（来源：经济参考报）

近日，天虹数科商业股份有限公司宣布撤回以苏州相城天虹购物中心为底层资产的公募REITs申报，该申报已于2025年7月28日获中国证监会和深圳证券交易所正式受理。这一原本被市场寄予厚望的消费基础设施REITs项目，在受理逾八个月后最终选择主动撤回，引发市场对公募REITs申报热潮消退后理性回归的广泛关注。

天虹股份公告称，撤回申报是为切实维护投资人利益，进一步整合项目资源，优化运营管理。基金管理人中航基金管理有限公司和资产支持专项计划管理人中航证券有限公司已向证监会和深交所提交撤回申请，截至公告日，该公募REITs在证监会和深交所的申报流程已终止。

“天虹股份REITs的撤回是一个标志性事件，表明公募REITs市场正在从早期的申报热潮走向理性筛选阶段。”一位专注于REITs的研究员向记者表示，早期市场存在“为发而发”的冲动，而随着审核趋严和投资者认知提升，底层资产的质量和运营能力成为决定项目成败的关键。

底层资产质量与估值定价之考

苏州相城天虹购物中心作为底层资产的质地如何？根据此前披露的信息，该项目位于苏州市相城区核心商圈，是天虹股份在华东地区的重要商业布局。然而，消费基础设施REITs的估值定价一直面临挑战，特别是在当前消费复苏不均衡、商业地产空置率承压的背景下。

“消费类REITs的核心在于底层资产的现金流稳定性和增长潜力。”上述研究员指出，购物中心REITs面临着电商冲击、消费习惯变迁、区域竞争加剧等多重挑战，这对资产的估值定价提出了更高要求。天虹股份选择在此时撤回申报，可能意味着项目在当前估值水平下难以满足发行预期，或底层资产的运营数据未能达到申报时的预期目标。

从行业整体来看，2024年以来获批的公募REITs项目以保障性租赁住房、高速公路、产业园区等基础设施类型为主，消费基础设施REITs的推进相对谨慎。这反映出监管层对于商业地产类REITs的态度趋于审慎，强调底层资产的优质性和运营能力的可持续性。

“REITs不是简单的资产出表工具，而是对资产管理能力的长期考验。”一位业内人士指出，此次撤回决定是多方权衡的结果，基金管理人和原始权益人共同评估后认为，在当前市场环境下推进该项目可能面临发行难度和定价压力，不如暂缓以待更好的时机。

运营管理整合与长期价值构建

天虹股份在公告中特别强调，撤回是为“进一步整合项目资源，优化运营管理”。这一表述揭示了当前公募REITs市场的一个核心命题：发行REITs只是起点，长期稳定的运营管理才是价值创造的关键。

“很多原始权益人将REITs视为融资工具，而忽视了作为公募产品的受托责任。”一位从事REITs法律服务的律师指出，公募REITs要求原始权益人让渡部分资产控制权，并接受严格的信息披露和监管要求，这对习惯于自主运营的商业地产企业而言是重大转变。

对于购物中心这类消费基础设施，运营管理的精细化程度直接决定现金流的稳定性。从国内外成熟市场经验来看，成功的REITs需要专业的资产管理团队、透明的信息披露机制以及持续的资产增值策略。天虹股份选择撤回以优化运营管理，或意味着公司意识到当前的管理架构和运营能力尚需完善，才能达到公募REITs的高标准要求。

“这不仅是一个项目的暂停，更是行业对REITs本质的回归——从关注融资功能转向关注资产质量和运营能力。”上述研究员评价道，天虹股份的撤回决定虽然短期看来是一次挫折，但从长远看有利于市场的健康发展，避免低质量项目仓促上市损害投资者利益。

市场正从规模扩张向质量提升转型

天虹股份REITs撤回事件折射出公募REITs市场正在经历的结构性转变。

自2021年首批公募REITs上市以来，市场规模快速扩张，但伴随着扩募、新发等节奏调整，市场开始重新审视REITs的发展逻辑。

业内人士表示，当前公募REITs市场面临的主要矛盾是：原始权益人的融资需求与投资者的收益要求之间的匹配问题。一方面，原始权益人希望通过REITs实现资产出表和资金回笼；另一方面，投资者对REITs的收益预期、流动性要求以及风险认知不断提升。这种矛盾在商业地产REITs领域表现得尤为突出。

“REITs市场需要从追求发行数量转向追求发行质量。”前述REITs研究员认为，监管层应进一步完善REITs的审核标准和信息披露要求，强化对底层资产质量的把关；原始权益人需要提升资产管理能力，真正以长期价值创造为导向；投资者则需要建立理性的收益预期，理解REITs作为长期配置工具的属性。

对于天虹股份而言，撤回申报并不意味着放弃REITs路径。公司在公告中明确表示，该事项不会对公司的经营及财务状况造成重大不利影响，未来在条件成熟后仍可能重新启动相关计划。这显示出原始权益人对REITs工具的长期看好，同时也认识到优质资产和运营能力是成功发行的前提。