温彬（中国民生银行首席经济学家兼研究院院长）

王静文（中国民生银行研究院宏观研究中心主任）

8月28日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。作为商品住房销售制度改革的配套制度，《意见》从信贷供给端重塑了房地产金融的运行逻辑，将会对行业转型、金融稳定与居民权益保护等产生深远影响。

首先需要指出的是，这一改革有着深刻的时代必然性。传统模式下，部分房地产项目因资金监管缺位导致逾期交付，预售资金被挪用引发社会风险与金融风险交织，已成为行业发展痼疾。随着城镇化从快速增长期转向稳定发展期，此前依赖高杠杆、高周转、预售制支撑的传统扩张模式已难以为继，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，构建房地产发展新模式已成当务之急。

《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，正是完善房地产基础制度的重要组成部分。它围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，加强各品种间的衔接，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。

在房地产开发环节，主办银行制度是此次最具突破性的制度创新。《意见》规定单个房地产项目对应一家主办银行，由该银行单独或牵头银团发放开发贷款，并对项目资金实行封闭管理。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理，预售资金监管账户和定金账户也须按规定在主办银行开立。这一制度设计将分散的信贷关系整合为单一责任主体，主办银行对项目资金流向拥有完整的信息优势与监管能力，能够有效防范资金被抽调、挪用或违规转移。

与此同时，开发贷款期限与项目建设、销售周期严格匹配，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。这意味着银行信贷节奏将与工程进度深度绑定，房企以往“借短用长”“以新还旧”的资金腾挪空间被大幅压缩，行业将被迫转向以项目自身现金流为核心的稳健开发模式。

在销售环节，文件对个人住房贷款制度进行了重大调整，核心原则是确保购房人“能拿房、再还贷”。对于实行现房销售的住房，个人住房贷款应在销售备案后发放；对于实行预售的住房，则严格要求在项目竣工备案后发放。这一时点后移彻底改变了过去“预售即放贷”的传统做法，将购房人的还贷义务与房屋交付状态紧密挂钩。

配合受托支付方式，现房销售的贷款资金直接支付至项目公司在主办银行开立的资金账户，预售项目则支付至预售资金监管账户，实现了购房贷款与开发资金流的闭环衔接。这一制度安排有助于避免烂尾风险困扰，也倒逼房企提高施工效率与交付能力，因为只有在项目竣工备案后，销售回款才能真正转化为企业可支配资金。

在需求支持方面，文件将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度。这一调整适应了人口结构变化与居民收入周期延长的现实，有助于降低月供压力、释放刚性和改善性住房需求。但期限延长并非简单的“加杠杆”，而是与同日发布的《个人住房贷款管理办法（试行）》中设定的“月房贷支出与收入比例上限”控制在50%以下（含50%）、“月所有债务支出与收入比例上限”控制在60%以下（含60%）形成政策组合，在提升居民购房能力的同时，仍设置了审慎的偿付能力边界。

此外，文件建立了存量房贷利率动态调整机制，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商变更利率水平或申请置换存量贷款，这为居民部门降低利息负担提供了制度化通道，有助于缓解提前还贷潮对银行体系的冲击。

《意见》的出台落地，将会加速房地产市场的出清与分化。资金封闭管理和贷款期限约束将大幅提高中小房企的融资门槛与运营成本，行业集中度有望进一步提升，对于头部企业形成利好。从更长期的视角观察，信贷制度与销售制度的同步改革，实质上是在推动房地产行业从“金融驱动”向“产品驱动”转型，房企的核心竞争力将从土地获取能力和资金周转速度，转向工程质量、交付能力和运营效率。与此同时，也会压缩地方政府通过土地运作进行财政腾挪的空间。

对金融体系而言，此次改革有助于切断房地产风险向银行体系传染的链条。主办银行制度下的资金封闭管理，使得项目风险与集团风险实现有效隔离。个人住房贷款发放时点延后，则能够避免银行在房屋交付前过早承担抵押物灭失风险。这些制度安排将显著降低房地产信贷的不良率生成速度，增强银行体系应对行业周期波动的韧性。但也需关注主办行因承担单一项目的全部信贷责任而面临的集中度风险。

总而言之，《意见》通过将金融资源与真实的开发建设进度绑定、将购房人的还贷义务与房屋交付状态绑定、将银行的风险责任与项目监管深度绑定，重塑了房地产与金融之间的基本关系，有望成为房地产发展新模式的关键制度基石。随着配套政策逐步落地，我国房地产市场有望实现行业稳健发展、金融安全可控、民生福祉提升的良性循环。