来源：吴晓波频道CHANNELWU

“摩根士丹利认为，香港楼市在经历七年低迷后，有望迎来4—5年的上升周期；瑞银认为，香港住宅物业市场正处于转折点，将在未来3—5年进入上升周期。”

回暖的香港楼市

清晨的西九龙高铁站，人潮还没散去，一位中介已经带着广州的看房团奔向楼盘，一个月能促成十余宗交易；另一位深圳的中介，最近“常驻”香港，“咨询的客户太多，每天都在加班”。售楼处，挤满了南来北往的普通购房者，其中不乏近两年流入香港的人才，趁着政策松动、利率下滑，一举实现“租转买”。

楼盘的热度，更是令人目不暇接。香港启德天玺·天第2期次轮销售56个单位即日全数售罄，超额认购达37倍，已经连续两轮销售实现“日光”；湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时售罄，套现超5.6亿港元；九龙城瑧博首日发售，115套房源即日沽清……

一个个“日光”项目、一阵阵购房浪潮，把一种久违的热度推上台面——香港楼市，仿佛悄悄按下了“加速键”。

差饷物业估价署数据显示，香港9月私人住宅售价指数升至292.5，连续第四个月上涨，创14个月以来新高。

价格在上涨，成交量更是一路踩油门。据中原地产，香港10月份一手成交量突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上。

其中，豪宅市场表现亮眼。10月，香港录得66宗成交金额逾5000万港元的大额房屋交易，创一年新高，较9月豪宅成交量（33宗）翻番。今年前十个月，这类豪宅交易已累计达到322宗，是近7年以来的同期次高。

这股扑面而来的楼市暖意，正表现出持续升温的迹象。

摩根士丹利认为，香港楼市在经历七年低迷后，有望迎来4—5年的上升周期；瑞银认为，香港住宅物业市场正处于转折点，将在未来3—5年进入上升周期；华泰证券预计，香港2026年住宅市场将延续量价齐升的趋势，今明两年私人住宅买卖合约数量有望同比上涨19.4%和7.5%……

热潮背后，重要的问题随之浮现：自2021年起连续调整、从高峰下跌30%的香港楼市，为什么开始迎来转折？

背后的多重利好

◎ 首先，香港政府自去年年初起陆续出台了一系列楼市大招。

2024年2月，香港政府宣布，所有住宅物业交易，都不用再付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。对当地人而言，买房的印花税税率从7.5%减至1.5%，对内地赴港购房者而言，购房成本也大幅降低。

10月，香港政府在施政报告中再次推出政策组合拳，包括将住宅物业的按揭成数一律提高至70%；革新人才输入机制，协助人才留港发展等。

今年2月，香港再出楼市新政，宣布总价为400万港元及以下住宅，印花税大幅下调至100港币。这意味着，总价400万港元的住宅，按此前1.5%的印花税计算，税费约为6万港元，而如今仅需100港元，降幅超过99%。

◎ 第二，房贷利率下降。

目前，香港主流的房贷浮动利率计价方式为HIBOR挂钩按揭（H按）与最优惠利率按揭（P按）。H按的房贷利息为“香港银行同业拆息（HIBOR）+银行加点（如1.3%）”；P按的房贷利息为“银行设定的最优惠利率（P）-折扣（如2.75%）”。

今年5月，香港1个月HIBOR在美联储降息预期、金管局连续向市场注资等因素推动下，一度骤降至约0.7%，对应香港房贷利率降至约2%。虽然8月开始明显回升，但1个月HIBOR在当前约为2.63%，对应房贷利率不到4%，较年初约5.5%的利率依旧大幅下降。

据上观新闻报道，5—7月份，有很多在港租客直接转为买家。香港中原地产首席营业董事李巍回忆道，在此期间，一位原本月租4万港元的客户，看到港岛南岸有新楼盘在卖，又恰逢供楼成本大幅下降，立刻买入了一套1600多万港元的新房。

◎ 第三，香港的人才政策带来了大量人口流入，这些流入人口不仅增加了潜在购房者，也推动租金水涨船高。

香港政府数据显示，2024年6月至2025年6月期间，各项人才引进计划共收到超过19万份申请，其中近14万份已获批，获批率达73.68%。

58安居客研究院院长张波指出，此类人群大都有较强的购买力，即使不买房也能承受较高的房屋租金，由此带动香港租金收益率提升，进而对投资性置业起到一定的推动作用。

香港近期的租金数据印证了这一点。今年9月，香港私人住宅租金指数达到200.0，为2019年8月后的新高。中原地产统计数据还显示，143个租金指数成份屋苑中，112个屋苑“供平过租”，34个屋苑回报率达到或超过4厘，较去年同期的18个大幅上升近九成。

同时，人才政策还吸引了大量学生赴港读书，香港高校也在持续扩招非本地学生。据报道，学生宿舍成为香港增长最快的房地产投资项目，世邦魏理仕集团香港资本市场主管甄浚岷表示，学生公寓严重短缺，新建的公寓几乎立刻就被租出去了。

◎ 第四，近一年来，港股持续走高，加之国内的“资产荒”，带来了财富外溢效应。

上海楼市意见领袖白小姐认为，不怎么景气的市场环境，让大部分投资项目和实体经济资金这几年都被抽出，庞大的体量形成了“资产荒”局面。

与此同时，这两年世界政治经济动荡加剧，资金评估地产价值最重要的因素变成了稳定性和确定性，资产的安全权重已经高于了增值本身。而在全世界，都很难找到香港这样能规避大部分地缘政治风险，又可以同时获得东西方核心优势的地方。

因此，资金很容易倾向于重注香港房产——中原地产数据显示，今年前十个月，香港楼市普通话买家占私人住宅总成交量的24%，较上年同期增长20%以上，涉及金额达1097亿港元。

相较之下，同期内地一线城市的房地产市场表现便不那么尽如人意。

中原城市领先指数是由中原地产基于真实成交数据编制的楼市温度计，侧重捕捉楼市短期变化，将“上海：中原领先指数”“深圳：中原领先指数”“中国香港：中原城市领先指数”放在一起，能直观对比三地楼市的冷热。

从图中可以看出，今年年初以来，香港与上海、深圳的楼市走势分化，香港房地产出现回暖迹象。

智本社社长薛清和指出，房地产周期可以分为两类：一是去泡沫，二是债务危机。去泡沫是正常的价格调整，如股票市场一样被炒高出现泡沫，然后价格回调，进入熊市；而债务危机则不然，甚至可能导致系统性银行危机。

他认为，香港楼市属于前者，“前期在资金的推动下，价格上涨过快过多，而最近四年就在去泡沫。那么，为什么香港楼市不属于债务危机？从数据来看，香港大型开发商资产负债表比较稳健，其中一家压力大一些；香港房屋抵押率很低，大部分房屋不存在个人按揭贷款，个人按揭贷款违约率低。也就是说，香港楼市既不存在开发商债务危机，也不存在家庭住房贷款债务危机。”

而中国内地城市的房地产周期，是一次典型的债务风险，具体表现为大型开发商陷入债务危机，同时，规模庞大的个人按揭贷款不良率有所上升，居民还贷压力上升等。

因此，香港与内地一线城市的房地产，虽然都在经历调整，但无论是下跌逻辑还是修复节奏，都走出了不同的路径。

此外，张波补充道，香港楼市的热度不但无法传导到内地，反而可能因其对高净值人群的吸引力，分流一些在核心城市置业的中高端需求，弱化一线城市限购放松的持续性效果。

可以去香港买房置业吗？

那么，香港楼市的复苏对内地市场有没有可借鉴之处？在这样的分化格局下，又该如何判断在香港或内地置业的时机？带着这些问题，我们邀请了三位业内专家，一起来看看吧。

张波

58安居客研究院院长

虽然香港的政策直接照搬到内地，由于基本面的不同可能并不会有效，但一些思路可以参考：

◎ 一是香港全面撤销抑制性印花税，精准降低购房者门槛，这一点和内地降低交易税费的思路是一致的，但当前内地部分城市的税费政策存在一定 “一刀切” 问题，可参考香港建立差异化税费体系，对刚需住宅免征或大幅减征契税，对改善型住房实行较低税率，对豪宅等高端房产维持正常或适度提高税率。

◎ 二是香港将楼市松绑与优才、高才等人才引进计划深度绑定，已吸引超22万人才抵港，这些新市民的居住需求成为楼市回暖的重要动力，包括北上深杭等在内人才密集型城市，可加大引进的高端人才、紧缺专业人才，提高购房补贴的标准，将重点人才的居住需求精准转化为购房需求，同时也能增强城市对人才的吸引力。

对于想要置业的人群，我的建议是，楼市有风险，投资需谨慎。香港楼市也是经历过大跌行情的，当下国际环境不稳定因素不断增多，香港人才政策未来也存在调整的可能性，不要高杠杆入场。如果的确是自住需求，并且考虑长期持有，可考虑入手。

刚需购房优先选港铁沿线物业，通勤便利性会直接影响居住体验和未来转手流动性。如果考虑租金回报率，则可关注九龙观塘、新界元朗等区域，尤其是 “高才通” 人才聚居地，租房需求相对旺盛，空置率也更低。同时要注意香港的物业费会明显高于内地，对于租金收益的影响要充分考虑。

香港，售楼处的购房者

薛清和

智本社社长

首席中心宏观战略研究所副所长

对于香港房产，如果是刚需，现在是进入的机会，如果是投资性需求，建议配置金融资产而非房地产。

对于想在内地置业的人群，我的建议是明确的：

1.降低房屋持有比例，在家庭资产结构中，房屋资产占比降至40%以下；

2.优化结构，卖出投资性房产，卖出二三四线城市的房产，卖出非核心区房屋和“老破小”，未来1—3年置换成一线城市核心区优质物业（自住、少部分投资）；

3.增持金融资产，尤其是稳健型金融资产。

在城市化时代，房地产拥有金融属性，但是房地产一旦去泡沫、去杠杆，意味着去金融属性，正在快速回归居住属性、实物属性、消费属性。房地产一旦向消费属性回归，大量资本将持续退出，进而转向金融资产。

从政策角度，刺激金融资产价格容易，刺激实物投资艰难；激励有钱人投资金融资产容易，激励普通家庭消费带动实体艰难。因为刺激实物投资和消费，需要改变社会收入分配结构，提升普通家庭的收入；而刺激股票只需要激励有钱人就够了。投资者预期消费不振、实体通缩，投资实体的倾向自然低于金融资产。

内地楼市政策路径是明确的，将继续降息、放松大城市限购、增加对开发商的流动性支持，但是这些政策不足以扭转形势。当下，救市政策的关键是阻止开发商流动性恶化、市场交易量下滑，以避免流动性风险引发债务危机。

白小姐

“白袍翁”公众号联合创始人

上海楼市意见领袖

香港房产是用土地稀缺性兑换资本流动性。内地是政策管控，在居住和增值之间维持平衡。

相对来说，香港的房产和国际货币挂钩，并且交易置换都非常自由，可以算全球金融资产的流通媒介，当然，风险也更大。而内地的房产，更多和土地财政关联，即便是商品房，在背后也会有国资兜底，没有跌宕起伏，但肯定是最稳定的资产。

目前，内地楼市的一些政策已经在借鉴香港楼市了。比如利率方面，香港是通过美联储降息联动本地利率下行，国内则是通过LPR下调与银行房贷利率嫁接，部分地区通过因地制宜的地产大方针，还会定向给到利率方面的优惠。

不过，体制规则不同，市场环境也不同。国内的经济大区特区和三四线城市的发展规模不同，借鉴香港经验的时候就不能盲从，大城市的供需匹配和小城市的库存、就业压力，都会让楼市刺激政策推行时遇到关卡。

参考资料：

1.《香港楼市复苏买家回归，连续9个月新房成交破千套》，上观新闻，2025.11

2.《特写：香港多个新盘销售火爆 销售中介“有点忙”》，证券时报网，2025.11

3.《瑞银报告：香港楼市正处于转折点 料3-5年内回升》，智通财经，2025.11

4.《华泰2026年度展望 | 香港地产：迎接复苏，把握重估》，华泰睿思，2025.11

5.《减息后112个屋苑供平过租 部份回报多过4厘 一文看清收租王排名》，中原地产，2025.10

6.《学生宿舍成香港增长最快房地产投资项目》，商业周刊，2025.11

7.《中原地产：香港楼市内地买家全年成交有望创新高》，格隆汇，2025.11

8.《美联：香港10月逾5000万港元豪宅一手成交量按月急升1倍 达一年高位》，智通财经，2025.11

本篇作者 |蒋紫涵| 责任编辑 | 何梦飞

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG、网络

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