观点网 今年3月，保利物业的董事长吴兰玉提出2026年目标：收入跟利润的增速不低于5%。

8月25日，保利物业刊发截至2026年6月30日止六个月的中期业绩公告，交出一份“攻守兼备”的成绩单：期内收入约88.29亿元，同比增长5.2%；公司拥有人应占期内溢利约9.34亿元，同比增长4.8%，实现营收与利润双增。

同日，该公司召开业绩发布会，据与会投资者向物聊社表示，出席本次会议的公司高管有总经理王英男、党委副书记兼城市公司董事长靳勤、财务总监何杰伦、董事会秘书刘龙。

据透露，总经理王英男表示，从上半年经营结果及整体发展态势来看，公司基础业务底盘稳固，全年业绩增长路径清晰，对于完成2026年收入、利润增速不低于5%的经营目标指引，公司具备充分信心。

他表示，公司将通过适度规模的市场拓展、增值与创新业务培育、精益降本、低效项目治理等多维度举措，保障年度经营目标落地。

回款工作

营收与利润的双增，来自结构上的“一进一退”：占收入比重超八成的物业管理服务收入同比大增11.9%，对冲了非业主增值服务（-16.7%）与社区增值服务（-14.4%）的收入收缩。

毛利率的小幅走低，同样与非业主增值服务收入下滑带来的结构性摊薄有关——该板块高毛利业务比重降低，摊薄了整体毛利水平；而行政开支的有效控制，则部分抵消了毛利端的压力，使得净利率仅微降0.1个百分点。

可以说，主业规模的扩张与成本管控的效率，共同支撑了这份“稳中有进”的报表。

与利润端相比，资产负债表上的应收账款变化更值得关注。截至2026年6月30日，贸易应收款项及应收票据总额约44.33亿元，较2025年12月31日约34.44亿元显著增加约28.7%。

应收规模的扩张，主因是物业管理规模扩大带来的服务费应收自然累积，特别是第三方项目快速扩张贡献了更多应收款项。

应收上升的同时，减值计提力度同步加大，贸易应收款项减值拨备2.34亿元。需要客观看待的是，计提金额增加对应的是应收基数的显着上升，计提比例仍相对可控；公司主动加大坏账核销与计提力度以净化资产质量，短期压薄利润，长期则有利于资产负债表健康。

投资者在转述管理层发言时指出，应收账款余额增量中超80%来自住宅业态，而商办、公服两大业态的应收余额增速与收入增速基本持平。

管理层表示，公司综合回款率下滑的核心原因，系住宅业态回款效率同比回落。综合应收余额增长、回款率下降两项核心指标，住宅业态回款是当前公司回款管理工作的重中之重，后续公司核心工作重心将聚焦破解住宅回款难题。

不过，从应收账款整体风险来看，目前公司未出现坏账风险明显恶化的情况。

管理层指出，住宅小业主欠费主要为缴费时间延后，无大规模坏账隐患。从历史数据来看，小业主应收账款4年累计回款率可达95%，3年累计回款率高达99%。

基于此，公司当前住宅应收管理核心并非单纯强化催收力度，而是聚焦缩短回款周期、快速响应并解决业主诉求，推动应收款项从“可收回”向“快收回”转变。

从计提比例看，保利物业期末贸易应收款项减值拨备约占应收总额的5.3%，与期初约5.2%大体持平，计提节奏与应收扩张基本同步；不过，应收增速（28.7%）明显快于收入增速（5.2%），第三方项目占比提升与应收规模高增之间的"剪刀差"能否收敛，仍待下半年回款数据验证。

管理层续指，公司本年度对回款管理工作进行系统性调整，将回款工作列为公司核心重点工作，全面提升回款管理工作优先级。整体管理思路为：前端激活业主缴费意愿、中端提升精细化管理效能、后端压实各级管理责任，构建全方位、全链条的回款作战体系。

同时重点推进三大专项行动：一是全面开展社区问题体检销项工作；二是落地一年期欠费清零、长账期欠费专项整治及400热线协同助收工作；三是针对服务品质、关联方类欠费开展专项治理，力争年底实现清零。

随着各项体系化打法、管控机制逐步落地成型，保利物业将明确2026年回款工作核心目标为：综合回款率与去年同期基本持平，应收账款余额增速不高于同期收入增速，全面筑牢公司经营发展底盘。

阶段性成果

三大主营业务的分化，是保利物业今年中期业绩最鲜明的结构特征。

具体来看，物业管理服务期内收入约70.802亿元，同比增加约11.9%，占总收入比重80.2%，是拉动整体营收增长的核心引擎。

该业务的增长与规模扩张互为表里，截至2026年6月30日，保利物业合同管理面积约10.18亿平方米，来自第三方部分为6.526亿平方米，占比64.1%；在管面积约8.937亿平方米，来自第三方部分为5.976亿平方米，占比66.9%，市场化外拓的成色进一步提升。

管理层在业绩会上表示，今年以来物业行业市场整体保持充分竞争态势，公司投资拓展工作取得阶段性预期成果。

当前市场呈现三个较为明显的发展趋势：一是行业集中度持续提升；二是行业竞争由增量竞争全面转向存量竞争；三是客户对服务专业化水平的需求不断提高。

管理层指出，立足三大市场变化，公司上半年优化投资拓展策略，聚焦高质量规模增长，在项目准入环节，重点强化项目利润率、回款能力两大核心指标筛选，坚决杜绝为片面追求规模指标降低项目准入标准的情况。

数据显示，保利物业上半年新拓项目立项利润率较2025年平均水平提升0.5个百分点，整体回款周期预计控制在一个季度左右，新增项目整体经营质量实现稳步提升。

市场拓展方面，保利物业全年计划实现合同额拓展约30亿元，后续将重点突破存量住宅、央企后勤、高端制造、城镇景区等优质赛道，持续聚焦核心城市与优质客户。

从业态结构看，截至上半年末，保利物业住宅社区在管面积约3.401亿平方米，占比38.1%；非住宅物业（商业及写字楼、公共及其他物业）合计约5.536亿平方米，占比达61.9%，非住宅赛道已成为规模的重要支撑。

据物聊社了解，在公共及其他物业领域，保利物业于2025年底创新推出的“全域景城模式”，以“服务+运营”的方式切入景区综合运营服务。

管理层介绍到，全域景城模式，核心不只是拓展景区物业服务内容、提升服务规模，而是在景区基础服务之上，叠加景区运营、策划及活动组织能力，以此作为业务切入点，依托公司自2016年起深耕景区服务十余年、百余个项目的实践积淀，业务进一步向城市治理、文旅运营、存量资产盘活领域延伸拓展。

今年上半年，全域景城模式实现关键突破，由前期探索实践阶段，完成产品化建设并启动模式复制，已在多个城市落地实施，新增拓展二十余个景区，包含白云山等4家5A级景区，天津北塘古镇、衢州龙游等9家4A级景区；同时承接川西赛马节、错坡沟景区等专项运营。

未来1-2年，公司将推动全域景城模式从现有样板项目阶段，升级为产品体系完备、科技赋能充分、标准可复制的成熟业务模式，使之成为公司由传统物业服务向城市全域综合治理运营服务转型的重要抓手。

公司的信心

与主业的强势形成对照，两类增值服务仍在承压。

非业主增值服务收入约7.188亿元，同比减少约16.7%，占总收入比重8.1%，主因房地产行业持续调整，客户大力清理尾盘项目，案场协销等主要板块需求收缩；写字楼租赁收入亦因市场供需变化同比下降。期内案场协销服务收入3.24亿元，同比减少20.7%；写字楼租赁收入1.01亿元，同比减少12.5%；其他非业主增值服务2.93亿元，同比减少13.3%。

社区增值服务收入约10.302亿元，同比减少约14.4%，占总收入比重11.7%。保利物业方面称，面对小区消费市场波动及竞争加剧等挑战，集团持续优化业务结构，聚焦核心品类与重点产品，提升产品组合体系打造、资源整合及服务交付能力。

管理层指出，前期部分增值业务收入增速承压，主要受双重因素影响。一方面是市场消费需求迭代变化的外部环境影响；另一方面是公司主动推进业务结构迭代升级，逐步退出低毛利、低协同的低效业务，将核心资源聚焦于具备真实客户需求、稳定盈利能力和长期复制价值的优质核心业务。

2026年是公司社区增值业务结构调整、模式夯实的关键之年。作为“十五五”规划开局之年，年内对创新业务的过往发展、当前现状及未来路径开展了全面复盘与系统研判，计划于2026年基本完成增值业务结构性调整，2027年起推动该业务重回收入、利润稳步小幅增长的良性发展轨道。

管理层还介绍到，从当前推进成效来看，公司资产服务、到家服务两大板块的核心业务已完成模式打磨与优化，逐步进入成熟落地阶段。

在资产服务领域，房屋经纪业务已完成项目筛选、团队优化、业务打法闭环的全流程夯实工作，目前已筛选落地172个重点项目。

到家服务领域，零售业务全面出清低毛利业态，重构经营模式，形成以社区前置仓为载体、高粘性订阅产品为核心的全新经营体系；家政业务全面清理品质参差不齐的第三方供应链，全面转向自营运营模式，目前自营服务人员已覆盖超1300个项目，但收入仍处于爬坡增长阶段。

对于年初提出的全年收入利润增速不低于5%的经营目标，公司管理层则表示具备充分信心。

而且，这份信心并非建立在行业环境显著改善或是基础物管毛利率大幅反弹的假设之上，而是基于科学统筹调配企业人、财、物资源，推动基础物管实现高质量规模增长，有序培育成熟新业务，持续挖掘成本效率改善空间，限时出清低效项目等一系列明确经营安排。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。