上海土拍出现了明显降温。

11月24日，上海罕见的一起推出了9宗地块，分别位于青浦徐泾、青浦朱家角、浦东川沙、宝山庙行、杨浦五角场、杨浦滨江、奉贤南桥新城、嘉定主城区、宝山高境，起始总价约169.11亿元。

最终，9宗地全部出让，共收金173.33亿元，成交楼面均价31366元/㎡，7宗地块底价成交，2宗溢价成交，市场热度较高的浦东川沙地块溢价15.76%，由佳运置业以24.75亿元成功竞得，青浦徐泾地块溢价5.17%，由宝业集团以17.3亿元竞得。

此次土拍9宗地块吸引了16家企业参拍，其中3家央企，8家国企，宝业、佳运、大华等民企参与热度高涨，另有外资企业盘古补仓嘉定。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，从报名情况来看，受出让地块位置以及年底财务节点影响，本场土拍部分头部开发商缺席，民企佳运置业溢价竞得地铁大盘，大华重回宝山，整体来看本场土拍参拍企业结构优化，参拍主体多元。

民企溢价突围

此次上海供地内中环1宗，中环外3宗，外郊环2宗，郊环外3宗，其中位于中环外的浦东新区PDP0-0706单元C05A-18、C05A-17地块成为热门地块。

该地块吸引了佳运、陆家嘴、象屿&湖北清能三家竞买人参拍，最终，经过82轮竞价，

该地块由佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%，综合楼板价29913元/㎡，住宅用地楼板价36927元/㎡。

佳运置业并非土地市场的“新面孔”。作为深耕上海26年的本土开发商，公司长期扎根浦东，先后打造了佳运·瑞璟湾、佳运汇龙府等多座品质住宅项目，积累了深厚的区域运营经验。此次参拍川沙地块，佳运置业董事长沈仁兴亲自到场举牌，以高溢价成功摘得，延续了其“数年精准拿地、聚焦熟悉区域”的稳健拿地策略。此前，佳运于2003年首夺浦东康桥地块后，于2006年再度拿下相邻二期土地，此次川沙地块的落子，再次印证其对区域价值的长期判断与深耕决心。

此次佳运拿下的浦东新区地块是川沙板块距离地铁最近，同时商业配套最齐全的地块。该地块周边是川沙最核心的配套，与2号线川沙站直线距离仅约400米，通过2号线，可以直达张江核心、陆家嘴、南京东路、外滩等核心区域。项目西侧就是百联川沙购物中心和绿地东海岸国际广场，北侧有上海市浦东新区人民医院，川沙公园，川沙古镇。

此外，上海就批次还有一宗溢价成交的青浦区QPPO-0101单元17-05地块。经过16轮竞价，该地块由宝业集团以17.3亿元竞得，溢价率5.17%，成交楼板价31561元/㎡。

宝业集团也是一家民营房企，创始于1974 年，2003 年在香港联交所主板上市。

张文静表示，青浦徐泾核心区近年来供应缺位，且地块本身两面临水，有一定面积的绿地规划，宜居度较高。地块位于2号线蟠祥路·国家会计学院站地铁口，直线距离约650米，周边产业以总部办公为主，安踏集团、美的科创园、中核科创园等产业正逐步落地，虹桥首位中心、中核·和悦荟等商业中心也接连亮相。

7宗地块底价成交

此次土拍中，民营企业成为拿地主力，多家头部房企缺席，剩余7宗地块全部以底价成交。

其中，嘉定区JDC1-1001单元A06B-01地块由盘古地产以6.24亿元底价竞得，成交楼板价18200元/㎡，这是盘古地产时隔近20年，在嘉定拍得的第三幅地块。

公开资料显示，盘古地产是一家外资地产企业，隶属于泰国盘谷银行及香港亚洲金融集团旗下资本体系，开发范围主要聚焦于郊区。

不仅如此，民企大华以总价11.42亿摘得宝山区N12-0302单元U3-01地块迷你地块，楼板价3.7万/㎡。

这是今年以来，大华在上海第三次拿地，3月，其以总价24.87亿拿下大宁地王，打造大华·静安年华；6月，大华又以总价30.53亿元拿下徐泾地块，打造地铁盘大华望樾。

值得关注的是，此次唯一一宗位于内中环的杨浦滨江核心地块竟也以底价成交，由中海地产以21.77亿元摘得，楼板价仅6.88万/㎡。

据悉，板块附近豪宅单价大多在12万+，如地块南侧的中海·云邸玖章（南区），148㎡住宅均价为12.6万/㎡，西南侧的缦云上海均价约12万/㎡。

该地块与轨交12号线隆昌路站、爱国路站直线距离约700米，距离黄浦江岸不到800米，交通便捷，周边还有宝龙旭辉广场、上海国际时尚中心、9000平米的波阳公园、杨树浦电厂遗迹公园等生活配套。

另一宗杨浦区宅地也以底价成交。杨浦区N090501单元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地块由上海城建以43亿元托底拿下，楼板价3.06万/㎡。这是一宗3号线和21号线地铁上盖地块，包含租赁用地，包袱比较大。

金茂又在宝山底价加仓了一宗地。这宗地被誉为中环稀缺的双地铁盘， 1号线呼兰路站+18号线二期，2条地铁线步行可至。金茂底价37.26亿拿下宝山这块地，楼板价3.7万/㎡。此前金茂在此开发的金茂棠前取得了五开五捷佳绩。

此外，上海江海置业有限公司+上海高屋置业有限公司+上海合墨辰实业有限公司+上海禾启顺置业有限公司联合体底价6.9亿元底价拿下奉贤区FXS1-0301单元33-01地块，楼面价1.8万元/平方米；青浦新城发展集团底价4.69亿元底价竞得青浦区QPS3-0101单元21-01地块，楼面价1.2万元/平方米。

业内人士分析认为，与前期相比，本轮土拍热度明显降温。时值年末，部分房企将经营重点转向现金流回笼，在土地投资上趋于审慎，资金配置策略也更为保守。这一态势为部分资金相对宽裕的企业创造了“窗口机会”，而民营企业的持续参与，也在客观上促进了土地市场竞购格局的均衡与多元化。