（来源：远东资信）

大家好，今天是2025年12月1日星期一，欢迎收听远东速听，本期主题为CMBS破冰：国有资产证券化的创新路径与区域启示 播客内容由远东资信客户服务中心实习生陈平与研究院李之行带来，欢迎关注收听。

宏观经济

1.激发民企新动能：国家发改委以“准入、要素、基金”三箭齐发促投资、抓机遇。国家发改委旨在通过“拓宽准入、强化要素、组建基金”等一系列实质性举措，切实增强民营企业的政策获得感与发展信心。其释放的核心信号包括：一是在市场准入上进一步落实“非禁即入”，破除隐性壁垒，为民间资本拓展产业空间；二是强化土地、资金、数据、人才等关键要素的支持保障，助力民营企业降低运营成本；三是加快设立国家创业投资引导基金，发挥引领作用，引导社会资本投向科技创新与产业升级的关键领域。与此同时，政策也明确鼓励民营企业主动把握新一轮科技革命与产业变革、超大规模国内市场以及城乡区域协调发展所带来的机遇，推动民间投资从传统领域向新质生产力、民生服务、乡村振兴等国家战略方向转型，从而实现企业自身成长与国家发展之间的同频共振。

2.11月经济景气现分化：制造业低位企稳，服务业需求转弱。统计局发布的11月数据显示，中国采购经理指数（PMI）呈现结构性分化特征。其中，制造业PMI为49.2%，虽仍处于收缩区间，但环比微升0.2个百分点，表明在政策支持与库存周期调整的共同作用下，工业生产呈现低位企稳迹象；非制造业商务活动指数为49.5%，环比下降0.6个百分点，反映服务业与建筑业需求受季节性因素及市场预期影响有所放缓；综合PMI产出指数为49.7%，环比回落0.3个百分点，进一步表明当前经济修复基础尚不牢固，仍需通过扩大内需、稳定预期等政策，持续提振企业信心与市场活力。整体来看，经济呈现“制造业缓中趋稳、非制造业需求转弱”的结构性特征。

行业观察

千万护理人才缺口背后：87%中国老人的居家养老抉择。根据全国性调查，87%的老年人倾向于在家中获得照护服务，这意味着社会亟需大量经过规范培训的护理人员。依据国家标准，按养老护理员与老年人1:4的比例估算，潜在的护理人才需求规模将超过1000万人。这一数据不仅反映出当前我国养老服务领域供需结构失衡的核心矛盾，也蕴含着重要的战略性机遇。从社会需求层面来看，居家养老占据绝对主导地位，但同时也暴露出家庭传统照护模式在应对高龄化、失能化趋势时所面临的局限性。因此，大规模、规范化的护理员培养体系，已成为支撑居家养老模式持续健康发展的关键支柱，也是推动养老责任从“家庭单一承担”转向“社会协同分担”的重要机制。当前，日益增长的居家专业化照护需求与专业人才严重短缺之间的矛盾日益突出。解决这一结构性矛盾，不仅是构建中国特色养老服务体系的紧迫任务，更是应对人口老龄化挑战、实现社会可持续发展的战略重心。

以下由研究员李之行带来热点问题解读：CMBS破冰：国有资产证券化的创新路径与区域启示

近日，长沙城发集团首单商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）在上海证券交易所成功发行。这不仅是一次普通的融资活动，更是湖南省首单购物中心CMBS产品，创下两个“最低利率”纪录：湖南省不动产资产证券化项目最低利率和中部六省商业购物中心CMBS项目最低利率。该产品发行规模10.01亿元，期限18年，以其旗下湖南金融中心优质商业购物中心为底层资产，获得了市场热烈响应，全场认购倍数超2.87倍，优先级票面利率仅2.09%。这一成绩在当前资本市场环境下尤为亮眼。

CMBS成功发行是长沙城发集团全面贯彻落实盘活存量资产、拓宽融资渠道的创新实践。在房地产市场步入深度调整期的当下，这种融资方式显得尤为可贵。通过证券化方式，国有企业能够将沉淀在固定资产中的资金释放出来，投入到新的基础设施建设或产业升级中，从而提高国有资产的整体运营效率。

此次CMBS发行采用“信托计划+专项计划”的双SPV结构。这种结构既能解决现金流稳定性的问题，又能解决计划管理人无法直接办理抵押手续的问题，是当前国内市场CMBS的典型设计。产品分层结构也是该CMBS的一大特点，通过优先级和次级的划分，既满足了不同风险偏好投资者的需求，也解决了基础资产未来现金流不能足额覆盖本息的问题

长沙城发集团表示，下一步将充分挖掘存量优质资产，进一步探索多元化融资模式，做好金融创新大文章，精准赋能产业升级。这种思路代表着国有企业向精细化运营转型的趋势。金融创新已成为推动城市发展的关键力量。从CMBS到REITs，越来越多的证券化工具为城市建设和产业升级提供着资金支持。

国有资产证券化不仅拓宽了融资渠道，还促进了国有企业治理结构和运营模式的现代化转型。通过接触资本市场，国有企业需要提高信息透明度和运营效率，以满足投资者的要求。长沙城发集团的创新实践为中部地区乃至全国的城投公司提供了可复制的经验。在地方债务压力加大的背景下，这种资产证券化模式可能被更多地方政府平台公司所采用。随着更多国有企业跟进采用资产证券化工具，中国资本市场的深度和广度将得到进一步拓展。

国有资产证券化的大幕刚刚拉开，长沙城发集团的这次尝试可能只是一个开始。未来，随着更多存量资产被盘活，城市发展和产业升级将获得更为强劲的金融动力。