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（来源：华泰证券研究所）

8月18日，国务院总理签署国务院令，正式公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》。除了拓宽用途、提升效能、强化风控、扩大覆盖面四大部分的修改之外，我们认为亦需重视公积金利率形成机制的变化，或潜在带来公积金利率结构性下调的可能性。今年以来上海低总价二手房率先企稳印证了公积金政策的作用，若未来公积金迎来结构性降息，叠加核心城市住房租金逐步企稳甚至反弹，或将催生更多“由租转买”需求，助力房地产市场加速回稳。我们重点关注在核心城市拥有较多布局且具备产品力优势的优质房企，以及部分低估值房企、头部港资房企和物管/商管公司。

决定稿修改内容涵盖四大部分

此前，6月5日住建部公布了《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，7月31日国常会审议通过修改决定的草案。从新华社通稿来看，决定稿主要修改内容包括：1、拓宽提取和使用范围，加强公积金对于租房、装修、缴纳物业费和其他住房消费的支持，允许公积金管理中心将公积金用于购买政策性金融债；2、提升管理服务效能，简化提取手续，缩短贷款审查时限，实现缴存记录全国互信互认，推动转移接续、异地贷款等业务高效办理；3、强化风险防控，信用记录纳入全国信用信息共享平台，对提取公积金和获得公积金贷款相关的违法行为规定了明确的法律责任；4、扩大制度覆盖面，将个体工商户、非全日制从业人员等灵活就业人员纳入缴存群体。

除此之外，公积金利率形成机制的调整亦值得重视

《住房公积金管理条例》的第六条约定了公积金利率形成机制。现行条例中，“住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准”。而在6月初的征求意见稿中，公积金利率被调整为“由国务院住房城乡建设主管部门商国务院财政部门、中国人民银行提出，报国务院批准”。在今日公布的决定稿中，最终被修改为“由国务院决定”。我们认为公积金存贷款利率的主管部门变化意义深远，可能强化其住房政策属性，未来公积金利率结构性下调的可能性值得期待。

为什么需要关注公积金利率潜在变化？

我们认为公积金利率是值得期待的、有较强力度的全国性政策工具。今年以来，上海低总价二手房量价表现率先企稳，大幅提升的公积金贷款额度可能发挥了重要作用。随着各地公积金贷款额度的显著提升，越来越多低总价住房的房贷已可由公积金贷款完全覆盖，这进一步降低了还贷压力，推动购房与租房现金流走向平衡，从而催生“由租转买”需求。若未来公积金迎来结构性降息，叠加核心城市住房租金逐步企稳甚至反弹，或将进一步缩小（甚至逆转）低总价住房租金收益率与公积金利率的差距，催生更多“由租转买”需求，助力房地产市场加速回稳。

风险提示

地产政策波动的风险：地产相关的货币和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。

地产基本面复苏不及预期的风险：今年以来部分城市二手房量价表现出现自发改善，但若经济环境的复苏程度、居民预期的修复情况、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性存在不及预期的可能。

部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

文章来源

研报《公积金条例修改哪些变化值得重视？》2026年8月18日

林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046

陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834