观点网 我们想知道，一家企业成长的秘密会是什么？

截至2025年末，园动力已服务园区超180个，运营面积超3000万平米，这一数据仍在不断增长——这家企业的远景目标是逐渐布局至108个城市。

在和张鹏的这一场交流中，我们似乎慢慢找寻到了这个答案。

张鹏是园动力董事长，虽然园动力才成立约莫六年时间，但已是他从事这行的第十七个年头。曾履职于北京珠江，以及被称为产业地产行业“黄埔军校”的联东U谷，那是他对于行业视野与经验的厚积期。

园动力的团队成员也多具备产业园区行业、战略产业行业双重背景，这位长期深耕产业的“掌舵人”看重团队的力量，称核心人才与知识积淀是最宝贵的资产。

我们了解到，园动力内部有一个叫“星伙汇”的培养、发展、共赢组织，汇聚优秀员工代表，取意“我们作为独立的个体时可能只是星星之火，但我们在一起就像天上的繁星，可以点亮行业的夜空。“

这个组织人数约占20%，被张鹏称作公司发展的“核心力量”，承担着项目立意确立、核心逻辑搭建以及对投资方进行正向输出等关键职能。

采访当天，张鹏一身简约得体的黑色衬衫，身形紧致，科学饮食和的健身的习惯让他看起来比实际年龄年轻许多。

他的商业逻辑同样严谨、科学讲究效率，除此之外更重要的便是“纯粹”二字：“任何行业的发展都离不开一个事情，就是做一家纯粹的企业。”

大道至简，或许就是那个秘密的起点。

产业园区有“三属性”

坐下来，聊的第一个问题却出乎意料地基础——什么是产业园区？

张鹏尝试向我们厘清这个最基础的一个概念。他说，过去十多年，一部分民营企业以“地产思维”做产业用地开发，这曾是主流，催生了一个以市场化地产发展为主的产业用地开发模式——产业地产。

然而，这种在理论上叫产业地产，而非真正的产业园区，在张鹏看来，产业园需要具备基础的三个不同属性，分别服务于三类主体。

“对实体企业来说，它是固定资产，要‘好用、够用、成本可控’；对园区投资商商来说，它是可经营性物业，得算得过来账，有合理回报；对地方政府来说，它不是普通商品，而是城市基础设施，是‘筑巢引凤’的‘巢’， 本质是承载产业的公共平台。”他顿了顿，强调：“三方必须均衡，哪一头失衡了，这个园区就不成立。”

这三重属性，贯穿了园动力所有的服务逻辑。而园动力的客户，也恰好对应两类——一类是“央国平”（央企、国企、平台公司），另一类是实体企业。

张鹏告诉我们，这两类客户诉求略有不同：平台公司项目更多在“政府的基础设施要求”与“平台经营考核”之间寻求平衡；实体企业项目则在“企业主对利润的追求”与“政府的盘活及产业导入要求”之间寻求均衡。

作为运营服务商，园动力需要针对不同的主体诉求，用定制化的专业方案，使三属性在各项目中均能达到可接受的均衡状态。

换言之，张鹏带领的园动力，就是那个帮他们“找平衡”的“专家”。

做一家“纯粹”的企业

“我们成立时给自己的定位就是产业园区行业的服务商。”张鹏说：“而且从成立第一天起，园动力就定了三不原则：不拿地、不建设、不开发。”

这在张鹏看来是独树一帜的、纯粹的，在他看来：“任何行业的发展都离不开一个事情，就是做一家纯粹的企业。”

但这并不意味着他反感房地产模式。相反，甚至欣赏房地产行业在发展到高度成熟的中后期培育出的很多优秀的设计院、咨询机构“五大行”、交易机构。

只是在他定义的产业园区这个细分领域，恰恰缺乏这种纯粹的专业服务商。

张鹏认为，经营企业不仅需要能力，还需要一定的前瞻性，这会使得输出市场的产品都是独树一帜的，既能避免拥挤的“赛道”，也能构筑自身的竞争壁垒。

一家不做地产开发的企业，却也拒绝用“轻资产”的标签来简单定义。张鹏强调，园动力做的事“不重也不轻”，只是成本没有投向砖头、水泥和钢筋而已，“轻资产是房地产的语言，我们成本大多数投在体系搭建和组织建设等方面，不能因为成本投向不同就说是轻资产。”

在他看来，住宅可以标准化，但产业园区不行——产业门类千差万别，地域属性各不相同，无法套用统一模板。园动力是通过分析项目的核心立意，找到三属性的平衡点，根据项目自身产业特色、地方需求和资源条件，帮每个项目量身定制，为其设计适配的商业模式、产品业态和运营策略。

但园动力的发展速度太快了，作为一家民营企业，在过去六年时间赋能超过180个园区，进入45个城市，累计运营面积达到3000万平方米。

张鹏坦言，这一模式跑得快也正因为具备一定的通用性，但落到每一个具体项目上，必须体现针对性和个性。

“园动力出来的每个园区，不光长得不一样，客户不一样，方式也不一样，但也有一定的通用的地方，比如操盘阶段和手法等。”

这种“共性方法论+个性落地”的组合，正是其成长速度较快的原因。

所以，园动力既不做开发（不碰所谓的重资产投入），也不是传统意义上的轻资产输出方（不套用标准模板），而是一家专注产业园区行业以定制化运营服务为核的纯粹的产业园区运营服务商，模式具备方法论上的可复制性，但坚持项目层面的“一园一策”，以确保三属性均衡真正落地。

“POPA”来了

不过，跑得快不代表不加选择。

张鹏透露，园动力每年最多只新增30个项目，要保持稳健的发展，他认为这是团队基于现有组织架构和服务能力的上限评估。

过去六年，园动力完成约180个项目，基本保持着这一节奏。

服务行业不代表谁都服务，园区投资商选择园动力，园动力也会慎重选择园区合作伙伴。“我们选项目，第一看的不是规模，也不是利润空间，而是和合作方在认知上是否达成高度一致。”在他看来，只有在目标一致的前提下，服务才能真正产生价值。

张鹏还特别提到，园动力目前合作的项目均为增量开发园区，仅少量慎重涉足存量的“救火”项目。

“很多园区出问题，不是后期招商不行，而是前期开发阶段逻辑就没闭环——成本高了，定位偏了，产品和客户错配了。”一旦这些硬伤形成，后期运营往往回天乏术。

尽管成绩亮眼，园动力却保持着一份克制，发展愿景是进入全国108个具备产业积聚优势的城市，但“第二个五年开局阶段，不盲目追求数量，而是根据自身能力和项目质量，在108城范围内择优落地”。

我们看到，在园动力官网上已经更新了新品牌“POPA”，今年是“十五五”开局之年，也是园动力品牌升级的第一年，在张鹏看来这会是一个新的起点。

据悉，园动力成立之初就专注做园区，给园区赋能，给园区提供动力，取名园动力，英文名为“POWERPARK+”，则对应“园动力”三个字：Power是动力，Park是园区，加号代表团队。

这次升级浓缩为“POPA”，寓意从“产业园区·赋能引擎”跃升为“产业发展·赋能矩阵”。

他进一步阐释了园动力的“四维”打法：一维是只做园区这一件事，保持纯粹；二维是把服务链条做深做透，实现全流程、全链条覆盖；三维是在空间上完成全国化布局，从单点走向多城市；四维则是站在时间的维度，长期健康发展的视角，思考商业模式的可持续性。

张鹏和我们提了一个词——“赋能矩阵”，这意味着POPA园动力这家企业将在接下来的5年逐步构建多维度能力交织、多种可能性并存，从而为客户提供更好的运营服务的新的核心竞争力。

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