2026年8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。同日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，证监会出台《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，金融监管总局发布五个配套管理办法。这套“组合拳”把长期以来中国房地产金融制度存在的沉疴积弊一扫而光，堵住了过去粗放发展野蛮扩张的制度漏洞，打开了高质量、可持续发展的新空间，具有里程碑意义。

堵住三个旧漏洞

过去一个时期，部分房企以“高负债、高杠杆、高周转”跑马圈地，风险沿融资链条层层累积、层层转嫁。“三高”模式的弊端，以最沉重的方式集中暴露——几乎所有的头部房企都遭遇危机。当前，旧模式的风险正在收尾出清，新模式的制度重构正当其时。

第一个漏洞，是“空手套白狼”拿地。过去一些开发商借钱买地、以地抵押再融资、高杠杆滚动扩张，地价房价在自我循环中轮番抬高，房地产“金融化”特征明显。对此，《意见》第五条明确：“银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。”同日出台的住建部等部门通知进一步要求，房地产开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款。《意见》第十一条同时规定，项目资本金应先于房地产开发贷款全额到位，并与房地产开发贷款配套投入项目建设。三道闸门落在一处，斩断的是“借钱买地、抵押融资、再借钱再买地”的杠杆链条。金融监管总局同日印发的《商品住房开发贷款管理办法（试行）》同样明确，贷款不得用于缴纳土地出让金及相关税款，信贷端与监管端的口径严丝合缝。让开发商回归“有多大本钱、做多大生意”的本分，土地的溢价才能回到真实供求上来，地方、企业、银行三方捆绑的风险循环才能从源头解开。

第二个漏洞，是“卖楼花”把风险转嫁给购房者。过去，普遍情况是房子尚未建成，购房者已付清首付款并背起按揭。而一旦项目烂尾，“没拿房、先还贷”的苦果只能由普通家庭吞下，以致国家花很大气力推进“保交楼”“保交房”。对此，《意见》第二十二条对症下药：所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放；贷款一律通过受托支付方式发放，现房销售的受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户，预售的受托支付至项目预售资金监管账户。与之配套，住建部等部门通知要求有力有序推行商品住房现房销售、实现“所见即所得”，预售项目单体建筑应完成主体结构封顶，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全额存入监管账户，并按“老项目老办法、新项目新办法”平稳衔接。销售制度改革与信贷制度改革咬合在一起，堵的就是风险向购房者转嫁这个口子。延后贷款发放时点，表面看是银行放款节奏的调整，实质是把逾期交付的金融风险挡在普通家庭门外，是以人民为中心的制度落笔。人民银行有关部门负责人在答记者问中道出制度初衷：确保购房人“能拿房、再还贷”。

第三个漏洞，是银行围着开发商转的授信怪圈。旧模式下，一个项目多家银行竞相授信，开发贷款与预售资金混用腾挪；行情好时竞相加码，风险暴露时竞相抽贷，大难临头各自飞。对此，《意见》第六条要求加强房地产开发贷款封闭管理，确保专款专用，实现贷款发放与项目建设周期相匹配；第十二条确立房地产开发贷款主办银行制：单个房地产项目对应一家主办银行，对项目资金进行封闭管理；项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理，主办银行和资金账户在贷款结清前原则上不得变更；项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。第十三条要求贷款期限与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。一竿子插到底，一家银行管到底，权责对等、风险自担。开发融资由此从“短贷长用”转向“期限匹配”。

打开四重新空间

破，是为了更好地立。这组制度安排在收紧漏洞的同时，围绕租赁供给、城市更新、存量盘活、企业整合，打开了四重空间。先立后破、边破边立，正是这轮制度重塑的方法论。

空间一，租赁住房建设经营获得长期资金支持。《意见》第十六条设立保障性住房开发贷款，专项用于支持符合要求的配售型保障性住房项目开发建设，按保本微利原则定价。第十七条设立住房租赁开发建设贷款，支持新建、改建长期租赁住房，支持对象涵盖开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位。第二十八条设立住房租赁团体购房贷款，支持企业、符合条件的事业单位、专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋，用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营，期限最长不超过30年。第三十条允许住房租赁经营性贷款中，自有产权项目期限最长可达20年。从保障房开发到租赁住房建设，从批量收购到长期运营，这一条环环相扣的信贷阶梯已经成形：大规模收购存量闲置房屋转化为租赁住房，有了期限适配、成本可负担的金融通道。去库存与保民生一举两得，“租购并举”的住房制度有了金融底座。

空间二，城市更新有了更为精准的融资工具。城市发展已进入存量时代，大规模增量扩张的阶段渐成过去，老旧小区改造、城中村更新、低效厂房盘活，越来越成为城市发展的重头任务。但这类项目周期长、现金流慢、收益率低，与旧有信贷品种期限短、重抵押的禀性格格不入，过去往往陷于“想贷贷不到、敢贷不敢贷”的困境。金融监管总局会同住房城乡建设部制定《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，专门设立“城市更新项目贷款”品种，细化准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理，指向正在于此：把城市更新从一般房地产开发贷款中区分出来，按项目自身逻辑单独设品种、立规则，让贷款期限与项目建设运营周期相匹配，让还款来源与项目现金流相匹配，慢变量配上了慢资金，金融对城市更新的支持由此更精准、更适配、更有效。《意见》第三十条亦作出衔接安排，依法合规改造工业厂房、商业用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，可获得期限最长不超过5年的经营性贷款，金额原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。信贷端迈开了第一步，城市更新项目的退出安排，下一条还要讲到。

空间三，存量房产“投融管退”机制进一步畅通。过去行业之痛，恰在重“投融”轻“管退”：大量资产沉淀在钢筋水泥里，退出通道狭窄，投融资便失了可持续的底气。证监会同日出台的意见对准这一症结，把“推动房地产开发融资从依赖主体信用向基于项目情况转变”写入总体要求，退出环节着墨尤重：支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs），或者作为扩募资产装入已上市REITs，稳慎推进商业不动产REITs发展，持续推进不动产私募投资基金试点，与信贷端改革同向发力。扩募通道一开，已上市REITs便可持续吸纳存量资产；商业不动产REITs稳慎推进，沉淀在经营性物业中的资金有望加快循环。信贷一端，《意见》第二十五条鼓励符合条件的银行业金融机构以个人住房贷款为基础资产发行信贷资产支持证券，分散信用风险。退出通道一寸寸拓宽，手里的存量才能变成可交易、可定价、可退出的标准化产品，行业从重资产持有走向轻重并举，“投融管退”闭环由此加快成形。

空间四，以并购重组促进市场出清的通道豁然打开。证监会意见支持上市房地产开发企业通过向特定对象发行方式再融资，支持综合运用股份、定向可转债、现金等工具并购重组涉房资产并募集配套资金，支持发行公司债券和商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS，并强调一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求，建筑等密切相关行业上市公司参照执行。这意味着，优质企业能够以较低成本整合出险企业的项目和产能，行业的优胜劣汰不再单纯依赖行政安排，而有了市场化的制度通道。通道打开，闸门并未放松：证监会意见在风险防范上明确落实“四早”要求，强化股债基监管联动，畅通退市渠道，配合地方政府推动违约债券处置出清；依据《商品住房开发贷款管理办法（试行）》发放的贷款，对应项目纳入“白名单”管理，与城市房地产融资协调机制相衔接。出清越快，新模式的根基越稳。

以市场之“稳”促经济之“进”

看待这轮制度重塑的分量，先要正视市场压力的实底。国家统计局数据显示，1—7月房地产开发投资下降19.2%，新开工面积下降24.0%，房企到位资金下降20.3%；新建商品房销售面积、销售额分别下降11.8%和13.1%，仍在两位数下探。投资、开工、资金、销售几条主线同步收缩。同时，也要看到，压力之中已有边际改善。7月单月，新建商品房销售面积降幅较6月收窄0.9个百分点，销售额降幅收窄5.0个百分点，房企到位资金降幅收窄4.0个百分点；70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。

辽宁大连市甘井子区泉水街道一处工地，工人们在施工。（刘德斌 人民图片）

中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。当前，市场边际改善在前，制度重塑跟进在后，二者同向叠加，市场筑底之势与制度重塑由此汇流，用规则的确定性稳住各方预期：购房者知道资金有监管、交房有保障，银行知道权责有界、风险可控，企业知道合理融资有正门可走，行为才能从观望回到正常轨道。以制度的确定性应对市场的不确定性，让新模式的规则立起来、落下去，正是为经济持续回升向好注入制度性动力。

堵住的是漏洞，打开的是空间，重塑的是逻辑。8月28日的“组合拳”，把“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式送进历史，把以人为本、规范审慎、良性循环的新模式立在当下。加快构建房地产发展新模式，促进金融与房地产良性循环，方向已经明确，制度已经就位。随着各项安排落地见效，房地产市场止跌回稳的基础将不断巩固，为“十五五”时期经济持续健康发展提供有力支撑。制度的生命力在于执行，各项安排能否直达一线，考验着落地的功夫；稳扎稳打走下去，新模式必能行稳致远。  

编辑：周钰爽

审核：吴亚鹏