未来哪些城市房价将率先企稳？
（来源：泽平宏观展望）
文 任泽平
未来哪些城市房价将率先企稳？我最新对楼市的预测是二八分化，城市之间“冰火两重天”，这是综合人口、经济、产业、市场热度等的判断。
未来房价率先企稳的前十大城市是：上海、深圳、北京、杭州、成都、广州、苏州、南京、武汉、重庆。这些城市一定是核心区率先企稳，远郊区还面临漫长的去库存。其他城市的楼市表现将远远不如这十大城市。
全国城市房价企稳顺序，可分为四个梯队。
第一梯队：核心一线和强二线，这些城市的核心区域未来将率先企稳，代表城市为北京、上海、深圳、杭州、成都。
这些城市的核心区域人口流入，经济强劲，科技和金融企业聚集，吸纳了很多高收入人群，购买力强，位居全国前列，比如，北京海淀中关村、北京西城德胜、上海陆家嘴、深圳南山科技园是各自城市的“造富引擎”，也是硬资产。
2010-2020年，深圳、杭州、成都年均人口流入增量分别为72万、32万、58万；2021-2024年，深圳、杭州年均增量仍高达10万、14万。根据泽平宏观和智联招聘的联合研究，我们分析了几千万条数据发现，这些城市的人才吸引力位居全国前十。
第二梯队：区域中心城市，其核心区域紧随一梯队逐步企稳，代表城市为广州、苏州、南京、武汉。
这些城市GDP位居全国前十，特色产业发达，如苏州制造业强，工业总产值全国第二，承接上海产业辐射。
人口流入虽不及第一梯队，但规模可观。2010-2020年，广州、苏州年均人口增量均超20万；2021-2024年，年均增量超4.5万。这些城市的人才吸引力位居全国前十五。
第三梯队：中西部省会与强三线，企稳尚需时日，代表城市为郑州、天津、长沙、无锡。
这些城市经济发展处于中上水平，有一定产业基础，如天津依赖制造业与港口经济，长沙以工程机械和文化产业立足。
但产业结构有待优化，对人口吸引力放缓。2010-2020年，郑州、天津、长沙年均人口增40万、9万、30万；但2021-2024年，郑州、长沙年均增12万、13万。城市人才吸引力居全国前五十，整体“虹吸效应”弱于一、二梯队城市。
第四梯队：多数三四线城市，经济发展相对偏弱，产业基础薄弱、结构单一。同时，人口持续流失，青壮年外流至省会或长三角珠三角等城市群，楼市面临漫长的去库存。
我在十年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的行业标准分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”。
16日晚，我将跟大家聊聊新趋势、新机遇。