网签后纸质合同迟迟拿不到，不交代办费拿不到房产证，购房使用住房公积金贷款受到限制……为进一步规范此类与商品房有关的交易行为、减少交易纠纷、维护交易双方合法权益，北京市住房城乡建设委会同市市场监督管理局对《北京市商品房预售合同》《北京市商品房现房买卖合同》示范文本进行了修订（以下简称《征求意见稿》）。北京青年报记者获悉，《征求意见稿》将从11月21日到11月28日面向社会征求意见。

    修订内容

    预售和现房买卖合同都有调整

    北青报记者注意到，修订后的《北京市商品房预售合同》示范文本共计9章29条主合同条款和11个附件，涵盖交易商品房的基本状况、成交价款、交付条件等内容。修订后的《北京市商品房现房买卖合同》示范文本共计7章26条12个附件。以《北京市商品房预售合同》为例，与上一版商品房销售合同示范文本相比，新版示范文本的合同条款既有更新、增加，也有细化。

    为保护购房者权益，预防“一房多卖”“先卖后押”情况，新版示范文本阐明预告登记重要性，在条款部分进一步明确预告登记办理流程。

    有购房者反映，“买房一年且已网签，但开发商将纸质购房合同带回公司盖章后迟迟不返还给我，维权时手里没有纸质合同。”针对此类问题，新版示范文本新增“买卖双方可约定纸质盖章合同送达买受人的最长时限，逾期不送达的，出卖人应向买受人支付违约金”内容。

    同时，针对产权转移代办收费争议问题，《征求意见稿》增设“买受人是否选择通过出卖人指定的第三方产权代办单位办理产权转移手续”选项，让购房者有了选择权，购房者选择产权代办服务后，双方再具体约定费用标准及承担主体。

    为何修订

    回应诉求与法规更新

    “本次修订侧重从适应法律法规更新、回应群众诉求、保护购房者权益三方面完善合同条款。”据北京市住建委房屋市场管理处处长张虹波介绍，上一版商品房销售合同示范文本2017年正式推行，距今已有8年，两版合同示范文本修订间隔较长，其间多项政策法规及地方标准发生变化，因此新版示范文本出台一方面是适应新法规政策，另一方面是呼应商品房交易中投诉集中问题，从源头上减少交易纠纷。

    北青报记者注意到，《征求意见稿》还根据新法规政策要求对示范文本做了条款更新。具体来看，根据2020年发布的《北京市物业管理条例》第19条关于前期物业服务合同期限最长不超过两年的规定，更新示范文本。对于开发商提供的前期物业服务合同期限，示范文本规范为：“前期物业服务合同期限为x年（最长不超过二年）”。

    根据《北京市建筑绿色发展条例》，示范文本增加是否采用装配式建筑及超低能耗建筑的内容。

    此外，为让购房者在合同签约前集中了解相关部门管理要求，更有利于保护自身权益，《征求意见稿》列出22条特别提示内容。如强调出卖人不得拒绝购房者使用住房公积金贷款，不得代收代缴购房者应缴税费，不得以缴纳代办费作为房屋查验和交付的前提条件。

    有何意义

    规范交易与权益保障

    中央财经大学管理科学与工程学院教授易成栋认为，新版合同示范文本有一创新点，即“特别提示”部分将有关部门管理要求集中展示：有约束开发企业的，有告知购房人的，有共同提示合同双方的。“我认为这种形式有助于购房人在签约前对商品房交易有关知识进行了解，降低因不了解法律法规造成合同事项无法实现、自身权益受损的风险，是有益尝试。”

    北京市房地产法学会副会长赵秀池表示，出现交易纠纷时，合同是解决纠纷的重要依据，因此规范合同文本非常重要。新版合同示范文本明确细化部分条款，减少不必要纠纷，保护购房人权益，提升购房人获得感，有利于商品房交易顺利进行、维护房地产市场秩序乃至社会稳定。例如，“出卖人在销售商品住房时，不得拒绝买受人使用住房公积金贷款”条款有利于购房人获得低息政策贷款，降低购房成本，既呼应购房人投诉、保护购房人权益，又从源头上减少纠纷，促成市场交易。

    北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜表示，合同示范文本是交易双方签订合同时的重要参考，虽不具有强制性，但建议使用合同示范文本签约。

    孟丽娜介绍，合同签约过程中，开发企业和购房人可在协商一致基础上对商品房销售合同示范文本内容进行修改、增补或删减。针对合同示范文本未约定或约定不详的内容，根据具体情况可在相关条款后的空白行中补充约定，或另行签订补充协议。但补充协议不得有违反法律法规、规范性文件要求的条款。一旦出现争议，有效解决合同纠纷的方式主要有三种：一是双方当事人自行协商解决，二是提交合同签约时双方约定的仲裁委员会仲裁，三是依法向房屋所在地人民法院起诉。

    文/本报记者 宋霞