“包干制”不是“糊涂制”，公共收益必须公开。物业服务费和公共收益是两个独立的法律概念。公共收益来源于业主共有的场地和设施，扣除合理成本后归全体业主所有。无论物业费采用包干制还是酬金制，物业公司都负有对公共收益进行独立记账、定期公开并向业主委员会移交资料的法定义务

《法治日报》记者 邢东伟 翟小功

□彭艳玲

电梯广告、地面停车费、快递柜进场费、公共场地租赁收入……在城市住宅小区里，这些依托业主共有部位产生的公共收益，本应归全体业主共同所有。然而，现实当中，不少物业公司却拿“物业费包干制”当作挡箭牌，主张包干模式下盈亏自担，拒绝公开、移交公共收益相关合同、账本与凭证。公共收益，由此沦为小区治理中一笔“糊涂账”。

近日，海南省海口市中级人民法院二审审结一起物业服务合同纠纷案，支持业主委员会的全部诉求，破除了实务中“包干制=公共收益归物业所有且无需建账移交”的误区，明确原物业退场时仅签订笼统交接协议（未载明已交接公共收益账目）不能推定账目已移交，给广大业主、业主委员会、物业服务企业划清权利义务边界，为化解同类物业矛盾提供可参考的司法样本。

公共收益移交留下“尾巴”

时间回溯至2013年6月，海南某物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》，进驻案涉小区提供物业服务，收费方式约定为“包干制”。

所谓包干制，简单来说就是物业公司收取固定物业费之后，服务成本由物业公司自行承担，盈余或亏损由物业公司享有或承担。这是物业服务行业常见收费模式。

2020年9月27日，业主委员会向海南某物业公司发函，要求公司在2020年10月10日前向全体业主书面公布小区公共收益账目并将小区的公共收益款项移交海星家园业主委员会管理。

到了2022年4月19日，业主委员会向海南某物业公司发出关于终止物业服务关系及做好交接退出工作的通知。此前，小区召开第二次业主大会，表决通过解聘某物业公司。次月，新旧物业及业主委员会三方签订《退出交接协议》，约定某物业公司正式退场。

然而，关于小区公共收益的移交问题却留下了“尾巴”。海南某物业公司声称，电梯广告、小卖部收益已移交，停车费、快递柜收益在退场时已口头交接。但业主委员会表示，除了前述两项，其余公共收益的详细账目从未见过，《退出交接协议》中也只字未提财务资料移交一事。

2025年1月，小区召开业主大会并完成换届备案。大会专门表决通过了“授权业主委员会起诉海南某物业公司追讨公共收益”的议题。随后，业主委员会诉至海口市龙华区人民法院，要求海南某物业公司移交2013年至2022年期间的公共收益收支合同、财务账本及记账凭证。

公共收益——也就是利用小区业主共有部分开展经营所产生的收入，包括停车费、电梯广告费、快递柜入场费等——是近年来物业服务纠纷中最受业主关注的焦点之一。

龙华区法院经审理作出一审判决：支持业主委员会的全部诉求，海南某物业公司限期移交小区业主共有部分公共收益相关财务资料。海南某物业公司不服前述判决结果，向海口中院提起上诉。

公共收益必须公开

在上诉中，海南某物业公司提出了一个在行业中颇具代表性的抗辩理由：物业服务费实行“包干制”，物业公司自负盈亏，公共收益无需单独建账，更谈不上向业主委员会移交财务资料。

这一抗辩，触及了一个长期被误读的概念——“包干制”。

海口中院经审理明确指出：海南某物业公司主张的“包干制”，仅指物业服务费由企业自负盈亏，这绝不等同于小区公共收益（如停车费、广告费）归物业所有或无需建账。《中华人民共和国民法典》明确规定，物业服务人有义务定期公开并报告业主共有部分的经营与收益情况。

在承办法官看来，“包干制”不是“糊涂制”，公共收益必须公开。很多物业公司误以为实行“包干制”就可以对收支“封口”。其实，物业服务费和公共收益是两个独立的法律概念。公共收益来源于业主共有的场地和设施，扣除合理成本后归全体业主所有。无论物业费采用包干制还是酬金制，物业公司都负有对公共收益进行独立记账、定期公开并向业主委员会移交资料的法定义务。

面对移交要求，海南某物业公司还抛出了另一个抗辩理由：部分早期资料已超过10年保管期，已经销毁。

这一说法，同样未能获得法院的采信。海口中院认为，根据《会计档案管理办法》，会计凭证、账簿的法定保管期限为30年，年度财务报告更是需要永久保存。海南某物业公司既未举证证明已按法定程序销毁档案，也无法具体说明哪些资料缺失，仅凭口头陈述不足以采信。

更为关键的是，《退出交接协议》中未载明账目已移交。法院据此认定，海南某物业公司应承担举证不能的后果。

物业服务合同终止时，原物业公司必须配合交接。法官还特别提醒：交接协议切忌笼统，如果协议中只写了“已交接完毕”，而未详细列明包含“公共收益财务账册、合同、银行流水”等内容，一旦发生纠纷，物业公司若主张已移交，必须拿出具体的移交清单和签收记录。

海口中院经审理作出二审判决：驳回上诉，维持原判。

业主委员会起诉须“师出有名”

这起案件的另一个看点，在于业主委员会的起诉主体资格问题：追公共收益，业主委员会自己就能去告吗？

答案在司法实践中存在分歧。有法院认为“业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构，无需再开大会授权”；也有法院认为公共收益属于共有财产处分，依据民法典必须经业主大会就“其他重大事项”表决。

庭审中，海南某物业公司辩称业主委员会主张依据2025年1月11日业主大会表决结果取得起诉资格，但该业主大会的召开程序及表决效力存在争议，业主委员会提起本案诉讼的授权基础存疑。

海口中院经审理认为，追讨公共收益属于涉及全体业主共有和共同管理权利的“其他重大事项”，业主委员会作为执行机构，起诉必须获得业主大会的授权。本案中，2025年1月的业主大会，无论是参与表决人数（71.98%）还是专有部分面积占比（75.23%），均超过了法定的“双三分之二”底线；且专项授权议题获得了参与表决业主的绝大多数同意（98.81%）。因此，认定业主委员会起诉主体适格。

主体资格的审查是审理物业纠纷案件的首要环节，直接涉及当事人诉权是否成立。业主委员会作为全体业主选举产生的代表和维护全体业主利益的自治组织，在司法实务中，对业主委员会就公共收益起诉是否需要专项授权存在一定争议。

承办法官表示，为了稳妥起见，避免程序空转，建议业主委员会在提起诉讼前，务必召开业主大会，就“授权业主委员会提起诉讼、聘请律师”等事项进行专项表决，并保留好备案通知书和表决结果，确保“师出有名”，夯实诉讼程序基础。

此外，业主委员会委托诉讼代理人于2025年4月30日通过“人民法院律师服务平台”向一审法院提交立案材料，此时海南某物业公司退出案涉小区物业服务不满3年。其次，业主委员会作为案涉小区全体业主的代表，有权要求物业公司提供案涉小区业主共有部分相关收支资料，该请求权属于物权请求范畴，因此不适用诉讼时效的规定。

让公共收益晒在“阳光”下

在很多小区，电梯里、楼道间，广告位随处可见；地面停车位、地下车库，收入源源不断。

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

但长期以来，这笔公共收益在不少地方却是一笔谁也说不清的“糊涂账”，收入多少无人知，用在何方无处查。本案的判决，为破解这一困局提供了有力的司法支撑。

“包干制”不是“糊涂制”，公共收益必须公开——这句来自承办法官的提醒，既是对物业行业的明确警示，也是对广大业主的权益宣示。

值得关注的是，类似纠纷并非个案。就在不久前，龙华区法院审结的另一物业纠纷案中，面对物业公司举证不能的“糊涂账”，法院依法酌定返还50%的收益及利息，切实维护业主的共同财产权益。

有专家表示，本案带给行业多方启示。对于物业服务企业，应当主动更新法律认知，厘清物业费与公共收益的法律边界，做好公共收益独立建账、档案留存，退场交接务必落实书面清单，杜绝口头交接。对于业主委员会，要主动履职，做好业主自治，重视业主大会表决程序，固定完整证据。对于广大业主，应当主动关注小区公共收益，积极参与业主大会，行使业主权利。对于住建、街道社区主管部门，也应当强化行业引导，规范物业退场交接流程，推动公共收益常态化公示，源头预防矛盾纠纷。

责编：戴蕾蕾