文：任泽平团队

导读

我提出了行业标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。基于此框架，我们团队在2018年报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中首次测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况。本文对该报告进一步完善，探明当前中国城镇住房存量面积有多大，未来中国房地产市场有多少空间。

目前住房情况有哪些变化？

1、2025年中国城镇住房套户比为1.07，房地产市场呈现“总量够住、结构失衡”特点。

2、东部、中部住房供给不足，西部、东北部供给过剩。东部、中部、西部、东北地区套户比分别为1.03、1.02、1.11、1.31。

3、黑、吉、青3省区套户比超过1.3，住房供给过剩，粤、苏、浙等9省套户比小于1.0，住房供给不足。

4、一线、二线、三四线城市的套户比分别为1.05、1.11、1.09。一线城市住房供给不足，尚未达到静态平衡，二线、三四线城市不仅人均住房面积更高、套户比也已达到均衡线，住房供给整体富余。

都市圈、城市群随着人口不断流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，已经出现供给过剩的情况，未来过剩程度还将加深。同时，很多城市老旧房屋占比偏高，改善型“好房子”稀缺。

未来住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。预计到2035年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为26.9%、42.7%、30.3%。

目前稳房地产我们认为有三招：

一是全面放开限购。广州已放开，北上深在跟进。时代已变，不必担心放开后房价暴涨。

二是持续降低利率。存量和新增房贷利率都需降低，减轻居民月供压力。

三是加大住房收储。我在业内较早倡导收储房子用作保障房。当前主要矛盾是大量库存积压，而大学毕业生、新市民住房困难。可组建5万亿以上的大型住房银行收储：为困难群体提供保障房，打通开发商现金流，缓解地方财政压力，避免烂尾楼。

风险提示：因数据缺失及部分数据质量问题，本文使用了部分假设，相关估算可能存在一定偏差。

5日晚，我将进行新的大势研判。

目录

1 中国城镇有多少房子？

1.1 现有城镇住房数据真伪识别

1.2 研究思路与主要假设

2 中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡

2.1 2025年中国城镇住房套户比1.07

2.2 未来中国房地产市场有多大发展空间？

2.3 中国城镇住房多维度数据40余年变化

3 哪些地方房子多，哪些地方少？

3.1 省级：东部地区住房最稀缺，粤苏浙等9省套户比低于1

3.2 地级市：套户比等多指标分化加剧

正文

1 中国城镇有多少房子？

1.1 现有城镇住房数据真伪识别

当前中国到底有多少城镇住房？2023年4月25日，自然资源部部长在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。但截至目前，自然资源部、住建部等主管部门并未对外公开完整的全国城镇住房存量数据（包括套数、总面积、空置率等），也未明确说明未来是否会公布。

2025年住建部发布的《全国建筑存量调查报告》，披露了全国城乡房屋建筑总量为6.02亿栋，但其中包含了住宅、商业、工业、公共建筑等所有类型建筑。其他官方已公布的中国城镇住房数据，存在统计部门和建设部门两个来源，同样有一定参考价值，但均存在明显问题。

第一，人口普查资料公布了家庭户住房数据，但未公布集体户住房数据。在不考虑漏报瞒报的情况下，直接以城镇家庭户人均住房面积乘以城镇人口来计算城镇住房存量，可能存在高估。

第二，国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差，可能存在高估。根据2020年七普，中国城镇和乡村人均住宅建筑面积分别为38.6平、46.8平。虽然住户调查理论上既包括家庭户、集体户，但住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性，所以实践中抽取的样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、无房户覆盖不足，因此存在一定高估。而住建部统计的《中国城乡建设统计年鉴》相关数据则存在部分年份、区域缺失，且统计口径与常住人口口径不一致，难以直接汇总得出全国城镇住房存量。

第三，官方公布的部分年份城镇住房存量数据，存在统计范围偏差。1985年全国首次城镇房屋普查公布的住宅数据，仅覆盖约60%的城镇常住人口，样本代表性不足；原建设部2002-2005年的城镇住房存量统计，需结合国有土地住房与建制镇住房数据合并计算，但住建部定义的城镇范围长期存在偏大或重复统计问题，如2010年城市及县城建设用地、建制镇建成区面积加总为8.8万平方千米，较自然资源部公布的城镇建设用地7.6万平方千米高出16%，口径差异直接影响了存量数据的准确性。

第四，国家统计局公布的城镇竣工住宅面积数据存在低估，无法简单通过“某年住房存量+竣工住宅面积-折旧拆迁面积+农民带房入城面积”推算当前存量。2011年开始，国家统计局公布的固定资产投资（不含农户）竣工住宅面积，统计起点调整到500万元及以上，但该数据因为口径及统计问题，明显小于真实城镇竣工住宅面积。根据2000年、2010年人口普查，我们估算2000-2010年城镇住房增量92亿平，而2001-2010年城镇竣工住宅面积合计67亿平，拆迁约15亿平，农民带房入城约7-10亿平，尚余30-33亿平未被统计。

1.2 研究思路与主要假设

鉴于上述情况，我们的研究思路是：以2000年、2010年、2020年人口普查数据公布的家庭户住房数据为基础，通过合理假设城镇集体户人均住房面积与家庭户人均住房面积的比例，估算全国城镇集体户住房面积，从而得到2000年、2010年、2020年全国城镇住房存量，再依据2000-2020年全国城镇住房面积增量，推算该时期未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积年均增量，并以此为假设，通过“2020年城镇住房存量+历年城镇竣工住宅面积-拆迁面积+未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积合计”，得到2021-2025年历年中国城镇住房存量。

同时，参考国家统计局1978年户均、人均住房面积统计，1985年全国房屋普查、人口普查和“小普查”房龄数据，1999年以来商品住宅竣工套均面积，以及官方历年住房建设标准等，估算套均面积及其他主要年份住房存量，由此计算1978-2025年主要年份套户比数据。

其中主要有三点需要说明：

第一，假设城镇集体户人均住房面积为家庭户的35%。根据人口普查规定，初中、小学的住校学生，幼儿园全托的孩子，一律视为在家中居住，作为所在家庭的现有人口；高中及以上阶段住校生按其实际居住情况登记，作为学校的现有人口。我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面积，估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在27%~45%之间，并依据唯一公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本，假设全国平均比例为35%，由此测算全国城镇集体户住房面积。我们发现，即使35%的比例有偏，对全国城镇住房存量的影响最多只有2亿平方米，对结果影响很小。

第二，发现2015年“小普查”的住房数据存在高估，因此未予采用。依据人口普查、“小普查”资料计算，2000-2005年、2005-2010年、2010-2015年三个阶段，城镇家庭户住房存量增量分别为65.5亿平方米、20.6亿平方米、62.4亿平方米，这显然是不合理的。因此，我们认为2015年“小普查”的城镇家庭户住房数据与2005年一样存在高估，因此未基于2015年数据，而是基于2010年、2020年普查情况推算当前情况。

第三，城镇家庭户均规模数据，依据人口普查、“小普查”及年度人口变动抽样调查。从国际经验看，家庭户均规模具有小型化趋势。但由于劳动力回流中西部、生育政策有所放开等因素，至2015年，家庭户均规模稍有回升。2015年“小普查”统计城镇家庭户均规模为2.93人，高于2010年的2.85人。但从第七次全国人口普查公报看，2020年全国家庭户均规模为2.62人，比2010年的3.09人减少0.47人。家庭户规模缩小，主要是受我国人口流动日趋频繁、住房条件改善、年轻人婚后独立居住等因素的影响。因此本节假定2025年城镇家庭户均规模为2.42人。

2 中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡

2.1 2025年中国城镇住房套户比1.07

根据我们测算，1978-2025年，中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至352.2亿平方米。城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至37.0平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.77亿套，套户比从0.8增至1.07。数据的背后，是改革开放40多年来，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，住房事业取得巨大进步，这主要得益于20世纪90年代从福利分房转变为住房商品化的住房制度改革。

中国当前房地产市场住房供给总体平衡。一般而言，套户比小于1，表明该地区住房供给总体不足；套户比等于1，表明该地区住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看，当前美国、日本的套户比分别为1.18、1.19，德国为1.04，英国为1.02；中国城镇住房套户比约1.07，表明住房供给总体平衡。

2.2 未来中国房地产市场有多大发展空间？

未来住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

2025年7月，时隔十年中央城市工作会议定调“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期”、“高质量开展城市更新”、“稳步推进城中村和危旧房改造。”房地产长期看人口，尽管中国20～50岁主力置业人群的比例在2013年左右达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长、家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间和潜力。

据测算，2025-2035年，我国住房需求总量约111.5亿平，年均新增住房需求约10.1亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。预计到2035年，我国住房需求缓慢下降至8.8亿平方米，其中，刚性需求2.2亿平、改善性需求4.0亿平、更新需求2.6亿平。从趋势看，未来中国住房需求整体呈缓慢下降趋势，其中，刚性需求呈下降趋势，改善性需求保持平稳，更新需求保持小幅缓慢上升。从结构看，预计到2035年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为26.9%、42.7%、30.3%。

改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。一方面，消费者不再仅仅追求“有房住”，而是追求“住好房”，人均住房面积也将由此提升。与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模迅速小型化等，人均住房面积未来存在至少15%的提升空间。另一方面，因生育率下滑、晚婚不婚率提高、年轻人婚后独立居住等因素，中国家庭户规模迅速小型化，也将带来更多的住房和更大的人均住房面积需求。家庭规模小型化是世界各国人口发展的普遍趋势，当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.27、2.53、2.4人；“七普”数据显示，2020年中国平均家庭户规模为2.62人，比2010年的3.10人减少了0.48人，已跌破“三口之家”的数量线。2025年中国平均家庭户规模约2.42人，规模进一步下降。

从供给看，中国城镇化进入稳定发展，城镇化速度放缓，根据我们测算，2025-2035年我国新增城镇常住人口约0.8亿人，城镇化率提升8.6个百分点，带来住房需求30.0亿平方米，年均2.7亿/年。城镇常住人口增加的居住需求规模维持稳定。城市发展从大规模增量扩张转向提质增效，城市更新成为新动能。“十五五”规划提出，要完成约11.5万个城镇老旧小区改造任务，据测算，2025-2035年，我国城市更新带来住房需求约33.8亿平，年均约3.1亿平/年。城中村改造、老旧小区更新、低效用地盘活将为住房供给提供新的空间，政策层面明确住房供给“严控增量、优化存量、提高质量”，减少土地供应，重点发展建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，使之与当前的实际需求匹配。

总体看，未来的房地产市场将更侧重于质量而非数量，从增量为主向增存并重阶段转换。未来中国住房需求整体呈缓慢下降趋势，其中刚性需求呈下降趋势，改善性需求保持平稳，更新需求保持小幅缓慢上升。房地产市场正向未来更可持续的稳定规模过渡。

2.3 中国城镇住房多维度数据40余年变化

改革开放前，我国住房建设严重滞后，1978年全国城镇人均住房建筑面积较1950年反而下降20%，缺房户占比达47.5%。随着改革开放后住宅建设加快，到1985年，城镇人均住房建筑面积增长至10.9平方米，但缺房户依然高达26.5%。其中，婚后无房、暂住非住宅房、暂住临时简易房、暂住亲友房等“无房户”占比3.2%；三代同室、父母与成年子女同室、成年兄妹同室、二户同室等“不便户”占比10.4%；人均住房建筑面积在5.7平方米以下（原数据为人均居住面积4平方米以下，按0.7系数折合）的“拥挤户”占比12.8%。

随着20世纪90年代住房制度改革推进，特别是1998年国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，商品住宅带动城镇住宅竣工面积大幅攀升。按照国家统计局的口径估算，1978年全国城镇竣工住宅面积不足1亿平方米，1998年则超过5亿平方米，2011年超过10亿平方米；其中，竣工商品住宅面积占城镇竣工住宅面积的比例，从1995—1999年的不足32%，跃升至2000年的38%，2007年超过70%。

从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中，商品房约占四成，自建房约占三成，还有三成为原公房、保障性住房及其他。根据国家统计局数据，1999—2025年竣工商品住宅合计165.6亿平方米，占当前城镇住宅存量的47.0%。而根据人口普查及“小普查”中的城镇家庭户住房来源数据，2000—2020年购买新建商品房的城镇家庭户户数占比从8.9%升至31.9%；自建住房比例从35.7%降至20.1%，购买原公有住房比例从23.5%降至6.1%，购买经济适用房、两限房（限房价、限套型普通商品住房）比例从6.0%降至3.8%。

中国城镇居民约70%居住在自有住房里，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低，且自有率呈下降趋势，租房比重更高且呈上升趋势。

根据2000年人口普查家庭户住房来源统计，有74.1%的城镇家庭户居住在自有住房里，有20.5%的租房，还有5.4%的住房来源为其他(比如，借住亲友住房但不付租金，住单位单人或夫妻宿舍但不付租金等情况）。到2020年，上述比例分别为73.8%、21.1%、5.0%。此外，2005年、2015年“小普查”统计的城镇家庭户住房自有率分别为77.9%、79.2%，住房自有率偏高，可能存在抽样问题。

把居住在自有住房的比例简单地看作住房自有率，则2020年城镇家庭户住房自有率较2000年有所上升。但主要原因是建制镇家庭户住房自有率从78.0%增至82.7%，而城市家庭户住房自有率从72%降至69.2%。租房人口主要集中在城市，城市家庭户租房比例从2000年的23.2%上升至25.6%，建制镇家庭户租房比例从15.6%降至12.6%。假设城镇集体户人口都没有自己住房，我们估算2000年、2020年中国城镇居民住房自有率分别为66.0%、63.8%。从现实情况看，把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率从而估计全国城镇住房自有率，可能稍有低估，因为可能存在因本地无房而租房、但在外地（如老家）有房等情况。从国际比较看，中国城镇住房自有率较高，仅低于美国。2020年美国住房自有率为64.2%、日本为61.7%、德国为46%，这与中国重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨的预期等，存在一定关系。

从人口普查定义的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭拥有住房的不平衡程度较为严重，将城镇家庭户按使用住房面积5等份分组，住房平均面积最低的1/5的城镇家庭户或拥有约7.0%的住房面积，而最高1/5的家庭户拥有约36.7%的住房面积。根据人口普查资料定义，当一个家庭有多套住房且未出租或借给他人居住时，其“使用”的住房面积为全部住房面积；但如果该家庭有住房出租或借给他人居住，则该住房面积为实际居住人“使用”，计入实际居住人的住房面积。从现实来看，租房人群的人均住房面积建筑面积一般在30平方米以下；如家庭人均住房面积超过50平方米，则该住房面积很可能为该家庭产权所有。因此，考虑出租等情况，人口普查的使用住房数据可能会低估富裕家庭的产权住房面积，高估贫困家庭的产权住房面积，因此低估实际拥有产权住房情况的不平衡程度。

我们对人均住房面积在8平方米以下的家庭户，乐观假设其人均住房面积为7平方米；对人均住房面积在70平方米以上的家庭户，保守假设其人均住房面积为72平方米，由此计算不同类型家庭户拥有的住房面积。研究发现：

其一，住房困难的家庭户比例明显下滑。1995-2020年，人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭户数占比从12.6%降至2.0%，人均住房建筑面积9~16平方米的家庭户数占比从35.3%降至9.3%。

其二，从使用情况看，住房分布的不平衡程度仍然严重。换算为5等份与10等份看，2000年，最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比，分别为3.0%、7.1%；最高10%、20%的城镇家庭户使用的住房面积占比分别为22.4%、39.0%。到2010年，情况变化为最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为2.3%、6.2%；最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为21.8%、39.4%。2020年七普最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别回归至为2.6%、7.0%；最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别降至21.5%、39.7%。

3 哪些地方房子多，哪些地方少？

基于《中国2010年人口普查资料》分省数据、《2015年全国1%人口抽样调查资料》分省数据、《2020中国人口普查年鉴》分省数据等，结合全国城镇住房情况，我们估算了2025年各省级、地级单位城镇住宅存量、人均住宅建筑面积、套户比及相关情况。

3.1 省级：东部地区住房最稀缺，粤苏浙等9省套户比低于1

当前全国近50%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东、河南等8个省。分地区看，2025年，我国东部、中部、西部、东北地区城镇住房存量分别占全国的42.2%、26.6%、23.6%、7.6%，而对应的城镇常住人口比例分别为44.2%、24.1%、24.7%、7.0%。分省看，2025年，山东、江苏、广东、河南的城镇住房存量超过20亿平方米；浙江、四川、湖南等10个省份在10亿-19亿平方米之间；其他省份则不足10亿平方米，海南、宁夏、青海、西藏更是不到2亿平方米。

湖南、湖北、江西等19省城镇人均住房建筑面积超过35平方米，而甘肃、海南、广东三省不到30平方米。分地区看，2025年我国东部、中部、西部、东北地区城镇人均住房建筑面积分别为35.6、40.9、34.4、40.2平方米。分省看，2025年湖南、湖北、江西等19省城镇人均住房建筑面积超过35平方米，上海、贵州、宁夏等5省市区城镇人均住房建筑面积在30-34平方米之间，甘肃、海南、广东这3个省城镇人均住房建筑面积低于30平方米。

从套户比看，我国东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.02、1.11、1.31，黑、吉、青3省区套户比超过1.3，粤、苏、浙等9省套户比小于1.0。分地区看，我国东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.02、1.11、1.31。分省看，2025年黑龙江、吉林、青海3省区城镇住房套户比超过1.3，天津、北京、辽宁、湖北等10省区市套户比在1.1-1.3之间，上海、贵州、重庆、四川9省套户比在1.0-1.1之间，广东、江苏、浙江、湖南等9省市套户比小于1.0。

3.2 地级市：套户比等多指标分化加剧

在全国336个地级单位（不含三沙）中，41个城市人均住房建筑面积小于30平方米，128个城市人均住房建筑面积大于40平方米；105个城市的套户比小于1.0，140个城市的套户比大于1.1。未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。

从人均住房面积看，2025年，有41个城市的人均住房建筑面积小于30平方米，占比12.2%。有71个城市的人均住房建筑面积介于30-35平方米，占比21.1%；有96个城市的人均住房建筑面积介于35-40平方米，占比28.6%；有128个城市的人均住房建筑面积大于40平方米，占比38.1%。

从套户比看，现在中国的房子是“总量够住、结构失衡”。当前一线城市住房供给不足，尚未达到静态平衡，二线、三四线城市不仅人均住房面积更高、套户比也已达到均衡线，住房供给整体富余。从人均住房面积看，2010年，一线、二线和三四线城市人均住房建筑面积分别为22.9平方米、26.8平方米、28.5平方米，到2025年分别增至30.4平方米、37.8平方米、38.1平方米，分别增长32.7%、41.1%、33.8%。从城镇住房套户比看，2010年一线、二线、三四线城市套户比分别为0.92、0.93、0.96，到2025年套户比分别为1.05、1.11、1.09。

从城市数量看，2025年，有26个城市的套户比小于0.9，占比7.7%；有79个城市的套户比介于0.9-1.0，占比23.5%；有91个城市的套户比介于1.0-1.1，占比27.1%；有57个城市的套户比介于1.1-1.2，占比17.0%；有83个城市的套户比不小于1.2，占比24.7%。