“85万元急售朝阳公园复式”“丰台区蒲黄榆，100万元即可收房入住”“原价635万精装三居，现总价270万”……近段时间，在小红书等社交平台上，时常能看到北京一两百万元的低价房。“房价真的降这么狠？”不少市民心里打鼓。然而，记者调查发现，所谓的低价只是个幌子，从价格、地段到装修，无一处是真的。

　　■诱人

　　100万元拿下蒲黄榆精装房

　　“丰台区蒲黄榆，100万元即可收房入住，可贷款，民水民电，带天然气，距离地铁口50米。”打开小红书，一则附有实景视频的房源笔记被置于首页，关注度颇高。视频里，房屋装修新潮，拥有飘窗、玻璃扶手楼梯，智能马桶、灯带鞋柜一应俱全。发布者强调：“单层面积61平方米，楼上还额外赠送一层，真实有效。”

　　记者手指滑动，很快又看到一条房源笔记。“一口价260万，原价615万。”名为“小小好房”的博主称，该房为精装复式LOFT，配图是美式装修风格，搭配中式古典家具，看着十分气派。直降近300万元的诱惑，引来不少网友留言追问：“实图吗？求资料”“在哪”“好看啊！什么位置”……

　　类似的诱人低价房源，在该平台上并不少见。记者持续关注近一个月，浏览超过200条相关笔记，发现这些房源通常附带强烈的地点暗示：有的定位显示在“蓝色港湾”“荟聚购物中心”等热门商圈，有的则标注“朝阳公园（地铁站）”“角门西（地铁站）”等站点，刻意凸显交通与地段优势。标题更是极具冲击力：“原价810万，520万出，200平大平层”“朝阳公园急售！65平复式85万，原220万”“一口价180万，不议价！三居，开发商年底特惠”……

　　点开笔记，房源配图普遍装修精致。其中，一则号称“蓝色港湾附近180万元三居”的房源，展示图中客厅通铺人字拼木地板，一侧搭配实木家具与实木护墙板，整面落地窗采用无切割大幅玻璃，上方悬挂复古花灯，处处透着精致质感。另一条声称“大兴荟聚200平大平层”的房源，图片中客厅与主卧通铺光可鉴人的鱼肚白大理石，落地窗外是城市景观与绿地，阳台显得极为开阔。

　　■调查

　　实际距离蒲黄榆有15站地铁

　　记者通过后台私信联系到蒲黄榆房源的发布者，这位自称房产中介的“小七”要求记者添加微信，随后发来的房源位置却指向通州台湖镇，并介绍称：“小区在亦庄线经海路地铁站旁，紧邻京东总部，精装现房，绿化率高。”

　　“不是说房子在蒲黄榆吗？”面对记者的质疑，“小七”解释说：“地铁能直达蒲黄榆。”实际上，从该小区乘坐亦庄线再换乘5号线，需用时一个多小时、途经15站才能到达蒲黄榆站。见记者犹豫，“小七”转而推销：“来看看吧，不限购，可贷款。”

　　在“小七”及另一位中介机构业务员“小金”的陪同下，记者来到“首开万科城市之光”小区，查询发现该项目早在2017年8月就已开盘。“卖了近9年，怎么还是新房？”面对记者的疑问，“小金”称，近期有资方拿出一整层“工抵房”，可按新房手续办理，“这房值！当年报价200多万元，现在只要92.5万元，还没有中介费。”

　　当记者走进LOFT样板间后，疑问更多了——室内布局、装修与此前笔记上发布的视频截然不同。“小红书的视频是参考，以现场为准。”“小七”这样解释。不仅如此，这套公寓实为商水商电，也未通天然气。这意味着，笔记中的房源位置、展示视频乃至核心配套信息均与事实严重不符。

　　同样的情况也发生在号称520万元可购的“大兴荟聚大平层”房源上。记者实地走访发现，该房源实为公寓项目“紫金行政公馆”，2022年底已交付，距离荟聚购物中心约4.6公里，驾车需13分钟，乘坐公交则需40分钟。

　　销售人员在陪同前往样板间途中询问：“您想看哪种户型？”记者出示了社交平台上的展示图，销售查看后笑着说：“这是AI生成的效果图。”果然，记者进入样板间后看到，其装修、格局与图片完全不一致，俨然就是两处房子。

　　■揭秘

　　假图片假位置只为引人看房

　　“你们天天在网上发这些图，都搞不清到底哪个是真的了！”看房中，面对记者的抱怨，“小金”显得不以为然：“那得看发在哪儿。官网是真的，朋友圈也是真的，至于小红书那些平台么……”他没往下说。

　　明明有真实的户型、位置，为何要用假图、假地址发布？“小金”毫不隐讳，直言目的就是通过平台引流：“现在社交平台都靠算法，客户刷到一条，系统就会不断推荐类似的信息，效果比官网还好。”

　　记者发现，此类虚假房源信息主要集中在公寓产品上。“没办法，公寓现在不好卖，看房人少。”“小金”解释，只有对图片进行美化、对地段进行夸大，才有可能吸引到看房的人。

　　交谈间，“小金”接了一通电话。“我跟你说，根本不可能，没这种房子！”原来，对方在社交平台看到一套声称位于金台路地铁站附近、带小院的房源，原价388万元，现在只要146万元就能卖，特地咨询业内人士“小金”。

　　“你问为什么我们也这么发？其实，别人都这么发，我们不跟，完不成任务不说，连看房的人都拉不来。”“小金”进一步透露，公司对经纪人的带看量有严格考核，“每个月不够数，就叫‘行程量化不合格’。就算客户来了发现不对，好歹也算一次有效带看，能帮我们凑个数。”

　　无独有偶，那位推荐大兴荟聚附近公寓的中介“小温”，名片显示其为全国头部房产平台的新房顾问。“我全北京的新房都做，主要是公寓。楼盘会给返点，高的能有3到4个点，比二手房租售的中介费还划算。”他说。

　　那么，为何要使用虚假的AI图片？“因为同一张实景图发多了，平台就不给流量。”“小温”坦言。记者翻看其账号首页发现，仅这套“大兴荟聚大平层”，配图就有67个版本。“大部分AI生成的笔记也没啥流量，但您看到的那条，不知怎么就‘爆’了，被推到了首页。”“小温”说。

　　■提醒

　　假房源引流后还有连环话术

　　记者通过持续调查发现，中介以一套并不存在的低价房源笔记吸引关注、引导现场看房，只是第一步，后续还有更多话术等着消费者。

　　“这房子地板上都有明显磨损污渍，再便宜也不行。”当记者看完“首开万科城市之光”的房源表示不满意想走时，“小金”话锋一转：“您来都来了，‘新房’不合适，我这儿还有二手房呢。”他指向对面楼栋说：“7号楼有一套，只要68万元，比这套还划算，就是面积小点。”说着就拉着记者要去看附近的二手房LOFT。

　　看房途中，“小金”不停给记者“洗脑”，强调租赁收益可观：“这房不自住，往外租也合适，可以找中介托管，也可以自己找租户，68万元左右的房价，月租能到4000多元，一年就是5万元，年化率超7%，比放银行合适多了。”然而，对于个人无法购买商住公寓这一关键信息，“小金”却绝口不提，直到记者追问才承认：“个人的确买不了，但您注册个空壳公司就行，报价1800元到3500元，签完合同就能办。”

　　不过，记者事后询问该小区附近的正规中介门店时，“小金”的说法被一一否定。据门店工作人员介绍，门店并不接受该房源委托出租，同小区同户型的月租金最高也就3700元，一年租金约4.4万元，压根达不到7%的年化收益率。更何况，注册公司购买商住公寓后，每年需缴纳房产税，将来卖出还需缴纳土地增值税，税费计算比普通住宅复杂得多。

　　此外，记者看房后约一个月内，频繁接到各类商住房的推销电话，很显然是个人信息在此次看房后被转卖。

　　去年底，相关主管部门曾对多家主流互联网平台及中介机构进行集体约谈，明确指出部分账号存在散布不实信息、用虚假房源引流等问题，严重扰乱市场秩序，要求各平台全面自查，下架违规内容并处置相关账号。然而，下架一批，又会出现一批新的违规账号和虚假房源。“整治这类违规行为的关键在于压实平台审核责任。”业内人士呼吁，建立常态化审核机制，“对审核不严的平台和门店，应限制交易；整改不力的，从严查处。” 本报记者 袁璐