273个地下停车位“只卖不租” 业委会状告开发商被驳回
小区地面停车位紧张，地下停车位却大部分空置，业主的车开不进去。岳阳一小区开发商手握小区273个地下停车位，却只卖不租，小区业委会将其起诉到法院，要求其开放停车位租售。近日，岳阳临湘市人民法院通报了该案，法院驳回了业委会的诉讼请求。
2014年，某开发商以出让方式取得建设用地使用权，开发建设案涉小区项目，后经相关部门批准异地建设人防工程。2022年3月该小区完成交付，建成地下停车位273个，合计售出约40个。
因小区共有业主一千余户，地面车位仅一百余个，停车难问题突出。2025年3月，小区业主委员会以开发商对地下车位采取“只售不租”模式，致使绝大部分地下车位处于空置状态，侵犯了全体业主对车位的使用权为由，将其诉至法院。
法院审理认为，本案中开发商与全体业主所签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定，建筑区划内，地下停车位、车库的所有权归属开发商。
案涉车位属于建筑规划用于停车的车位，双方已约定地下车位的所有权归属于开发商。其次，案涉车位的建设成本已由开发商独自承担，未列入全体业主的公摊面积，从成本与收益的角度分析，该车位应属开发商所有。再次，案涉小区已申请异地建设人防工程，案涉车位并非人防工程，因此开发商拥有完全的所有权。
民法典规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的需要。开发商对归属于自己名下的车位可选择出租、附赠或出卖的方式处理，只要是优先满足小区业主需求，并不违反法律规定。
法院判决驳回业委会的诉讼请求，二审维持原判。
法官说法
车位归属先看合同约定
法官介绍，小区地下停车位的归属关键看约定和建设成本。如果购房合同里明确约定“地下车位归业主共有”，或者车位的建设成本分摊到了业主房款里，车位可能归全体业主；人防车位的所有权归国家，开发商只有“使用权”，通常只能租，不能卖，而且租期不能超过20年。本案中，开发商既异地建了人防工程，又和业主约定了车位归属，未由业主分摊成本，所以车位才归开发商。
法官建议，业主首先查阅购房合同、补充协议，看里面有没有明确“地下车位归属”“能否出租”的条款。第二步则由业委会牵头协商，比如提出“优先向业主出租空置车位”“合理定价租金”等诉求。第三步则是收集证据维权。如果发现开发商违规出售公摊里的车位或是人防车位，可收集证据通过法律途径维权。
■文/视频 三湘都市报全媒体记者 虢灿 通讯员 马皓韬