6月18日，我国首批4只商业不动产投资信托基金（REITs）正式在上海证券交易所挂牌交易。上市首日市场交投活跃，4只产品全部收涨，顺利迎来开门红，为商业不动产REITs的正式起航交出了亮眼的开篇答卷。这样的表现早在发售阶段已经埋下伏笔——4只商业不动产REITs认购火热，网下认购最高倍数超过103倍，吸引了大量资金参与商业不动产REITs市场。

从底层资产来看，此次上市的4只商业不动产REITs优势明显。上海地产商业REIT为黄浦滨江核心办公资产，截至2025年末，鼎保大厦出租率达100%，鼎博大厦出租率达99.33%，均已进入成熟稳定运营期，重要租户涵盖上海票据交易所、上海数据集团等，租约期限长，土地剩余期限较长，现金流确定高；首农商业REIT底层资产为北京天通苑商圈成熟购物中心，固定租金占比超91%，2025年末出租率超98%，2026年预计派息率5.6%，具备较强吸引力；砂之船商业REIT为西北区域规模最大的奥特莱斯，2026年一季度销售额、运营净收益同比增速20%以上，扩募资产储备充裕；唯品会商业REIT底层资产为河南、黑龙江两省销售额第一的奥莱项目，2025年末，两项目出租率均在99%以上，资产运营成熟，具备较强增长潜力。

此外，首批中证REITs全收益指数证券投资基金已于6月17日正式获批。中证REITs指数是我国公募REITs市场最具代表性的指数，是反映公募REITs市场整体表现的核心基准。根据指数编制规则，今日上市的4只商业不动产REITs满足调样条件后，也将逐步纳入中证REITs指数样本，进一步丰富指数成分资产类型，而6月17日正式获批的首批REITs指数基金，将有望为其引入可观的长期增量资金，也将大幅降低投资者参与该市场的研究门槛，更为公募REITs市场发展再添新动能。

我国商业不动产REITs从政策开闸到首批上市仅历时数月，标志着公募REITs正式完成从基础设施到商业不动产领域的关键品类拓展，彻底打通了商业不动产“投-融-建-管-退”的完整资本闭环。此次上市首日的开门红，是市场对这一产品创新的肯定，机构投资者的积极参与更直接印证了核心城市优质商业存量资产的长期配置价值。

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风险提示：基金有风险，投资须谨慎。1、不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中风险（R3）产品，适合经客户风险承受等级测评后结果为平衡型（C3）及以上的投资者，客户-产品风险等级匹配规则详见汇添富官网。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

本基金固定管理费为0.20%/年，固定管理费包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。本基金托管费为0.01%/年。本基金运营服务费包括基本运营管理费和浮动运营管理费。基本运营管理费（含税）=项目公司运营收入（含税）×5%；浮动运营管理费（含税）=（实际运营净收益X-目标运营净收益A）×N%，其中：目标运营净收益A/实际运营净收益X大于110%或小于90%时，N为15%；目标运营净收益A/实际运营净收益X大于等于90%且小于等于110%时，N为10%。产品销售费用收取标准将根据法律法规及监管政策适时调整，以届时管理人公告为准。

（CIS）