文/乐居财经 王敏

“深圳没有雪，但深圳有钱造雪”

11月21日，离回购权到期只剩两天，华发股份收到融创的通知，是一则关于收购深圳融华置地股权的进展公告。

公告显示，深圳融创文旅产业发展集团有限公司（以下简称“融创文旅”）明确告知其选择行使回购权，但提出“原方案中的回购方式、实施时间、交易价格等核心内容已不适用于当前情况，诚望就回购方式、回购价格及回购时间等事宜重新展开讨论”的附带条件。

时间拉长，双方于2023年1月签署的收购协议，其中对融创文旅的回购权设置了清晰的约束条件。

协议规定，融创文旅需在2025年11月23日前书面告知是否行使回购权，若选择回购，则需在确认回购日起30个工作日内完成两大核心前提：一是取得融资机构书面同意股权转让的文件，若未取得则需按51%比例提供借款至项目公司，用于偿清相应融资贷款本息；二是足额支付全部回购对价及相关款项。只有全部满足上述条件，方可视为回购完成，否则将被认定为“确定不回购”。

为何融创文旅选择在最后时刻“附条件行权”？

有业内人士分析，关键源于项目资产价值的动态变化与双方经营战略的调整。从融创的角度来看，资金压力与项目价值回升构成其“重谈”的核心动因。2023年华发接盘时，融创正处于债务重组关键期，出售股权意在回笼资金缓解流动性压力。

时间回到2019年。刚从万达接手文旅项目的融创，宣布与深圳宝安区政府合作，计划在前海打造一个总投资367亿元的“全球最大室内冰雪世界”。

这不仅是冰雪项目，更是一个超级综合体：包括10万平方米雪世界、30万平方米人才房、74万平方米办公集群，以及10万平方米主题商业。

彼时，融创文旅拉来了华发股份。双方出资成立项目公司“深圳融华置地”，融创持股51%，华发股份全资子公司珠海华发持股49%。

2023年1月，华发股份发布公告，公司全资子公司珠海华发拟以现金方式斥资35.8亿元收购融创文旅持有的深圳融华置地51%股权。收购完成后，公司将拥有该项目100%股权。

值得注意的是，当时该交易留下了一个关键条款——在2025年11月23日前，融创文旅有权回购这51%的股权及债权。

此次引发回购争议的标的资产——深圳融华置地，核心价值在于其开发的前海冰雪世界项目。

而经过两年运作，冰雪城项目核心业态开业，资产流动性大幅提升。

据悉，深圳前海冰雪世界已于今年9月底投入运营。

今年10月，华发股份官微发布消息称，据统计，自9月29日试营业至10月8日，华发前海冰雪世界总客流近30万人次，其中华发冰雪热雪奇迹（雪场）接待客流近5万人次。

同时，该项目已获吉尼斯世界纪录认证为“全球最大的室内滑雪中心”。

据国金证券研报对华发冰雪世界的盈利预测显示，中性预期下，该项目进入成熟期后每年可贡献营收6.5亿元、净利润1.3亿元。 

此外，今年7月，华发股份发布公告称，深圳土储中心拟以44.05亿元，收回收购深圳融华置地持有的前海冰雪世界项目7块商业用地。

深圳前海华发冰雪世界作为华发股份在深圳开发的重点项目，总占地面积约43万平方米，总建筑面积约131万平方米，总投资约367亿元。

按照规划，项目涵盖全球最大室内雪世界（冰雪中心）、人才房（华发新城）、办公集群（华发广场）、主题商业（华发商都）等多个板块。此次交易的7块商业用地，是该项目整体规划中的一部分。

在业内看来，随着商业用地的收回，导致项目业态结构出现变化，或影响标的资产的整体价值。