个线上和线下的使用者，通过一个微信小程序实现连接。

在绿色低碳方面，我们做了一个benchmark。也就是我们所管理的2000栋楼，或者说是2000个不动产。根据跨区域、类业态、同规模下，我们会做能耗取值的回归分析，如何形成回归分析后的R?的拟合以及PEP的效率值，以此来论证在多少的范围之内，它的单面积能耗是合理值。这个可以做一个相关行业内的披露，最终的目的是让整个资产和管理更加透明。

第二块我们来聊一下双碳时代下如何做一些可持续的动作。

首先在政策层面，从中央到省市地方其实出台了相关的指引和文件。中央层面，对于年综合能源消费总量1万吨标准煤以上的企业，包括国有、民营是做重点监管的。省市对于5000到1万吨标准煤的企业或者排放工厂是做监管的；再到整个区域级，上海黄浦区对于5000吨标准煤及以上的楼宇是做了相关的要求。

在去年的时候，上海市发改委发布了一个政策，是关于全市范围之内要实现3%碳排放量下降的一个目标。实际对于每一个楼宇，根据它过去的排放量，是有一些定量的要求。

换句话说，一吨标准煤基本上等于3600度电。如果你的排放量超过了指标，那需要去买绿证和绿电，相当于是做了一些超标的费用。

举个例子，我们在黄浦区所服务的一个项目叫中港汇。它是一个两百多米高的楼，我们在两年前给它做了一个AIoT智能控制的设备连接。它的核心逻辑首先是通过传感器做了前端的数据采集。

以这个会场为例，在离出风口最远的地方装了传感器。因为这里对温度的感知一定是比出风口更差。以此来取值上传到云端，云端发出的指令控制末端的冷冻机组、冷却塔和冷却棒。以此来调节出水温度，以及对冷却棒的变频、冷却塔的数量进行调整。

我们传统上会认为，开两台冷冻机组的能耗应该是高于使用一台的，但其实两台各50%的使用效率在能耗上是低于一台的，以此来对设备进行调优，降低相关的成本和费用。

COP是评价空调的效率值的，它的整个标准值应该在4到6，我们接这个项目的时候，之前的COP数值在3.5，调优以后基本上能行到5以上，所以整个效率值达到了一定的提升，年均的降本也达到了19%。

另外一个案例，我们做了一个“光储直柔”的项目。它的核心逻辑是在屋顶铺了光伏，（PPT）从这里可以看到，当天的发电量在189千瓦时，189度电，储能当时是在81千瓦时。那整个发电的使用，通过直流和交流加在一起大概七百多度电，也就是两百多度电的光伏储能所形成的七百多度电的使用，基本上在30%左右。这部分形成了绿电以后，一方面是能够带来经济价值的回报，另外一方面其实也是形成节能减排的。

储能还是要具体看，每个省市不一样，价格不一样。以上海市为例，它的峰谷差，整个高峰值要超过一块钱，低的话基本上0.48元。深圳有可能峰谷值的差距更大，当差距越大，价差所形成的经济转化效率就会越高。

我们今年落地了三十多个项目，这里罗列的有十几个。年均来算，通过精准调试及AIoT方式实现冷源系统节能率在20%以内，5%至20%之间。

做这些可持续的动作，除了响应双碳的政策以外，未来整个商用不动产的载体，也可以做相关的绿色金融，贴上绿色标签，发绿色债券，整个融资成本也会更低，最终回报于债权人、股东方以及所有者。

接着刚才视频里说到的，万物梁行是什么样的一家企业？万物云源自万科物业，目前旗下有：专注住宅服务的万科物业、聚焦商业企业服务的万物梁行，以及致力于城市服务的万物云城等。

万物梁行专注于做商业和办公不动产。它的核心是中方（万物云）和美方（戴德梁行）联合成立的一个合资公司。主要的业务线分为了三部分，首先是空间服务，即商业物业服务（PM）和综合设施管理（IFM），此外还有智慧低碳产品（能源管理、智慧空间运营、智慧停车），以及企业特约服务等。

PM主要是针对于商业、办公、产业园等一系列的不动产载体。这里面最大的一块业务其实是能源，占成本近三成。

IFM更多的是类似于企业总部、工厂等等，比如华为的练秋湖研发中心，现在由我们提供服务；腾讯近期从深圳的腾讯滨海大厦搬到了企鹅岛，也是我们在提供服务。

最后我想说的是，2030碳达峰马上就到了，我们也呼吁在这个AI时代背景下，与在座各位线上线下的商业不动产的持有方、服务方、使用者，大家一起共同来为这么一个宏大目标做出努力。

以上是我的分享，谢谢大家。