深耕核心城市让越秀地产在行业波动之下，依然展现出较为强劲的韧性。分化之中，其继续“核心城市”战略，进一步押注六个万亿级城市。

八成销售额来自持销项目

近日，越秀地产发布了2026中期业绩公告并在线召开了电话会。

上半年越秀地产实现营业收入366.5亿元，期间毛利22.68亿元，毛利率6.2%，同比回落4.4个百分点，归母净利0.9亿元。

利润收缩来自双重现实压力：一方面受结转周期影响，本期入账物业收入、合营联营投资收益减少；更关键的原因在于行业调整之下，存量结转项目利润空间被持续挤压，毛利率下行直接压制盈利表现。

董事长林昭远对当前毛利率表示不满，但从市场调整角度而言，不得不面对。他承诺，管理层将尽最大努力来提升各项目盈利能力，措施包括稳价提价、全周期成本管控、费用精益压降等组合手段，推动毛利率逐步企稳修复，改善盈利质量。

截至6月末，越秀地产已售未结金额达1324.4亿元，为后续业绩结转储备了货值基础。

3月业绩会上，管理层明确全年目标维持千亿规模，而今“时间过半、任务也过半”。

上半年越秀地产实现合同销售金额505.1亿元，行业排名提高一位至全国第八，期间销售面积170万平方米，销售均价2.97万元/㎡。

值得注意的是，上半年越秀地产的销量额中存量持销项目超过400亿元，占比80%以上，这也意味着公司的业绩正在从“新盘开盘拉动”切换为存量库存深度去化，库存消化成为经营主线。

会上，对于库存项目优异的去化表现，管理层也总结了经验。

除了货值所在城市能级高，主动控制新盘供给外，更关键的在于内部打法。据总经理朱辉松介绍，公司采取动态定价和推货节奏，每个项目单独研判，调整价格和推货批次。此外，内部还成立了旧房置换专项团队，上半年承接旧房460余套，拉动新房销售接近20亿元。不仅承接旧房，还抢抓各地房票，上半年房票成交700余套。渠道结构也在重构，通过做大自有渠道，降低中介依赖，自有渠道占比达到54.6%，首次过半，外部中介渠道降至25.3%。

全年300亿投资额不变

投资端，越秀地产继续补仓核心城市。

上半年，其新增6宗地块，总建面68万平方米，权益投资70亿元，96.8%权益投资集中在六大核心城市。截至6月末，公司整体土地储备建面1657万平方米，一二线占比高达94%。

对于上半年投资节奏，管理层回应称，今年头部企业都在向核心城市收缩，单宗地块动辄上百亿元，300亿元若全部独立竞得只能拿下寥寥几幅，因此公司更多采用合作模式分摊风险。随着下半年土地供应放量，拿地的窗口反而会更大。越秀依然会聚焦核心城市，其他万亿城市只做机会型，坚决不下沉低能级城市，“此前既定的300亿元投资强度不变，公司对全年完成千亿指标有信心。”

谈及下半年走势，越秀地产也给出了自己的判断。

管理层在会上表示，行业已经走过最艰难阶段，政策积极因素不断累积，整体筑底回稳态势增强，但不会出现普涨行情，结构性分化十分突出，预计下半年新房市场量稳价升，二手房保持较高活跃度，修复机会主要集中在一线及强二线核心城市，三四线城市仍存较大压力，土地市场同样分化明显，市场修复斜率偏温和，仍存在不确定性。

市场不确定之下，经营的确定性也在一步转化为越秀地产的现金流安全和资本优势。

上半年，越秀地产当期合同销售回款率71%，同比提高10个百分点；经营性现金流净流入137.7亿元，期末公司现金储备515.0亿元，较年初增长10.1%。同时，加权平均借贷年利率为2.91%，同比下降25个基点，这也是其首次进入3%以下区间。

对照三道红线来看，公司剔除预收款的资产负债率65.2%，净借贷比率49.2%，现金短债比2.1倍，全部维持绿档。