6-8月毕业季，房屋租赁市场依旧处于分化中。

中指院数据显示，2026年上半年，一线城市平均租金小幅上涨0.6%，但同比仍处于下降的状态；其中，截至6月，上海、深圳、北京已持续4个月环比上涨。租赁需求相对疲软的三四线城市，租金则持续承压，三四线代表城市住宅平均租金累计下跌0.79%。

尽管租金整体承压，但无论城市能级高低，租客们没有迎来预想的议价主动权。面对租客的降价需求，有房东选择死守价格底线，甚至宁可房屋空置也不愿低价出租。

租金从800元降到450元，房东宁可空着也不出租了

由于出租房的性价比正在不断走低，家住三线城市的李丽（化名）近期就计划把手里一套建筑面积约80平方米的房源收回来空置。目前，她手里有两套住房对外出租。

此前为了顺利出租，李丽已经自掏腰包完成了房屋改造，租金也几乎对半折扣。从2012年房屋首次出租的800元/月，降到了2022年第二次出租的600元/月，再到如今的450元/月，远低于周边市场价的水平。由于租金相对较低，李丽已提前和租客说明，私人房源不会像品牌公寓那样提供全方位物业服务，“毕竟租客也没有支付额外的服务费。”

但实际出租过程中，小到水管维修、燃气故障，租客事无巨细都要李丽来协调处理。工作日经常接到租客的报修电话，上班中途也要分心对接，时间和精力成本远超预期。“我当时租800的时候都比现在租450省心多了，短期内真是不想再对外出租了。”李丽向时代财经抱怨。

李丽的选择并非个例。在人口外流、存量房源充足的三四线城市，越来越多房东开始重新权衡出租的投入与产出。“宁空不租”早已不是一二线市场独有的现象，而是不同房东在收益压缩下的共同选择。

当前，远郊大户型房源挂牌超过三个月仍未成交的情况十分普遍。2026年5月，新快报联合艾媒咨询调研显示，2026年3月广州租赁户型空置分化突出，大户型住宅空置率普遍达到18.7%，远高于小户型3.2%的水平。

李丽第二套正在出租的房子就是面积124平方米的大户型，该房源在2017年首次出租时，租金为2000元/月，到2024年再次出租时，降到1600元/月都未能找到租户。在权衡对外出租成本后，房子一度闲置了半年。

“后来有中介联系我，建议进行隔断房改造，全权交给他们负责，每个月固定收取1800元的租金。”李丽透露，为了冲抵改造费，前三个月是没有租金收益的，而且自己无权干涉中介对外租金价格，只能收取每月固定的1800元。“不用对接租客，只需要每月找中介固定收取租金，还比原来整租的挂牌价格提高了200元”，想到这些，李丽最终还是和中介签订了协议。

一线城市租金环比回暖，毕业季租客“砍价”难

相比三四线城市持续低迷的市场，一线城市依托毕业季、人口流入等红利持续释放租住需求，目前房东定价主导性较强。

今年刚研究生毕业的起司（化名）告诉时代财经，她毕业后来到上海工作，和朋友前后花了三周时间，陆续看了八九套房子，才正式签下租房合同。

“其中有一套一室一厅，虽然不是电梯房，但交通方便，通勤骑自行车大概七分钟就能到单位，但房东报价5000元，有点超预算了。”起司称，中介当场致电房东沟通议价，但对方始终不肯松口。最终入住的这套房子，她们同样经历过还价无果，因为原本定价就在预算内，多方对比后选择了签约。

中指院数据显示，6月份上海全域租金普涨。16个市辖区住宅租金环比均有所上涨，其中徐汇、杨浦、浦东新区等辖区环比涨幅在1%以上。北京各辖区住宅租金10涨6跌，海淀、顺义、西城等辖区环比涨幅在0.5%以上；延庆、门头沟租金跌幅较大。

除了小区房，各地政府面向毕业生和低收入群体推出的保障性租赁住房，也进一步拓宽了租客的选择空间。

按照政策要求，保租房租金普遍比同地段同品质商品房低10%-30%。例如上海在2026年4月推出了“保租房毕业季进校园”（第五季）高校毕业生安居保障专项行动，定向筹集1.2万余套（间）保租房源，大部分房源月租金在2000-3000元。对于来沪就业的外地高校毕业生，则可以申请入住“青年驿站”，享受全年不超过15天的短期免费住宿。

北京市保障房政策力度更大，可申请范围扩大至近5年本科及以上学历毕业生，年龄35周岁及以下，在京就业创业且无自有住房的青年人才均可申请。公租房租够两年，还能减免1个月租金，承租期限最长可达6年。

找房过程中，起司也考虑过保租房和品牌公寓，但前者有学历、社保等准入门槛，她暂时不符合申请条件；后者商水商电叠加物业管理费，综合居住成本比普通民宅高出一截，最终只能放弃。

随着保障性租赁住房体系的持续完善，租赁市场“总量承压、结构分化”的态势或将延续。