物业服务价格标准通常是物业类案件中物业服务人与业主的争议焦点。实践中，调价程序不规范主要表现为：一是程序不规范；二是价格调整机制不健全

《法治周末》记者 肖莎

“小区物业公司突然贴通知，说物业费从1.5元/平方米，涨到2.5元/平方米，还说不交就断水断电，可以不交吗？”

“物业服务太差了，狗狗拉的大便从来不清理，楼道里卫生也不打扫，上门随便维修个灯就狮子大开口，服务这么差，可以不交物业费吗？”

“物业到期也不续签合同，这种情况下还要继续交物业费吗？”

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在社交平台上，关于物业服务尤其是物业费的咨询或吐槽比比皆是。

物业费能不能随便涨价？什么情况下能不交？

近日，北京市第二中级人民法院和北京市住房和城乡建设委员会联合发布了物业类典型纠纷与协同治理案例，通过这些案例，我们可以得到上述问题的答案。

物业费调价程序应规范有效

在此次发布的案例中，就有这样一个案例：李某为A小区业主，甲物业公司为该小区提供物业服务。甲物业公司起诉李某，要求其支付2022年1月1日至2023年12月31日欠交的物业费，双方对于收费标准产生分歧。甲物业公司主张按照上调后2.8元/平方米/月的新物业收费标准交纳物业费。李某认为甲物业公司在上调物业费事项上未经业主共同决定，擅自上调价格，要求仍按照2.3元/平方米/月的原收费标准支付本案涉及期间的物业服务费。

法院裁判认为，物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法组织业主进行共同决定，确定物业费调整事宜。甲物业公司未经法定程序擅自上调物业费，缺乏依据。法院按照2.3元/平方米/月的标准支持了本案涉及期间的物业服务费。

北京二中院表示，《北京市物业管理条例》规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。调整物业服务价格属于全体业主共同决定事项，应经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后方可调整。物业服务人未经法定程序擅自调整物业服务收费标准的，法院不予支持。

北京二中院民事审判第二庭庭长肖荣远提到，物业服务价格标准通常是物业类案件中物业服务人与业主的争议焦点。实践中，调价程序不规范主要表现为：一是程序不规范，未经过业主大会表决通过或者业主共同决定，或者业主大会召开不符合法定程序；二是价格调整机制不健全，物业服务人与业主协商、双方共同委托评估等定价规范和操作细则尚未完全建立。

“希望物业服务合同双方在调价过程中能够遵守相关规定，让调价程序规范有效，避免引起新的纠纷。”肖荣远说。

业主无故不交物业费可能要交滞纳金

北京二中院党组副书记、副院长朱春涛在总结物业类纠纷案件审理情况及工作举措时提到，物业服务品质往往成为案件争议焦点。物业服务具有整体性、综合性的特点，涉及保安、保洁、绿化、公共设施维护等多个方面。绝大多数案件因物业公司催交物业费引发，而业主往往会从保安巡逻不到位、保洁清理不及时、绿化养护不达标等方面主张物业服务存在瑕疵，从而提出不支付、少支付或减免物业费的抗辩。

但是从此次发布的典型案例看，对物业的不满，并不能成为业主不支付或少支付的充分理由，业主甚至可能因为迟交物业费需要交滞纳金。

2016年，A小区业主委员会与甲公司签订《A小区物业服务合同》，由甲公司为该小区提供物业服务，明确约定业主逾期交纳物业费6个月后需按日支付滞纳金。业主王某系该小区房屋所有权人，自2019年12月起拖欠物业费。甲公司经多次催告无果后提起诉讼，要求支付欠费2万元及滞纳金2000元。王某经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交答辩意见。

法院裁判认为，诉讼中王某无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。根据查明的事实，甲公司作为物业服务提供方，与业主王某之间形成物业服务合同关系，双方权利义务应受《A小区物业服务合同》约束。王某作为业主，在接受了物业服务后，未按约定支付物业费，构成违约。甲公司主张王某支付物业费并因逾期支付滞纳金，具有合同依据，应予支持。

北京二中院表示，本案的典型意义在于明确了物业服务合同中滞纳金条款的法律约束力。民法典第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

“实践中，对于物业服务人提出的滞纳金的诉讼请求，法院会综合双方合同约定、合同履行情况、业主迟延支付是否具有合法理由等因素予以判定。本案中，法院依法支持物业公司关于滞纳金的主张，既维护了物业服务企业的合法权益，也提醒业主应当诚信履约，共同维护物业服务的市场秩序，促进社区和谐稳定。”北京二中院提醒业主，应当树立契约意识，自觉履行交费义务。如果对物业服务不满意，可以通过拍照、录像等方式固定证据，并通过向业委会反映、向街道社区投诉或拨打“12345”热线等合法途径理性维权，避免简单以拒交物业费的方式应对。

中国物业管理协会法律政策专业委员会副主任王兵告诉《法治周末》记者，物业服务企业应当依照法律法规的规定和物业服务合同的约定履行物业管理义务，不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为。

“业主应当履行按时足额交纳物业服务费的义务，如遇物业服务企业不尽职等情况，可以尝试成立业主组织监督完善物业服务合同、监督物业服务企业甚至更换物业服务企业。还可通过调解、诉讼等方式进行救济。”王兵说。

物业合同到期不意味着可以不交费

在日常生活中，有的物业公司在《物业服务合同》到期后，未和小区业委会及时续签合同，这种情况下，业主是否应照常交纳物业费？

此次发布的案例显示：2016年12月30日，A小区业主委员会与甲公司签订《物业服务合同》，约定由甲公司为该小区提供物业服务，合同期至2020年12月31日。合同到期后，甲公司继续提供服务。业主赵某因对物业质量不满等原因，多年未交物业费。甲公司起诉业主赵某，主张赵某应当按照合同约定支付2019年1月1日至2022年12月31日期间的物业费。赵某辩称，物业合同已于2020年底到期，双方没有再行续约，甲公司不再享有合同权利义务。

北京二中院认为，民法典第九百四十八条第一款规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”

“本案中，虽然甲公司与业主委员会签订的《物业服务合同》于2020年12月31日届满，但业主大会未聘请新的物业公司，甲公司也一直为小区提供物业服务，赵某作为业主，实际接受了甲公司提供的服务，应当支付相应的物业费。”北京二中院表示，该案的典型意义在于，物业服务人起诉追索物业费时，业主常以不存在合同关系、未签订书面合同等理由抗辩。但依据民法典第九百四十四条规定：“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”因此这种情况下，业主仍应当支付物业费。

朱春涛同时也建议物业服务人引入标准化服务流程，持续推动服务能力提升，用高质量的服务赢得业主的信任。同时，也要规范内部管理，做到催交行为合法、规范、有据可查。

责编：戴蕾蕾