2017 年杭州全球峰会上，马云 “八年后中国最便宜的就是房子” 的预言，在当时楼市狂热的背景下曾遭嘲讽。而今，2026 年作为 “十五五” 规划开局之年，这一预判正与中央 “房住不炒” 的长期定调形成奇妙呼应。全国二手房挂牌量突破 850 万套，70 个大中城市房价分化态势显著，房地产市场彻底告别 “普涨时代”。中央政策的精准发力与市场规律的自然演进，共同催生了 2026 年楼市的两大核心转向，直接重构购房成本与风险逻辑，无论刚需、改善还是投资者，都需重新审视置业决策。

转向一：区域分化白热化，从 “普涨红利” 到 “精准择址”​

马云 “房子回归居住本质” 的核心预言，在 2026 年的区域分化中得到充分印证。中央 “十五五” 规划明确的 “以人为本的新型城镇化” 战略，推动人口向核心城市集聚，彻底打破了过去二十年 “全国一盘棋” 的楼市格局，形成 “冰火两重天” 的分化态势。​

从城市层级来看，一线及强二线城市展现出强劲韧性。国家统计局 2025 年 10 月数据显示，上海新房价格逆势上涨 0.3%，同比涨幅达 5.7%，广义库存去化周期降至 15 个月的健康区间；杭州、成都等新一线城市 2025 年人口净流入均超 20 万，产业升级与人口虹吸效应支撑住房需求，中指研究院预测其 2026 年新房销量降幅将明显收窄，核心板块或出现价格回升。这类城市凭借优质教育、医疗资源与稳定就业机会，住房需求持续刚性，房价下跌空间被大幅压缩，成为资产保值的 “安全区”。​

与之形成鲜明对比的是，缺乏产业支撑、人口持续流出的三四线城市面临严峻调整压力。2025 年三四线城市人口净流出达 312 万人，瑞银预测，2026 年这类城市房价可能额外下跌 10%，累计跌幅将达 22%，“鹤岗化” 现象进一步蔓延。部分资源型城市已出现单价不足千元、总价 5 万元的 “葱价房”，广义库存去化周期超 30 个月，供需失衡导致房价持续回归居住本质，投资属性基本丧失。曹德旺 “多余的房子赶紧卖” 的提醒，在此类区域尤为适用。​

值得警惕的是，同一城市内部的板块分化同样加剧。北京金融街、上海陆家嘴等核心城区优质房产成为抵御通胀的 “硬通货”，而远郊板块因配套兑现周期长、流通性差，成交占比仅 8.6%。数据显示，上海核心区房价同比涨幅达 5.7%，而江苏盐城某刚需盘同期跌幅超 25%，城市内房价走势背离度已达 13.5%，精准择址成为 2026 年买房的核心必修课。​

转向二：供需体系重构，成本红利与风险结构双变​

中央 “房住不炒” 的长期定调下，2026 年楼市供需体系从 “增量扩张” 转向 “存量提质”，政策红利精准倾斜刚需，同时购房风险点也发生结构性转移，买房成本与决策逻辑全面改写。​

在成本端，政策红利持续释放降低置业门槛。2025 年全国首套房平均贷款利率已降至 3.31%，部分城市低至 3.25%，较 2018 年近乎减半。一套 150 万的房子贷款 30 年，当前可节省利息 64 万元，叠加首付比例下调（部分城市低至 15%）、换房退税、公积金额度提高等政策，刚需购房成本降至历史低位。武汉、义乌等城市更推出差异化补贴，三孩家庭购房补贴最高达 20 万元，直接降低购房者现金压力。此外，中央投入超 4250 亿元预算内投资用于老旧小区改造，地方财政补贴比例达 80%-90%，改造后房源价值显著提升，北京东城区 60 平米老房改造后月租金上涨 300 元，上海静安区小区管网升级后二手房挂牌价上涨 12%。​

但风险结构的变化更需警惕。首先是资产贬值风险，三四线城市及远郊板块房源可能面临 “买后即跌”，部分城市已出现 “降价 40% 仍难成交” 的窘境，这类资产流动性差，未来转手难度极大。其次是负资产风险，在房价回调明显的地区，高点购入且首付比例较低的购房者，可能面临房产市价低于未偿还贷款的困境。最后是交付风险，尽管现房销售政策全面推进，但资金链紧张的中小房企仍存在违约可能，选择品牌房企开发的现房项目成为规避风险的关键。​

供需结构的变革还体现在市场形态上。2025 年前 10 月，重点 30 城二手房交易占比接近 65%，同比增长 5%，“新房遇冷、老房走俏” 的格局将在 2026 年进一步强化。中央 “市场 + 保障” 双轨并行的供给体系全面成型，2026 年新开工保障房将稳定在 200 万套以上，重点集中在一线及强二线城市，既分流商品房需求、平抑房价，也为新市民提供低成本居住选择，推动房价回归理性水平。​

2026 年购房决策指南：抓机遇、避风险​

面对两大转向，不同需求的购房者需调整策略，精准匹配市场变化，才能在关乎钱包的选择中占据主动。​

对于刚需群体，2026 年是政策红利集中释放的窗口期。若已确定在核心城市长期发展，且具备稳定收入与足够首付，可择机入手。建议遵循 “三选三不选” 原则：选择人口净流入、GDP 增速快的核心城市及核心板块；选择户型合理、物业优质的改善型品质住宅（当前改善性需求占比已突破 60%，这类房源更具保值性）；选择城市更新片区、轨道交通枢纽等政策支持区域；不选人口外流的三四线城市及县城、不选配套匮乏的远郊概念盘、不选房龄超 20 年的老旧小区。同时，首付比例建议控制在 30%-40%，月供不超过家庭月收入的 30%，避免过度杠杆。​

改善型购房者应把握 “卖弱买强” 的置换逻辑。优先出售三四线城市或非核心板块的冗余资产，在 2026 年上半年政策红利集中期完成出售，下半年 9-12 月市场预期稳定后购入核心城市优质房源。置换时优先选择品牌房企现房，关注 3 公里内是否有大型超市、三甲医院、重点学校等核心配套，这类房源长期保值性更强。同时可享受政策红利，普宅契税下调、二手房交易增值税免征年限缩短等政策，将降低 “卖旧买新” 的交易成本。​

对于投资者，房地产 “低风险、高回报” 的时代已彻底终结，曹德旺 “房子就是砖头水泥，没啥投资价值” 的判断成为现实。若需配置房产，应聚焦一线及强二线城市核心区楼龄 5-10 年的次新改善型住宅，这类资产抗跌性强、流动性佳，部分区域已出现 3-5% 的小幅上涨。需坚决抛售三类资产：三四线城市的投资房、房龄超 20 年的老破小、远郊概念盘，尽早止损优化资产配置。未来房地产投资应转向 “稳健增值”，保障房 REITs、优质物业长期持有等模式，将成为替代短线炒房的主流选择。​

结语：回归居住本质，理性拥抱楼市新秩序​

2026 年的楼市，既应验了马云 “房价回归居住本质” 的核心预言，也践行了中央 “房住不炒” 的长期定调。区域分化与供需重构的两大转向，让房价彻底告别普涨普跌，买房成本与风险呈现结构性变化。对于购房者而言，摒弃 “炒房致富” 的旧思维，回归居住本质需求，精准选择核心城市、优质板块与品质房源，才能在市场变革中把握机遇、规避风险。​

房地产市场正从规模扩张走向高质量发展，2026 年将是楼市新秩序确立的关键一年。中央政策的红利与市场分化的风险并存，唯有读懂趋势、量力而行，才能在这场关乎钱包的重要决策中做出最优选择。毕竟，在理性回归的楼市中，方向比努力重要，眼光比勇气更关键。